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不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。
不动产附合可以分为自然附合与人工附合两种。
1.自然附合是指不动产的增殖不是由人的介入而是由自然现象所引起，又称天然附合，如水流的冲泻或者泥沙的淤积致地面形态变更是；
2.人工附合则是因人的种植、建筑等行为所引起的不动产增殖。依据附合行为人与动产或不动产的关系，不动产附合又可以分为动产或不动产所有人所为的附合、第三人所为的附合。
不动产附合作为一项古老的民法制度，古罗马时代即已成为重要的制度，并对其情形及法律后果做出了详细规定。在罗马法中，不动产附合分为种植（ satio plantatio 或 implantatio ）与建筑（ inaedificatio ）两种，是某人植物或者建筑同他人土地的结合（相当于现代的人工附合），其将土地视为主物，而将植物或者建筑视为从物，由主物所有人取得从物所有权。因此，罗马法学家并不认为添附是取得所有权的方法，而认为其是主物所有权的扩大或增加。不过后世的注释法学家则将其作为所有权取得的方式之一。
作为近代民法典之父的《法国民法典》继承了罗马法的规定，设立了多项条文。前述天然附合（556 条-564 条）及人工附合（ 553-555 条）就是法国民法的分类。它也是从不动产所有权人所有权的扩张效力角度加以规范的，规定不动产所有人享有添附于其上的动产所有权，即将附合视为所有权的权能或内容，并称之“添附权”。
民法法系的另一杰出代表《德国民法典》则确立了不动产附合制度的一般规则，即由不动产所有权人取得合成物所有权，并通过债权请求权对受不利益的一方加以衡平。如《德国民法典》第 946 条规定：动产与土地结合，致使其成为土地的重要成分，土地所有权扩及此动产。又第949 条：物的所有权消灭的，对此物存在的其他权利也消灭。由此可见，其亦是将不动产附合视为不动产所有权的扩张或延伸。随后制定的民法典如瑞士、日本以及我国台湾地区等大都遵循了这种模式。
我国大陆民法研究及民事立法起步较晚，不存在形式意义上的民法典和物权法，对添附制度并无规定，仅在最高人民法院出台的一个司法解释中有所涉及：非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还及附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。该条解释是我国目前处理添附制度的主要规定，但是却存在诸多弊端，由后文的分析可知，它不仅违反各国对于添附制度的通行规定，而且有背民法法理，亦不利于发挥物之效用，显然不利于社会经济，急待修正。
通说认为不动产附合需要具备三个要件：1、须动产附合于不动产之上； 2 、须动产成为不动产之重要成分；3 、须动产与不动产不属于同一人。但笔者以为，传统构成要件存在不足，其三个要件结合并非能够完整界定不动产附合制度，构成不动产附合还必须具备这种结合非基于正当权源而发生，且对于动产与不动产是否必须属于同一人亦须视具体情况而定。
1 、须动产与不动产附合非基于正当权源
所谓基于正当权源，是指附合双方当事人之间存在合法有效的法律关系，物权变动是基于该有效法律关系而发生的，即动产与不动产的附合是该法律关系的产物。如承揽人以自己所有的材料为定作人修缮房屋，乙虽然取得了材料所有权，但是这种取得是基于合法的承揽合同而发生的，并非不动产附合。又如土地承包经营权人在其承包的土地上种植竹木，也非添附，盖其是基于合法的土地承包合同而作出的。《日本民法典》第242条也设有但书“但他人因权源而使该物附属之者，无碍其权利”之规定。故日本通说与实务上均认为动产附合于不动产，倘出于一定权源时，动产所有人仍保有该动产之所有权，为一物一权主义之例外。
