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企业租赁经营合同是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产的协议。
依据不同的标准、企业租赁经营合同可划分为许多种类：
1.与传统财产租赁合同相比，企业租赁经营合同的特点在于：
(1)传统财产租赁合同的标的物一般为单个物品，而且必须是非一次性消耗物；而企业租赁合同的标的是一个企业的全部资产，也括固定资金和流动资金，有形财产和无形财产。这些财产可以是一次性消耗物，可以是财产、现金，也可以是债权、工业产权。
(2)从当事人的权利义务关系来看，传统的财产租赁合同的承租方，对承租物一般只有简单的使用权，没有处分权；而企业租赁合同的承租方，对企业财产拥有经营管理的自主权，其中也包括处分权。
2.与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：
(1)企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其它权利义务；企业租赁经营合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金，这里利润和租金是最大的区别。
(2)从适用范围上看，承包经营合同多运用于大中型国营企业，而租赁合同则多用于小型国营企业和集体企业。
(3)在承包经营合同中，承包方提供抵押财产担保不是合同的有效条件；而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产人担保。
(4)发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可：而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。
(5)在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包关的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。
(1)出租方的权利和义务
出租方的权利主要有：监督承租方遵守国家方针、政策、法律、法规，完成国家下达的计划；监督租赁企业的财产不受损害；收取承租方按照合同规定交付的租金。
出租方的义务主要有：
按照合同规保证承租方的经营自主权，依法维护企业租赁前享有的各项优惠待遇，不得对承租方的正常经营活动进行非法干预；为租赁企业的生产发展提供必要的服务；根据承租方要求，会同有关部门协助租赁企业解决经营活动中的困难。
(2)承租方的权利和义务
承租方的主要权利有：承租经营权，包括国家规定的厂长(经理)的权利、任免厂级行政副职的权利，决定企业脱产人员编制的权利、根据市场需要调整企业经营方向的权利等自主经营权；按照合同规定获取承租收入的权利。
承租方的义务是：履行国家规定的厂长(经理)职责；执行价格政策，维护用户和消费者的利益；维护职工的合法利益；维护租赁经营企业的资产，保证设备完好，办理企业保险；提供合法、可靠的承租经营担保；按期交付租金。
(1)确定出租方。依现行法律规定，出租方应为企业所在地人民政府委托的部门(企业业务主管部门)。
(2)清产核资。出租方在企业出租前，应会同有关部门对企业进行债务清理，评估资产(包括有形资产和无形资产)；根据行业和本企业资金利润率确定标的。
(3)确定租赁企业的租赁方式。
(4)发布招标公告，确定投标者。公告中应说明招标企业的名称、性质、经营范围、产品及产量、产值、租赁期、投标条件、报名手续、中标者的权利和义务等。
(5)编制投标书。投标书由投标者编制，提出具体的经营方案。
(6)确定中标者。组织公开答辩，并对投标者进行综合考评，在征求职工大会或职工代表大会的意见后，确定中标者。
(7)签订企业租赁经营合同。出租方选定承租方后，双方应订立书面的租赁经营合同。合同内容应包括：标的；合同生效条件和有效期限；租赁期限；租赁期内经营总目标及年度经营目标；租金数额、交付期限及计算方法；承租方的收益及企业各项基金的分配比例；企业租赁前债权债务及遗留亏损失处理；租赁双方的权利和义务；担保的形式和要求；合同的变更、解除及合同纠纷处理办法；违约责任；租赁期满后资产返还和验收。双方签订合同后，还应根据法律、法规、政策的要求，办理其它必要的批准手续或公证、鉴证手续。
(8)办理企业变更登记手续。实行租赁后，承租人需持有关必备证件及合同的工商行政管理机关办理变更法人代表手续。
1.关于合同的担保
(1)个人承租的，承租人必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中应当有一定比例的现金)作为担保，并应有两名以上的保证人。
(2)合伙租赁、全员租赁的承租成员，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产作为担保。担保财产中应当有一定比例的现金，现金必须专款存入银行。
(3)企业承租人，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保，并存入银行。存入银行后，除征得出租方同意，可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。
在由第三方提供保证的情况下，当承租方不履行义务时，由保证人承担连带责任。保证人承担责任后，有权向承租方追偿。
2.有关租金的计算
租金是企业租赁制核心内容，也是承租人应履行的主要义务。如何确定和计算租金，各地实践也不相同。比较典型的做法是：
(1)将租金分为纳税租金和不纳税租金。前者以租赁当年的资产租金率(即资产利润率)为基数，每年递增一定比例，乘以当年初实有资产，得出租金数；后者即按规定从成本中提取的折旧基金及大修基金。
(2)基数递增租金。即由租赁双方商定各年度的基数利润和基数租金，在此基础上，按计租年度企业的实际利润基数利润的比例适度上浮，计算出实际租金。
(3)固定租金制。即租金数额不因利润增减而变动。
上述几种方法各有利弊，应依具体情况灵活择用。除此之外，还有其它一些计算方法。确定租金应兼顾国家、企业、职工、承租方等各方面的利益。
3.关于承租方的收入
承租收入从广义上讲包括租金，承租方收入及风险保证金。根据我国法律及政策的规定，自租赁经营合同生效之日起，停发个人承租经营者及合伙承租成员的工资、资金，预支生活费。对于租赁经营所得，承租方应先按合同规定交纳租金，然后再划分出承租方的实得利益。除个人承租外，承租经营者的收入，原则上不超过企业职工平均工资和资金的5倍，其它承租成员的收入应当低于承租经营者的收入。
在交付租金和实际支付给承租成员应得收入的后，承租收入仍有余额的，应当作为企业的风险保证金留存。承租方在租赁期内完不成经营总目标或者欠交租金时，以该风险保证金抵补。
4.关于承租前债务的处理
其原则与企业承包前的债权债务的处理是相同的。当事人应当在签订租赁经营合同时将此考虑在内。如果清产核资时对债务债权疏漏，应当由承租方以企业的名义受偿或清偿，然后在租金收入中加上受偿的债权份额或从租金中减去清偿的债务数额。
5.关于租赁期间新增资产的归属
与企业承包经营不同，在企业租赁经营的过程中，企业的新增资产不一定属于全民或集体所有，具体有下列五种情况：
租赁期满时这些资产如何处理，合同中应明确约定。没有约定的，可以折价卖给出租方，并对利用承租方新增资产创造的利润，可以从中提取适当比例的分成，归承租方所有。
6.关于企业租赁经营合同争议的处理
企业租赁经营合同发生争议，首先应协商解决。协商不成的，可按照国务院1988年6月5日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条列》第二十二条规定解决(通过仲裁方式)。租赁经营合同任何一方可以根据租赁经营合同规定直接向人民法院起诉。