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登记公信力是指对于因信赖登记所表示的物权而进行的物权交易之人，进行物权交易时即使登记所表现的物权不存在或存在瑕疵，法律仍承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果。
登记公信力的理论基础有二：一种是外观法理，主要着眼于登记本身。在德国民法中，登记公信力提倡“权利外观即为权利”的观念，这意味着，登记作为一种权利外形，本身可以有效的表彰权利，让他人知晓；另一种则是从信赖角度，着眼于登记的“质量”，立足于权利外形的可资信赖。“可知”与“可信”二者在逻辑上的紧密结合，方能为登记公信力理论铺就可靠的“地基”。
(一)外观理论外观理论产生于近代法。
该理论的核心是把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准，从而将当事人内部的诸要素切断，使当事人的内部情事不致外溢而受影响、害及第三人。外观主义理论的奠基人是德国法学家莫瑞茨维斯派彻，维斯派彻是在对资格授予说进行批判的基础上展开其外观理论的。所谓资格授予说，是19世纪广为盛行的善意取得制度的基础理论。该理论认为即使转让人对其占有物实际上没有处分权，其仍可基于占有人的资格和身份转让他人之物，以使受让人取得受让之物的所有权。
对于具备公信力的登记而言，登记作为一种权利外观，在其形成的过程中，虽然真实权利人的行为会产生一定的作用，但真正对登记形成起到实质性作用却是登记机关的审核、登记机关的同意，或者说，登记公信力构造中，真实权利人对于不实登记的产生是否有所谓的“与因协助”实际上是无关紧要的，关键是，登记作为一种权利外形仍然牢固存在于记载登记簿。由此可见，尽管登记公信力理论在一定程度上依附于外观法理，但二者并不能够完全等同，尚有一定距离。
(二)国家保障信赖一国家公信力理论
从词义上看，汉语中信赖一词是指“信任并依靠”。它表明在至少有双方当事人的交往关系中，一方相信他方当事人做出的行为或提供的信息是真实的，并对此形成信赖。
不动产交易中如何贯彻这种信赖保护的理想，从外观理论出发，登记仅是形成了一种权利外形，这种权利外形未必是真实的权利，此为恒常的逻辑。为了不使交易相对人在“登记”之上形成盲目甚至是错误的信赖，就需要对登记这种权利外形提供某种信用支持，以增强权利外形的“信赖指数”。对此，大部分国家均实行这样的做法，即由政府来确保登记记录的内容正确，如果登记工作人员造成错误，将非权利人载入登记，或者未能记录合法有效的权利负担，登记记录仍为有效，登记值得信赖，这种以国家信用对权利外观提供真实性保障的公信力实质上就是国家公信力。登记作为不动产物权变动的公示方法而具有的强大的公信力是以国家公权力的介入和保障为基础的。不动产是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力，即登记的国家公信力。
登记公信力系以国家信用为基础，由国家机关担当登记行为的主体，以国家信用来担保登记的正确性。由于圈家信用具有较之任何个人信用无比的优越性，这实际上解决了公信力的最本质内容，即信赖的基础问题。所以，当任何一种物权具有了这种公信力后，无论当事人的实在权利如何，只能以国家建立的不动产登记簿卜记载的权利为正确的权利，并以此建立不动产权利的交易秩序；即使登记的权利与原权利可能不一致，或者权利的变动不符合原权利人的本意，法律依然以登记的权利为稳定交易秩序的前提，这就最大限度地保护了善意的信赖和交易的安全。与登记公信力获得国家特别保障不同，占有作为动产物权的公示方法，乃是基于其自然属性，并没有介入至少没有直接介入同家意志。而登记作为不动产物权的公示手段，乃法律特别选择的结果，直接负载国家的意志。况且登记的控制者与实施者为代表国家的有关机关，故毫无疑问，登记应具有比占有更强的公信力。
登记公信力适用要件，是登记公信力制度构造中至为重要的组成。登记公登记力适当“强度”的形塑，取决于适用要件的合理配置。就公信力的适用要件而言，尽管许多国家具有规定，但是由于对登记公信力把握不同，设置的适用要件就有所差异。登记公信力的适用，通常需要满足下列要件：
(一)原登记存在