对于这一要件，很少有学者提及，也就很少有学者加以反对。反对论者以谢在全先生论述最为详细。但是其理由并非充分。如果不对当事人间的关系加以区分，就会造成不动产附合制度适用的不适当扩张，使不应当适用不动产附合的场合而获得适用。因为不动产附合制度的目的在于解决非因一定法律关系所生之权利归属以及其他权利义务问题，以维护社会和平秩序，定分止争，其纯系基于法律技术上之便宜措施，而非“两全其美”的安排或者是法律终极目的-公平-的实现。是故当二者的结合是因为一定权源而发生时，则当事人之间权利义务应依该权源所由生之法律关系解决，而无适用不动产附合制度之必要，否则会发生法律关系的混乱。在不动产附合的前述三种情形，无论附合人对附合物有无处分权，只要是基于非正当权源，均可以构成不动产附合，惟在当事人之间发生的法律关系不同而已。需要澄清的是，如果当事人之间存在某种正当的法律关系，但是附合行为人超越这种法律关系的权限，仍可构成不动产附合。本来存在着法律关系，但是嗣后因某种原因而不存在（即当这种法律关系不成立、无效或者被撤销时），亦同。比如房屋承租人未经出租人同意在出租人房屋后种植竹木时，此时仍由房屋所有人取得竹木所有权。
实则这一要件亦得到立法肯定。除日本上述立法外，我国台湾地区在修正民法典物权编时也采纳了上述观点。台湾地区民法原第811条规定：动产因附合而成为不动产重要成分者，不动产所有人取得动产所有权。后在物权编修正时在其后加上了但书：但基于一定权利而使用该不动产者，不适用之。其立法理由谓：动产附合于不动产而为其重要成分者，固应由不动产所有人取得动产所有权。但基于一定权利依法得使用该不动产者，例如基于地上权、农用权、典权或其他法律特别规定所生者，事所恒有，此种情况，即不适用关于附合之规定，始为公允，爰增订但书之规定。这亦间接说明了笔者这一论断的正确性。
另需注意的是，有论者认为所有权权能分离时不动产附合的前提如果没有原所有权人的同意，并放弃其占有使用权，就不能发生不动产附合。此观点实大谬也，其颠倒了不动产附合的因果关系。添附是一种事实行为，虽然附合行为人基于某种意图而作出添附，但其并不需要原所有权人同意，原所有人同不同意都无碍其成立。因为添附是法律基于公益目的而作出的强制性物权配置，许多情形下须容忍附合行为人的侵权行为，受损害人利益只能从其他方面得到平衡。
2 、须动产附合于不动产之上
如以颜料粉刷他人房屋是。附合物须为动产，被附合物须为不动产，包括土地及其定着物，如房屋、桥梁、轨道等。且不动产附合之原因，亦在非所问，即可以因为双方当事人原因，也可以因为第三人原因，还可以因为自然力所造成。另外，在人工附合时，不需要区分行为人的善意或者恶意。当然，当事人间的法律关系会有所不同。此将在下文论及。
3 、须动产成为不动产的重要成分
所谓重要成分，是指各部分相互结合，非经毁损或变更其性质而不能分离者，则各该部分均为重要成分。重要成分不能单独作为物权客体是一项重要的民法原则。判断动产是否成为不动产的重要成分，有两个重要标准：一是能否分离。不能分离又分为事实上不能与法律上不能。事实上不能是指从物理性质上不能分离，如以颜料粉刷于他人墙壁上是；法律上不能是指分离所需费用过于庞巨，从经济利益上衡量来看，分离是不现实的，如取他人横梁建造自己房屋是。这种不能分离即是学说上所谓的固定性。二是从动产与不动产结合的时间上衡量，此种结合以非暂时性味必要，学说称之为继续性。如果独立性与继续性之程度已使动产丧失独立性，在社会经济观念上已经认为其结合成一物，即可以判断成为不动产重要成分。
惟史尚宽先生认为，谓独立性者，不只是需要具备经济上之独立性，尚需具备法律上之独立性，如果法律上不能独立，仍应适用不动产附合理论使之归于不动产所有人所有。而法律上之独立性，乃以该定着物或建筑物有无使用权源而断。若未使其独立性，二物虽相结合，则为定着物或从物，可分别成立所有权。
实则史尚宽先生所谓法律上之不能独立，正与笔者上述之当事人之间无正当权源同义而表达不同。但是这一观点并不为台湾地区学说及实务所采。但亦有学者肯定了这一观点的优点，认为此所对于建妥之建筑物不能拆除，在维护经济利益以及解决因“民法”系将建筑物与土地定为各别之不动产而带来土地使用权问题上，颇有助益。日本学说上亦存在类似争论。其通说是从拆分是否有利于社会经济来对不动产附合进行定位的。但是另有观点则从交易观念及交易安全的层面上来考察，认为不动产附合能否成立应当从其在交易观念上能否被作为独立物看待，而不是指物理性质上能否被损坏。
须特别提出的是，在他人土地上建造房屋，不生附合的问题。因为房屋属于独立的不动产，不由土地所有人取得所有权。如果房屋迄未完工，尚不足以遮风避雨，未达到经济上使用目的，尚未成为定着物时，应认为属于动产，非为土地重要成分，土地所有人不因此取得所有权。若此未完成房屋系利用他人材料建造时，其所有权归属应适用动产附合有关规定。
4 、关于动产与不动产是否必须不属于同一人
