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特种物业主要是指除住宅小区物业、写字楼、商业场所、酒店物业和工业物业以外，有必要运用物业管理的方法实施管理的物业。[1]
随着市场经济的发展，企事业单位的行政职能、管理职能和经营职能的划分逐渐清晰，企事业单位在对所拥有的资产实行管理时，常常会遇到许多难题，原先靠行政管理手段推动的对所拥有房地产的管理，现在变的如此困难。还有的单位，经过几次机构精简、人员精简，除核心工作外，没有能力去对所拥有的物业实施精细化管理。例如，许多国有企业，由于市场的竞争而处于停产状态，使厂房、设备、土地出现大量闲置，为了减少损失，或者为了激活存量资产，急需用合适的方法对这一部分物业进行管理；再例如，有些单位在计划经济体制下，承担了相当一部分不属于本单位职责范围的管理事务或非主营业务，像国有企业的幼儿园、食堂、开水房、休息室、文体活动室等物业的管理，进入新体制后，如不将这一部分物业的管理事务剥离开，势必会影响到企业的经营效益或干扰企业的主要精力。
事实上，还有一些单位则因为物业管理不能到位、配套服务的缺失而影响了工作的进一步开展。像我国的高等院校，长期以来，学生的住宿、吃饭、生活配套设施不能满足需要而导致招生能力不能扩大，或者影响到教学质量的进一步提高。[2]
特种物业的物业管理，具有一般物业管理的共性，即都是“以物为媒，以人为本”的管理服务，管理专项如物业维护、环境清洁、治安保卫、车辆管理等方面有其共同点。然而，在具体实施物业管理时，还应着重分析各类不同物业的不同特点，实行有效的管理和服务。这些差别主要体现在以下几个方面。
1．不同的服务对象
各种不同类型特种物业的服务对象不同，因而决定了其管理重点的不同。服务对象首先具有年龄的差别，其次具有滞留时间的差别。例如，学校是青少年集中的场所，他们充满活力，行动敏捷，动作幅度大，相对而言对设备设施的坚固性、耐久性、安全性的要求比较高。同时，他们在校内一般要滞留2～4年，有自己的组织可以协助进行各方面的管理。又如，游乐场所，各种年龄层次的对象都可能参与，一般滞留时间在2小时左右，流动性很大，清洁和疏散可能成为管理的主要方面。再如图书馆，接待对象主要是中青年，有一定的流动性，但也有常客，通常滞留半天到一天，因此要求环境安静并适当配置餐饮服务。
2．不同的服务需求
在特种物业中，求知的场所要求灯光明亮柔和，环境安静，一般来说应敷设地板或地毯。医疗卫生场所应特别强调通风，并配置一定数量的坐椅供患者和家属休息等候。
3．不同的管理对象
物业管理服务除了服务对象因人而异以外，还涉及对于“物”的管理。例如，图书馆、档案馆、博物馆收藏了不少珍贵的图书、资料、文物等，对环境的要求比较高，在防火、防盗、防光、防潮、防灰、防虫、防鼠、防有害气体等方面必须采取专门的有效措施。例如，对医院的化疗、放射性工作室应作防护测定，并配以警示装置等。
4．不同的经费来源
在特种物业的管理中，凡属经营性的，如歌舞厅、卡拉OK厅、健身房等，可以采取自负盈亏的方式实施物业管理。凡属半营业性质的，如疗养院、卫生所等，基本上由主管部门补贴。凡属公益性质的，如图书馆，基本上依靠财政拨款，同时，可以开展一些收费服务获得一些款项，如图书馆的复印、翻译、展览等，但数目一般很小。
总之，特种物业不论是在理论研讨还是时间运作方面都处于发展起步阶段。从物业管理角度出发，特种物业管理与一般物业管理都要进行房屋建筑及设备设施的维修养护、环境保沽、保安等基础性管理，都要通过委托物业管理服务合同维系业主与物业管理企业的劳务交换关系，塑造一个安全、整洁、舒适、优美、方便的环境。随着实践的不断深入，特种物业管理将会像其他物业的管理一样步入正轨，获得快速而稳步的发展。
一般人们经常接触的特种物业有以下几类：
(一)文化教育类物业；包括学校、图书馆、科技馆、档案馆、博物馆等；
(二)体育类物业：包括体育场馆、健身房、游泳馆、高尔夫球场等；
(三)卫生类物业：包括医院、疗养院、卫生所、药检所等；
(四)娱乐类物业：包括影视剧院、歌舞厅、游乐场、卡拉OK厅；
(五)其他：包括机场、码头、农业建筑、寺庙、公用建筑、教堂、宗祠山庄、教养院、监狱等。
以上的特种物业有些是公益性的，有些是营业性的，在传统房屋管理体制下，一般按系统进行管理，在投资、维修、保养等方面由主管部门承担主要责任。在经济体制改革中，按照政企分开的原则，以及物业管理的企业化、社会化、专业化的要求，这些物业可以由主管部门委托物业管理公司进行管理，也可以由主管部门按照现代物业管理模式进行自治管理。