登记之公信力是指原始登记的公信力，如无原来登记存在，则无所谓第三人信赖公信力之适用余地。一般情况下，对于具体的应登记事项，如果未表现于登记簿上登记的，不能主张公信力的适用，进而，只有依法完成登记，第三人才能够主张登记公信力的适用。
(二)登记错误
登记公信力的制度理想是将物权变动及时、全面、忠实的表现于登记簿，然而客观存在的现实是，无论登记簿中的事项在载入登记时多么的与真实相符，却总不能避免滞后于现实生活的尴尬。瞬息万变的现实生活经常向我们展示与登记公信力理想相左的场景：登记的原因早已发生变化，而登记却不能及时的“跟进”。登记公信力就是对“登记错误”进行“医治”的良方，当登记簿上记载的权利与客观真实情况相符合时，登记公信力的合理性自无疑问。但是，登记公信力最富“活力”的因子，就是其在登记错误时的运用。交易者在正常生活情态中所不能感知的登记公信力效应，恰恰在登记错误时产生适用。所谓“记错误”，也就是登记内容与真实权利不一致。登记错误不仅指无物权而登记为有物权(物权存在与公示之积极现象不符，实务上所称：“登记原因无效或得撤销者”即属于此例)，而且包括有物权却未为登记的情形(物权与公示之消极现象不一致)，例如土地上有抵押权，登记饥构因为疏忽未记载。从错误内容上看，登错误主要有两种：事实错误和权利错误。昕谓事实错误，是指登记薄记载的小动产形态、位置、面积等事实状态不符合不动产的客观真实情况，某房屋的建筑面积被少登记即属此类。所谓权利错误，是指登记薄中记录的小动产物仪权属、内容、顺位与权利真实状况不一致。
(三)登记名义人与第三人为交易行为
登记公信力适用要件中，登记名义人与第二人所为的法律行为是否应当体现交易人之间的“对价互换”，对此，我国学者的理解是从“有偿、无偿”出发，认为第三人取得应为有偿，尢偿善意取得有违公平，系在真正权利人无偿第三人之间做出了错误的选择，否认无偿的法律行为应当受到公信力的保护。从这种理解出发，登记公信力的适用要件应如此设计，即“登记名义人与第三人为有偿行为”。与我国学者的这种理解不同，德国、瑞士民法典均规定，无论有偿或是无偿，均受到公信力的保护。
(四)第三人善意
登记公信力将“善意”作为适用要件是通过后世的德国民法典所正式确立的，并为大陆法系各国普遍继承。对此，学者的解释是，登记公信力要求第三人为善意，而恶意第三人不能取得其期待的物权，与现代人类正义的法情感和法意识及社会一般的道德观念相吻合。本文认为，“善意”在某种程度上能够体现人类道德观念的要求，但是简单的将二者直接做因果等同，结论就大可怀疑。法律制度本来就是利益的衡平器，即使赋予恶意第三人以物权，也不能简单将其列入道德谴责的序列。相反，法律越发不寻常的“违背人类正义的法情感”，就越发于其中蕴载了特定的价值需求，在文明社会中，这种价值决非立法者轻易、草率做出，而是立法者在诸种价值中经过反复博弈所决定。在本文看来，“善意”要件更多体现在对由于喊予登记公信力而导致登记机关潜在责任的缓冲，此不可不辨。
(五)第三人己完成登记行为
登记公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。对抗的根源在于利益的冲突，第三人缘何与真正权利人发生权利的冲突，无外乎是第三人凭借登记这一技术手段取得了不动产权利如果第三人未完成登记，旧的权利秩序就依然存续，其与真正权利人之间的权利冲突实质上没有发生。可见，第三人只有完成物权变动登记的情况下，才受登记公信力的保护。如果第三人尚未获得变更登记，则真正权利人可以直接举证推翻登记名义人通过登记所记载的权利，不会与第三人形成法律关系。如果真正权利人成功涂销了登记名义人的登记，则登记名义人对于第三人再为变更登记更不可能。
(六)需无击破登记公信力之情形
该项为登记公信力适用的消极要件。所谓“无击破登记公信力之情形”，实际上指向“异议登记”(德国法)或“暂时的登记”(瑞士法)。因为异议登记，作为真实权利人保护自身权益一种临时生的措施具有击破登记簿公信力的效力。由于登记必须严格贯彻法定的程序，无论设定、移转、变更均需如此。那么，对于未能反映标的物真实状态的登记，由于登记机关依法更正往往时间较长，为了使真正权利人不会在登记错误纠正前，因出现善意第三人而遭受损失。因此，当有异议登记时第三人不得以善意信赖登记权利为理由径行获得公信力的保护。该登记的直接法律效力，是为登记物权人按照登记物权内容行使权利设置了法律障碍，从而阻止登记物权人行使物权变动权利，因此，异议抗辩登记是真实权利人用以保护自己利益的有效武器。
