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项目功能策划是指在总体构思和项目总体定位的基础上，在不违背对项目性质、项目规模以及开发战略等定位的前提下，结合潜在最终用户的需求分析，将项目功能、项目内容、项目规模和项目标准等进行细化，以满足项目投资者或项目使用者的要求。
1)项目功能分析
分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进行分析。项目功能分析又分为项目总体功能定位和项目具体功能分析。
①项目总体功能定位。是指项目基于整个宏观经济、区域经济、地域总体规划，和其项目定义相一致的宏观功能定位，而不是指具体到项目某个局部、某幢建筑的具体功能的界定，是对项目具体功能定位具有指导意义的总体定位。项目的总体功能定位随着外界环境和项目内外条件的变化而变化。不同项目的总体功能定位有很大不同。
②项目的具体功能分析。即为满足项目建成后运营使用活动的需要，项目应该具备哪些具体的功能，提供哪些具体的设施和服务。主要是确定项目的性质、项目的组成、规模和质量标准等，是对项目总体功能的进一步分析。项目的功能分析应进行详细的分析和讨论，在讨论时应邀请业主方自始至终参与，关键时刻还可以邀请相关专家、专业人士参与，使项目各部分子功能详细、明确，并具有可操作性。
项目的具体功能分析应从项目建成后运营使用的活动主体——使用人群的需求和企业的需求出发，分析项目为满足他们的活动所应提供的各种设施和服务，从人群的功能需求和企业的功能需求两个方向对项目进行功能策划。
2)项目功能区划分与面积分配
项目的功能区划分和面积分配建议是项目决策策划很重要的一部分，这项工作不仅是对项目功能定位的总结和实施，而且为项目的具体规划提供设计依据，使规划设计方案更具合理性和可操作性。
功能区划分的步骤一般如下：
①首先对项目的空间构成进行分析，按照功能需求的类别对其空间构成分类；
②在空间分类的基础上，对项目的功能分区进行设想；
③根据各功能区在项目中的重要程度及其所提供功能的范围，对各功能区进行详细的面积分配。