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土地适宜性是针对土地的用途来说的，不同的用途对土地质量有不同要求，同一块土地对不同的用途有不同的适宜性。土地的适宜性不仅与土地的自然属性有关，也受到其社会经济条件的影响，如自然属性相似的两块土地，位于城镇郊区的适宜于蔬菜种植，而远离公路的偏僻地块则不宜于种植蔬菜。
为规划目的进行土地适宜性评价一般采用多级续分制的适宜性分类体系。在联合国粮农组织的《土地评价纲要》中，土地适宜性共分四级，即：
土地适宜性纲反映土地对指定用途适宜(S)还是不适宜(N)。
土地适宜性级反映适宜性的程度，如高度适宜(S1)、中等适宜(S2)、勉强适宜(S3)等。
土地适宜性亚级：反映土地受到的限制性种类，如受到侵蚀危害导致勉强适宜等。
土地适宜性单元：同一亚级内生产特点、经营条件和管理条件的差异。
我国目前为土地利用规划而进行的土地适宜性评价而采用的分类体系一般为类、等、型三级组成，即土地适宜类、土地适宜等和土地限制型。
土地适宜类指土地适宜的用途，如宜农、宜林、宜牧、宜建设等。土地适宜类可根据评价目的划分得更精细，如宜茶、宜柑橘、宜水稻、宜住宅用地、宜工业用地、宜港口用地等。
土地适宜等反映土地对于特定用途的适宜性程度，通常为三等：
一等地(I)：土地对评定用途可持久利用而无明显限制，或只有微小限制，土地具有较高的生产率和较好的收益。
二等地(II)：土地具有一定限制性，持久使用而不采取相应措施会引起土地退化。
这种土地一般要通过增加投入进行土地的改良。
三等地(III)：土地具有较强的限制性，土地的生产率或效益很低，勉强适宜利用。
土地限制型反映土地限制性的种类，即造成土地适宜性降低的主要限制性因素。