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所谓的商业集聚是指大量相互关联密切的商业企业在空间上的集聚，从而形成一定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。从理论上讲，商业集聚只是产业集聚现象的特例。最早注意产业集聚现象的是经济学家马歇尔，他在《经济学原理》一书中，把专业化产业集聚的特定地区称作“产业区”(industry district)。
到20世纪70年代末产业集聚受到人们的关注，学者们从不同的角度 (经济学、社会学、经济地理学等)对产业集聚现象进行了研究。产业集聚可分为四种类型：
第一种是轮轴式。集聚区以一大企业为核心，它是区域的中心轴，其他企业围绕该企业提供服务；
第二种是大企业集聚。它与轮轴式相比，主导企业超过一个，核心产业有若干个大企业构成；
第三种是企业集群，区内存在大量相关企业，这种形态类似意大利产业区(弹性专精)型。它们围绕核心产业，按照供应链形成专业化分工，但彼此之间是相互独立的；
第四种是马歇尔集聚，区内成员众多，但规模较小，主要满足区域内的市场需求，区域内自成一个生产消费的完整体系。应该说，商业集聚更符合于后两种类型。从模式来讲，商业集聚属于水平型的产业集聚，即由经营同类商品、互补产品或相关产品的企业聚集形成。
不论是哪一时代，也不论是哪一国家，商业企业的集聚是普遍存在的现象，只是由于近几十年科技、生产力的发展，人们消费水平、消费方式、消费模式的变化，使得这种商业集聚更趋于明显和加快。商业集聚可分为三种形态：
1、团组块状形态
比如，义乌小商品城，还有浙江诸暨大唐镇的袜业集群，年交易量达到60亿。
比如著名的日本东京秋叶原家电一条街，北京王府井、上海南京路商业街等。
3、分散多点形态
它是分布于人们居住区、交通干道沿线的便利店、服务店等。按地理理论，把商业集聚区分为A中心位置、B中间位置和C外围位置等。
我国学者将集聚形态与地理位置相结合，大致归类于几种集聚组合状况：
1、Aa型组合，即位于都市中心商业区的团块布局。它由多条大街交汇形成，如北京市东部的商务中心区。
2、Ab型组合，为位于都市商业中心的主要商业大街，如上海淮海中路、北京西单商业街等。
3、Ba型组合，城市内地区级或社区级团块型的商业形态，如埃及开罗老区阿拉伯市场、我国香港尖沙嘴、北京的潘家园旧货市场。
4、Bb型组合，为专营商业街，如东京秋叶原家电一条街、北京三里屯酒吧一条街。
5、Bc型组合，为散布在城市中街头巷尾的商店。
6、Ca型组合，大城市外卫星城市的商业中心或郊区购物中心。
7、Cb型组合，城市边缘地带的农贸市场。
8、Cc型组合为郊区的零星小店。
应该说明的是，以上分类是以城市商业集聚为主，它没有包括新兴的大规模商品集散地。实际上，后者对区域的经济影响力更大，人们更关注。
1、中心企业发展理论
通过借鉴美国麦克尔·波特的观点及考察现实状况，笔者认为商业集聚的形成更多地首先发端于一、两家中心企业。随着一个地区内的中心店或旗舰店建立和不断发展，商圈不断扩大，各种中小型业种店也会随之集聚于此。新颖的业种店会让顾客感觉商品种类丰富，样式齐全，因而吸引了大批顾客流。顾客流的增长，又进一步吸引其他相关商业的入住。北京王府井商业区的王府井、新东安百货、东京新宿的三越百货都属于这种情况。
2、区位形成理论
根据阿尔弗雷德·韦伯的区位理论，产业集聚分为二个阶段。第一阶段是企业自身的简单规模扩张，从而引起产业集中化，这是产业集聚的低级阶段。第二阶段主要是靠大企业以完善的组织方式集中于某一地方，并引发更多的同类企业出现，这时，大规模生产的显著经济优势就是有效的地方性集聚效应。韦伯认为，引起上述产业集聚有四个方面的因素。但从商业集聚角度分析，应是两个因素在起作用，一是市场因素，商业集聚可以最大限度地提高批量购买和出售的规模，得到成本更为低廉的信用，甚至取消中间商和批发商。第二个因素是降低社会成本。如前所述，商业集聚会引起电、水、煤气、绿化、照明等社会基础设施的建设，这不仅减少了企业的经常性成本开支，还使政府投资效益最大化。
