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房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
影响房屋层数的因素很多，主要有房屋本身的使用要求、城市规划要求(包括节约用地的要求、总建筑面积和允许占地面积的关系)；城市设计对建筑层数和高度的限制；选用的结构类型以及在建筑防火、建筑造型等方面对房屋层数的要求等。
建筑物的使用性质，对房屋层数有着一定的要求。具有较大面积、空间、集聚人数众多、地面荷载大，且又需室内外联系方便和安全快速疏散的公共建筑，往往建造单层或低层。例如幼儿园，为了使用安全和便于与儿童室外活动场地进行联系，适于建低层：门诊所为方便病人上下也应建造成低层；而一般住宅、办公楼等建筑，使用人数相对较少，室内层高较低，使用较分散，这类建筑采用多层为好；宾馆、贸易大厦等建筑，往往处于市中心繁华区，不宜在地面水平方向上伸展，适于向高处垂直延伸，应建造成高层。这样在高度上既有中心的导向性，又有良好的可视性和观赏性。
城市总体规划往往从改善城市面貌和节约用地考虑，对城市内各个地段、沿街部分插建的新建房屋，明确规定其建造的层数。城市航空港附近的一定地区，会从飞行安全方面考虑控制房屋的层数和总高。
建筑物耐火等级的不同，相应对建筑层数也有一定限制。此外，房屋建造时所用的材料、结构体系、施工条件及房屋造价等因素，对建筑物层数的确定也有一定影响。
大量建造的房屋如住宅，在一定范围内，适当增加房屋层数，可以降低住宅的造价。如果地区不同，材料、施工机械等技术经济条件不同，房屋层数和造价的比值也会有所改变。