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项目抵押证券是以对借款人的抵押贷款为基础而发行的证券，其运作原理与住房抵押证券化相似，主要区别体现在贷款的发放对象上，项目抵押贷款证券化的借款人为借款人(如房地产开发商)，住房抵押贷款证券化的借款人为居民个人。
实施项目抵押贷款证券化的项目贷款必须是抵押贷款，借款人是项目融资中的项目公司或企业融资中的工商企业。以项目抵押贷款为基础发行的证券被称为项目抵押证券，项目抵押证券是资产支持证券的一种。需要明确的是，该抵押贷款特指以居民住宅之外的资产作为抵押的贷款，如写字楼、机器设备等。
抵押担保在市场经济条件下是一种较好的担保方式，它为银行的债权安全的实现提供了强有力的保障，当借款人无力或无望偿还贷款，银行有权按照法律将抵押财产进行拍卖、变卖获得价款以优先受偿。因为抵押的财产并不转移给银行，因而也免除了银行对抵押财产管理所引致的成本费用。另外，它为借款人持续经营、实现盈利创造了条件，使得借款人能够在继续占有、使用抵押财产的条件下，获得银行贷款支持，从而扩大生产规模，获取更多的盈利。
由于运用抵押贷款这种融资方式既可以保障贷款债权的顺利实现，又可以保障借款人及时获得资金来源，因而受到各国借款市场主体的青睐，被各国银行普遍采用，我国也不例外。从当前情况看，我国的项目贷款绝大多数都是抵押贷款，抵押物包括借款人的不动产、机器设备及其财产等。
对借款人的抵押贷款进行证券化运作的关键在于刘借款人抵押贷款风险的评估，这是明确银行出售贷款组合价格、贷款资产证券的结构以及证券的价格的基础。
1．项目抵押贷款证券化的特征
项目抵押贷款证券化的优点在于该类证券的较高盈利性，相对安全性和递增的流动性。与住房抵押贷款证券不同，项目抵押贷款支持证券的提前偿付风险相对较小，因为借款人提前偿付贷款必须支付一定的罚金。
项目抵押贷款证券化的结构依赖于对项目抵押财产的分析，该类证券的价值不仅仅取决于SPV的信用保证，还取决于抵押品的价值，证券的信用级别也建立在抵押品的现金流量上。从某种意义上看，项目抵押证券与公司债券有相似之处，但是项目抵押证券市场是新兴市场，流动性及投资者对此的接受程度均不及公司债券，加上抵押贷款的利率一般高于公司借款(信用借款)利率，因而项目抵押证券的利率水平通常高于同等级的公司债券。
项目抵押证券市场的发展使抵押财产本身具有了更多的优越性，作为抵押贷款的衍生市场，实质上为投资者提供了更多可供选择的机会。
2．抵押贷款债券与公司债券的区别
(1)传统公司债券没有担保，而项目抵押贷款债券有担保。
(2)由于发行人必须是破产隔离的特定机构，项目抵押贷款债券的本金和利息的现金流支付不会被发行人的其他义务所阻碍。
(3)当项目抵押财产发生整体或部分的意外事故或没收充公时，项目抵押贷款债券持有人的本金偿还可以得到保险赔偿金和没收充分赔款的保护，而公司倒闭或其他事件引起的提前支付，公司债券的投资者往往缺乏必要的偿付保护。
3．项目抵押证券的运行机制
笼统地讲，项目抵押证券由独立于银行之外的SPV发行，SPV将发行所得收入扣除费用后转移给银行，以换取项目贷款资产以及附属的财产的抵押权和财产现金流的转让。假如抵押贷款可以足额及时偿还，由贷款产生的现金流量就成为SPV支付项目抵押证券的资金来源。如果项目抵押贷款出现违约而现金流中断，项目抵押财产现金流就成为SPV支付给投资者的资金来源。