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体育地产就是将体育产业和房地产业有机的嫁接，以体育作为主体概念的房产开发模式，并且将体育纳入房产开发的总规划。它以特定的地域空间为载体，以体育产品开发(体育赛事、体育场馆)为依托，以房地产开发为先导，以一定的体育文化为填充，以运动体验为核心的设计理念将体育的元素引入房产的开发当中，使体育产业与房地产业资源、科技、市场等要素有机联系，相互吸引，满足居民日常体育需要，带动地域房地产经济发展的一种运营模式，其核心实质是运用体验经济模式走“体育搭台，房产唱戏”的发展之路。体育地产业是城市发展的产物，是居民居住理念的创新和引爆。根据主题性质的差异性又可以分为体育住宅地产(奥林匹克花园)、体育旅游地产(滑雪、高尔夫度假村)和体育商务地产(中央体育商务区)等。
发展体育地产可选择三大模式，分别为体育——商务型模式、体育——休闲型模式和中央体育区模式。
体育——商务型模式，是在区域层面上实现体育与商业地产的结合，通过体育经济力量驱动城市区域发展，主要涉及体育、商贸、旅游、城市和区域经济等方面。该模式是对大块成片土地进行整体开发，以体育项目为先导或核心项目，把附着功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目。如在体育中心为核心的综合片区上发展赛事经济，吸引商贸、房产、会展和酒店等行业入驻，产业间相互合作，形成产业集聚，增强区域综合竞争力。
体育——休闲型模式，是引进以运动健康、文化教育、旅游度假为主的体育项目和配套设施，并把体育休闲旅游作为新的开发题材整合到商业地产中，在休闲娱乐层面实现体育与商业地产的结合，进而提升商业地产区块的核心竞争力。 该模式通常依靠当地的自然环境、文化资源等优势，使房地产与体育最大程度上实现融合。或者是在城市边缘地段开辟新的体育环境和房地产项目，带动周边地产的滚动开发。 体育主题社区是该模式的典型代表。体育社区除居住生活区和运动场所之外，还具备养生服务、休闲商业和生态公园等配套功能。大型体育社区通常还包含为重大体育活动提供的公共体育场馆和配套设施，可以承办高水平赛事，成为当地体育展示的重要窗口。
中央体育区(Central Sport District，简称CSD)模式，主要由体育、商业和住宅三大职能设施组成，进而形成体育商贸居住中心。CSD往往聚集了规模宏大的居住群，覆盖了体育产业的硬件资源和软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。CSD是典型的以体育为主题的现代服务业集聚区。
体育产业的导入，使得CSD不仅为商业投资提供了平台，同时也带动住宅、消费和旅游等一系列相关产业的发展，形成城市新经济增长链。CSD是规模宏大、功能齐全的社区，是缩微的城市。 由于CSD的大小体现了一个现代化都市所具有的体育商圈的规模，是一个现代化的都市中体育经济最具活力的地方，因此在新的CSD城市功能区，可整合的主要资源包括了体育运动资源、商贸经济资源和住宅开发资源等，使其在资源外延上有效嫁接，发挥价值的最大化。
1.借助城市运营，以体育运营城市
城市规划是实现城市运营的直接手段，其中土地利用和规划开发是重点。“规划和定位先行”是政府与开发商合力打造“城市运营商”的根本出发点。体育主题地产可以借助城市运营，以体育运营城市，让体育成为城市发展的动力引擎，兴建由体育中心、商贸中心、居住中心构成的现代城市中央体育区(CSD)。
2.与体育相关产业合作，为体育主题地产发展提供便利条件
与体育相关产业的公司合作，借助其业已成熟的销售网络，以及声望与知名度，重塑消费者心中的开发商形象。此外，联合知名健身俱乐部入驻社区，配合打造国家级运动训练基地。而房地产公司良好的流动资金和建设优势，从一定程度上为体育主题地产的投资和经营提供了保证。
3.整合体育场馆的建设和运营，丰富体育主题地产的内涵
地方政府存在建设困难和经营困难的问题，因此他们希望体育主题地产可以进行体育场馆的管理经营。在这种情况下，房地产开发商可以整合体育场馆的建设和运营，丰富体育主题地产的内涵。
4.商业设施与体育场馆捆绑经营
将体育场馆的建设和运营整合进房地产，将商业设施与体育场馆捆绑经营，可以视为未来进军二三线中小城市时，企业战略重点的转移和品牌的延伸。对于越来越重视专业化的房地产业来说，通过联合其他产业来提升房地产产品的附加值，是未来的发展趋势。
体育地产的开发得到了众多专业人士的广泛认同，新的建设理念引领新世纪居住趋向，受到广大消费者的青睐，它并将成为房产开发新的聚焦点和引爆点，为新的房产开发和建设提供了新的模式和经验，展望体育地产开发的美好前景，体育地产的发展方向应有以下趋势:
大盘化、社区化
随着城市化进程的加剧，城市人口的急剧增长，房产开发逐渐由住宅小区向大型社区的建设迈进。楼盘的开发逐渐趋于大盘化、规模化，体育地产的开发同样趋于大盘社区的建设，随着广大居民生活质量的提高，体育地产开发的市场将变得更加广泛，消费对象有较为狭窄的上层人士向中层人士扩展，一个大型的体育主题社区应运而生。
复合化、多元化
体育地产的开发要贯彻可持续发展的理念，这无疑是最具活力的开发模式，体育地产不仅仅注重单一的体育场馆、设施等产品，而且要注重对资源的整合，注重与相关产业的联动开发，达到最优化的资源复合和市场配置，不仅能满足人们对于住房、健身的需求，同时又能满足人们休闲、娱乐、教育、文化等多元需要。此外注重以体育地产开发为核心的综合片区建设，推动区域经济的发展。
科学化、人性化
体育地产组织管理环节应作好社区居民的晨、晚练指导站，社会体育指导员的服务工作，不断完善全民健身组织网络，配置科学性能高的体质监测仪器，定期对社区居民的锻炼结果作出测试和评定，并针对测试结果作出合理的运动处方，指导居民科学锻炼，针对城市场馆层次化、健身设施系列化、健身手段多元化、群众健身个性化，从设施、组织、指导、信息等方面打造贴近人们生活的新型体育服务保障体系。