学界通说认为不动产附合需要具备各异所有人要件。若动产与不动产同属于一人所有，虽动产所有人消灭，但并非出于附合之故。惟史尚宽先生对通说提出了挑战。他认为，不动产附合，无须二物异其主体。其附合物因失其独立性而消灭，不动产所有权仍扩及于附合物，其附合物为第三人权利标的时，则第三人权利仍存在于合成物上，否则第三人将蒙受不利。
笔者以为，不动产附合原则上仍应以分数不同所有人为要件。盖不动产附合立法目的在于定分止争，物尽其用，以解决物权变动之冲突。若属于一人所有，其所有权人自享有完全的处分权能，无适用不动产附合的必要；且不动产附合乃是为解决不同所有人之间的冲突，是一种不得已的措施，自不应轻易适用。惟在动产之上存在着所有人不能为事实上之处分的第三人权利时，应认为有附合之适用。因为动产之上存在第三人权利是对原所有权人动产所有权的一种限制，若动产所有人擅自处分，如擅自取回设定质权之动产与其不动产结合，致使质物之所有权消灭，因其在质权存续期限内并无事实上之处分权，亦有附合之适用，否则对第三人殊不利也。故史尚宽先生的观点原则上可咨赞同。
但是其认为第三人权利仍存在于合成物之上则有待商榷。若动产属于他人，而由不动产所有人附合时，动产所有人只能请求不当得利请求权或者侵权损害赔偿，而无物权上请求权之效力。质权虽为物权，但其从关涉利益程度来说，仍逊于所有权，所有权人尚不能发生物权请求权，而质权人竟得将其权利延伸于新物之上，实是违反了法律体系的连贯性与一致性。笔者以为，此时质权人仍享有不当得利请求权或者重新要求债务人设定质权，而并不享有当然的扩张效力。
不动产附合作为动产所有权取得的一项重要手段，影响当事人利益至巨。因不动产附合而产生如下几种法律效果：
1、由不动产所有人取得动产所有权。“法律排除了重要成分自己获得法律命运的可能性。” 此项取得系基于法律直接规定，非基于他人既存权利，故为原始取得，纵附合行为人系不完全行为能力人或是无权处分或是不动产所有人系属恶意，均不影响该项效果的发生。
2、动产之原所有权消灭。此与前项效果实属一体两面，为强行性规定。纵然当事人约定动产所有人仍保留其所有权者，其约定亦视为违反公序良俗而为无效。这与添附制度中其他类型有所不同。在诸如动产附合、混合、加工等情形，结合物的所有权单一化属强行性规定，但是结合物的归属则属于任意性规定，当事人之间仍存在着很大的意定空间。
3、动产上的其他权利（如质权）归于消灭，而不动产上的其他权利（如抵押权）则因其物所有权的扩张而及于整个合成物之上。
1、附合由第三人造成时的法律关系
此时，第三人系无权处分他人动产。若该第三人与不动产所有人之间有正当权源，则不发生不动产附合的效果，而应当适用无权处分有关制度解决。有两种情况。当不动产所有人基于善意时，可以善意取得，此时动产所有人只能向该第三人主张相关责任：（1）第三人与不动产所有人之间的法律关系为有偿时，动产所有人可以向该第三人主张不当得利请求权或者在该第三人存在过错时主张侵权损害赔偿；（2）若第三人与不动产所有人之间为无偿法律关系时，则当事人只能向该第三人主张侵权损害赔偿。
若第三人为恶意时，根据恶意不受保护原则，不动产所有人不能善意取得，但是基于维护物之效用，当事人之间无正当权源，仍有不动产附合制度适用。此时，动产所有人既可以向该第三人主张如上述时的请求权，亦可以向不动产所有人主张不当得利返还。（笔者的上述论断是在否认物权行为无因性前提下做出的。）
2、动产之上存在第三人权利时的法律关系
动产之上存在第三人的权利时，如用益物权、担保物权等，主要有以下几种情况。
若不动产所有人造成动产的附合时，根据债权的相对性原理，其仅向动产所有人承担相关责任，第三人不得向其主张请求权，而只能与动产所有人依据相关规范，不动产所有人恶意时亦不例外。但是当第三人与动产所有人之间存在某种债权债务关系，而不动产所有人为阻止动产所有人向该第三人履行而恶意附合时，则属于故意以违背善良风俗方法加害他人债权，此时，第三人可以向不动产所有人主张侵权责任。
在附合是由动产所有人造成时，第三人可以依据其与动产所有人之间的法律关系行使相关权利。动产所有人与不动产所有人之间为法律行为，而动产所有人的意思表示存在瑕疵时，则应先适用关于意思表示瑕疵的规定，再依据如上规则解决。
3、不动产之上存在第三人的权利时
当不动产之上存在第三人的权利时，根据不动产附合相关规则，不动产之上的权利扩充于整个合成物之上。此时，当事人间的法律关系较为简单，因为合成物价值增加亦有利于第三人，该第三人一般不会加以干预。