所谓法律效果，又称法律后果，是指一种法律事实在法律上所可能产生的拘束力。
(一)物权效果——权利取得和无负担取得
第三人如果已符合登记公信力的上述要件，即应受登记公信力之保护。登记公信力适用的效果，是登记薄册的记载被视为正当，换言之，因有登记的存在，故对于登记上的权利人而言，权利之不存在的瑕疵，便被该登记所“掩盖”。由于登记公信力系为保护第三人而生，故登记公信力在法律上的适用仅为善意人的利益起作用，不为负担而生效力，如错误登记时善意人第三人不利，则此错误登记不发生公信力。例如，登记簿册错误的登记了一项无效的地上权时，对于相信登记簿册的记载，而以该地上权之存在为前提受让土地所有权的人，登记簿册的地上权人，不得主张该地上权有效，新所有权人可以请求注销该地上权的登记。在无权转让所有权的情况下，第三人可以善意取得该所有权，而该所有权上是否有权利负担，主要根据登记簿之记载确定。当虽然不动产所有权人记载错误，但登记簿记载有真实存在的他物权时，第三人只能取得负有该他物权负担的所有权。当不动产所有权人记载错误的同时，登记簿上还错误涂销了他物权时，第三人可以取得无该他物权负担的所有权。当不动产所有权人记载错误，同时登记薄记载了不存在的他物权时，第三人可以善意取得所有权，并且不负担虽登记但不存在的他物权。因为，不动产登记的公信力只为善意第三人的利益，而不为其不利益发生效力。不存在的用益物权、担保物权、处分限制等，即使记载于登记簿上，对善意第三人的权利取得，也不生不利影响。当然，登记公信力的适用，真实权利人也因此丧失自己的物权人法律地位，这也是该制度的基本法律后果。
(二)债权效果
1、真实权利人对第三人的请求权。登记公信力的法律后果一般是第三人获得相应的不动产物权，第三人取得物权，具有法律上的原因，一般不与真实物权人发生债的关系。但是在承认第三人无偿善意取得的国家，认为第三人虽能确定获得权利，但应向真实物权人返还不当得利。例如，《德国民法典》第816条第1款就明确规定：“无权利人对其标的物进行处分而其处分对权利人有效时，无权利人负有向权利人返还因处分而取得的利益的义务。无偿处分的，因处分而直接取得法律利益的人也负有相同的义务。”在采用此立法例的国家，认为此时虽然发生登记公信力的适用，但是真实权利人对于第三人却享有不当得利的返还请求权。
2、真实权利人对登记名义人的请求权。真实权利人丧失了自己的权利，从国外法来看，对于因法俸行为物权变动导致的登记错误，真实权利人主要可以基于以下几种途径实现自身权利：
(1)合同请求权。真实权利人和登记名义人之间有合同关系的，真实权利人可以基于合同请求权，要求登记名义人承担违约责任。这种情况比较少见，其一般发生于下述场合之中：某人实际购买了房屋，但不愿用自己的名义办理所有权登记，就将房屋所有权登记在亲朋好友名下，但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。这样，真实权利人和登记物权人之间就形成了事实上的信托或者委托合同关系，一旦登记物权人处分该房屋所有权，就直接导致违约，真实权利人即能够根据合同关系请求获得损害赔偿等。
(2)不当得利请求权。登记名义人没有合法原因处分登记物权的行为，直接使自己取得利益，使真实权利人受到损害，就构成不当得利，真实权利人能依据不当得利制度行使请求权。而在处分人获得的利益大于权利人所遭受的损失时，因不当得利返还一般以受损额为限，所以，此时可准用无因管理的规则，由权利人主张享有全部获利，同时负担无因管理制度下的义务。
(3)侵权行为请求权。登记名义人处分真实权利人权利的行为若具备侵权行为之要件，权利人可依侵权法规定向登记名义人请求损害赔偿。
3、登记名义人对第三人的请求权。登记名义人虽然并非真正权利人，但是第三人基于登记公信力相信登记名义人为真实权利人所产生的信赖，而对登记名义人所为给付，是否为有效。换而言之，真实权利人可否主张此种给付无效，而复向第三人要求给付。在德国法中，否认此种给付的可能性。认为此种情形下应当发生“登记公信力的扩张”。依照((德国民法典》第893条的规定，登记公信力应当扩张适用于向登记名义人(如本无抵押权，但却被作为抵押权人而被登记的人)为给付(清偿)的人。即登记名义人虽然并非真正权利人，如果第三人信赖有此权利而为给付时，这种给付有效，真正权利人不可以请求第三人再次给付，而只能向登记名义人主张不当得利。