3、城市中心地理论
城市中心地理论最有代表性人物是瓦尔特·克里斯塔勒（Walter Christaller），该理论对理解商业集聚是非常重要的。中心地理论认为，城市的基本功能是作为其腹地的服务中心，为其腹地提供中心性商品和服务，如零售、批发、金融、企业、管理、行政、专业服务、文教、娱乐等。由于这些中心性商品和服务以其特性可分为若干档次，因而可按其提供商品和服务的档次划分成若干等级，各中心地之间构成一个有规则的层次关系。该理论还认为，区域有中心，中心有等级。区域聚集的结果是结节中心，即中心地出现。服务是中心地的基本职能，服务业处在不同的中心地。中心地的重要性不同，高级中心地提供大量的和高级的商品和服务，而低级的中心地则只能提供少量的、低级的商品和服务。我们根据中心地理论作进一步分析，不同区域会形成不同的，商业集聚。比如，存在城市商业集聚区、区域商业集聚区及社区商业集聚区等。
1、消费带动效应
一个商业集聚区，往往是百货、专卖店、精品店、餐饮、休闲、酒吧、文化、旅游、娱乐、健身等多种元素的集聚地。各种类型商业企业在空间上的联合，会产生1 +1>2的综合经济效应。对于消费者而言，他们的各种消费会在这个区域实现，而且在该地区的消费要超过在一般地区的消费，因而产生消费带动效应。此外，商业集聚通过集中化大规模的商业活动和提供相关服务，将会带动所在地区的金融、房地产、建筑、广告、装饰装修及交通运输的发展，促进该区域的商业规模化和专业化。而当商业集聚规模、专业程度达到一定水平，还会引起周围人们的思想和消费观念的变化，甚至消费结构的改变，从而促进消费环境和商业经营的进一步提升。
2、节约社会成本效应
商业集聚所形成的规模经济性，使这些服务业或配套设施具备了经济上的合理性。从消费者角度讲，由于商业集聚区各类企业之间提供的产品和服务具有明显的互补性和配套性，使得集聚内的商品的广度和深度较大，可以满足不同层次客户的需求，使其愿意来购买商品；同时由于商家的集中，消费者在价格搜寻过程中节约了时间和搜寻成本，集聚区内商品价格上的优势，又节省了消费者剩余，从而使消费者成为商业集聚效应的最大受益者。从生产者角度讲，可以使其迅速、准确地掌握市场信息，减少市场盲目性。同时，集聚区把分散的企业聚集到某一空间内，无形中扩大了商品销售的规模，从而使生产者实现大批量的销售，节省了交易成本。从政府及有关公共机构角度讲，它们提供的专业基础设施或教育项目及企业集群的信息、技术、声誉等准公共物品能为商业集聚区内的企业共享；另一方面政府部门也积累了许多专业性管理知识和技能，从而更加有利于促进商业集聚区内的企业发展。
3、集聚区区位品牌效应
商业集聚区往往形成一定的区位品牌效应。商业区位品牌是商业集群内企业一种重要的无形资产。商业企业通过集聚，集中广告宣传的力度，这既减少了单体企业的广告宣传费用，又借助广告效应形成整体品牌优势和区位商业优势，使单体企业获得稳定乃至不断增长的顾客流以及整体的商誉。纽约的第五大道、汉城南大门市场、巴黎的香舍丽榭、北京的秀水街就是很好的例证。
4、知识外溢效应
信息的流动是按距离衰减的，所以知识在当地的传播要比远距离流动更容易。商业集聚使地理上邻近的企业易于建立协调与信息沟通机制，这种联系有利于通过模仿和学习改进管理、业务及市场观念。由于集聚区内的专业人才市场降低了雇员和企业之间相互搜寻的成本，使区内人员流动更趋于方便。而人员的流动导致专业的“技术转移”普遍存在，使得该区域的技术、管理知识和经验得到共享，更重要的是这种知识外溢能够营造一个协同创新的区域环境。一个企业或一个人有一个好的思想，会被别人采纳，这个思想又与他们自己的建议结合起来，因此，它又成为新思想的源泉。这种知识信息的扩散是创新的源泉。不断创新使该区域的经济持续增长，更加激励相关企业的加盟。