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自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。
房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。
关于纳税义务发生时间
房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：
关于房地产业营业税的计税依据
纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外：
（1）以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定；
（2）没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
关于房地产业营业税的纳税地点
关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
关于合作建房的征税和适用税目问题
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。一般有两种方式。
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换：即甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此，对甲方按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方按“销售不动产”税目征税。双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（2）出租土地使用权，换取房屋所有权：即甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资建房并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。营业额也按营业税暂行条例十五条的规定分别核定。
（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。
（3）房屋建成后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
关于房产开发企业委托包销商售房如何征税
根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）文，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另据《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知>的通知》（苏地税函[1997]009号）文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。
关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题
纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。
下列行为也属于房地产业营业税的征税范围；