目录 |
私营按揭保险，其承保范围是由于房价下跌、借款人的信用风险等特定原因所产生的按揭违约损失，保护的是贷款人或者投资人的利益，保险事故则是借款人停止支付按揭还款。
按揭保险最大的特点就是一般只使用在低首付的按揭贷款中，其背后的逻辑是：根据相关统计结果，首付比率低于20%(或者贷款/房价的比率大于80%)的借款人更容易产生信用违约。换句话说，对贷款人或者投资人而言，低首付按揭相比高首付按揭风险较大，因此他们一般都会要求首付低于20%的购房者同时购买按揭保险，以增加还款保证。
按揭保险业务的保险金额根据首付比例的高低以及投资者的要求来确定，但通常不能超过贷款金额的25%。保险保障的金额之所以不必太高，一方面是为了降低保费，使更多的人买得起；另一方面也是由于房产自身有很高的价值，出售后一般已能够弥补贷款人的大部分损失，加上25%的保险赔偿已足以为贷款人提供充分还款保证了。
之所以强调“私营”，是为了与政府支持的按揭保险计划有所区分。在美国，自20世纪初期出现有组织的运营开始，按揭保险最初全部由商业公司经营。在经历了1920年代由房地产繁荣带来的业务迅速增长之后，经济大萧条引发的房地产萧条以及行业内部的不规范经营等原因致使该行业全线破产。为了帮助房地产行业在大萧条中期的稳定和恢复，1934年美国联邦政府通过成立联邦住房管理局（FHA）进入按揭保险行业，成为政府经营的肇始。此后20多年间，商业保险机构始终没有进入按揭保险市场，政府计划成为满足需求的唯一选择。
直到1956年，威斯康星州通过了一个综合性的按揭保险法案，允许建立大萧条后第一家私营按揭保险公司，才重新拉开了美国私营按揭保险业的序幕。私营按揭保险业务与政府按揭保险计划有一些不同，对于支持美国房地产业的发展发挥了更为重要的作用，不仅使得许多原来由于支付不起高首付而不能获得贷款的人实现了置业梦想，也为这些贷款业务打包进入二级市场提供了信用支持，在按揭贷款证券化过程中担当了积极的角色。1998年以来，美国私营按揭保险业每年新增合同金额超过2000亿美元，2007年则首次超过3000亿美元，年末有效保单金额则超过8000亿美元。截至目前，私营按揭保险业共帮助了约2500万美国家庭以更快地速度或者以更少的首付购买了住房。
我国当前保险市场上并没有房屋按揭担保保险，所谓的“房贷险”主要是一种家庭财产保险，并非信用担保的性质。但我国保险市场上曾经出现过一种“车贷险”业务，与美国私营按揭保险业务类似，只不过承保的标的不是房产贷款，而是汽车贷款。在车贷险2001年刚刚兴起不久后，由于借款人恶意骗贷、银行认为有保险在后面“托底”从而放松对车贷的审核、保险公司一味追求快速增长的车贷险保费而放松风险审核等多方面的原因，使得该险种赔付率居高不下，亏损严重，两年后就被叫停。但直到今日，银行和保险公司之间就车贷险的还款诉讼纠纷还在频繁发生。将我国车贷险的短暂发展经历与上述对美国私营按揭保险业所进行的分析进行对比，可以总结出一些值得深思的启示：
1.对特殊保险业务必须采用特殊的支持政策和监管要求
随着车贷、房贷在我国更加普及，相关的保险需求势必在我国生根发芽，形成实际的保险供给。但批准开展此类特殊业务之前，政府首先必须提供必要的支持政策增加业务吸引力，监管机构也必须根据业务特点制订特殊的监管框架，保证能在充分的风险防范机制下规范开展经营。在前面的介绍中，美国私营按揭保险由于有特殊的准备金计提和资本充足要求，即使在严重金融危机中也能保证基本的经营根基不受侵害。此外，政府还及时出台税收减免、主动撤销保险等制度，切实保护消费者的利益。反观我国，不论业务性质如何特殊，大多采用统一的监管要求，也很少享受财税政策的优惠，新业务不仅增长乏力，也缺乏必要的抵御超常规风险的能力。
2.必须十分注意风险责任在不同金融机构之间的平衡和落实
在综合经营发展迅猛的背景下，越来越多的金融业务会涉及到多个服务部门，从而产生风险责任的划分问题。在美国私营按揭保险经营中，保险公司的承保金额不超过房产价值的25%，并与首付金额的高低相关联，银行与贷款机构都有责任对借款人资料进行审核等等一系列的机制将信用风险在贷款人与保险人之间进行了较好的平衡，贷款人实质上自己承担了相当部分风险。反观我国，车贷险中的风险责任过度向保险公司倾斜，银行的责任被一味减轻，不能发挥应有的风险筛选作用。在我国银行保险的发展过程中也存在类似风险责任划分和落实不当的问题。
3.在保险产品线之间必须加强防火墙机制的建立
在强调风险责任划分的同时，也特别要注意防火墙机制的建立。借鉴美国私营按揭保险经验，我国除了加强保险公司的内部控制和风险管理体系之外，还应当采取以下措施：一是加强分险种核算的力度，不仅在销售收入、销售成本、准备金计提等方面进行分险种核算，也应该加强在资产和资本方面的分险种核算，准确评估各个不同产品的风险和收益状况，确保不同产品都能有充足的资本予以支持；二是对某些特殊业务而言，应该规定只能采用单一产品线的经营模式，不能同时经营其他保险产品，以防止风险的蔓延和积聚。