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不动产收益权质押是指以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权为标的的质押。
不动产收益权的标的是公路桥梁、公路隧道、公路渡口等收益权，这些收益权实质上是投资者的一种投资回报，在实践中表现为收费权。此类收费权受到较多的行政干预，权利人是不能与行人或通过者进行协商的，收费标准、收费办法等内容都有强制性的规定。
不动产收益权质押的出质人是一些特定的主体，包括具有行政职能的国家政府部门以及依法组建的公路经营企业等。在目前，出质人主要是投资建设公路的人，而且具有收益经营权。而收费公路的收费权，是一种政府特许的权利，必须经过省(自治区、直辖市)人民政府批准才能获得。从这个意义上讲，没有经过批准而建设收费公路，且没有经过批准收费的人(包括法人)不能作为不动产收益权的出质人。
不动产收益权质押的质权人是贷款建设收费公路的债权人。在目前的法律规定下，只能是银行等金融机构。不动产收益权质押不能担保为建设公路项目贷款以外发生的债权。
我国《担保法》没有明文规定不动产收益权质押。
最早规定不动产收益权质押的是1999年4月26日《国务院关于收费公路项目贷款担保问题的批复》，其中规定：“公路建设项目法人可以用收费公路的收费权质押方式向国内银行申请贷款，以省级人民政府批准的收费文件作为公路收费权的权利证书，地市级以上交通主管部门作为公路收费权质押的登记部门。质权人可以依法律和行政法规许可的方式取得公路收费权，并实现质押权。”
2000年的《担保法解释》第97条规定：“以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照《担保法》第75条第(四)项(可以质押的其他权利)的规定处理。”
不动产收益权质押的设定是有严格的程序规定的，当事人必须按照这些特定的程序进行设定。
从前面引用的《国务院关于收费公路项目贷款担保问题的批复》和《担保法解释》的规定可以看出，不动产收益权质押要求当事人履行两个程序：一是完成书面合同；二是进行登记。具体来说，质权人与出质人签订书面合同，并向质权人交付省级人民政府批准的公路收费权凭证，同时到地市级以上的交通主管部门办理质押登记。
由于不动产收益权质押的标的数额一般比较大，其所担保的主债权数额也较大，所以我们提醒当事人，特别是质权人，在设定不动产收益权质押的过程中，必须防止出质人私下处分不动产收益权的做法，以防质权落空；另外还要保障质权人能够切实获得不动产收益权所生的价值，以充抵主债权之用。
不动产收益权质押作为权利质押的一种，其效力与一般权利质押的效力具有相同之处，在此不再赘述。需要特别予以说明的是，不动产收益权质押效力的特殊之处，主要是以下几个方面：
不动产的收费权该由谁行使?怎么行使?由于法律没有规定，所以理论上存在不同看法：有观点认为，收费权应当由出质人行使，但收取的费用应当首先偿还对质权人的债务；有观点认为，收费权应当由质权人行使，这样能够保证质权的实现。
一般认为，参照收费权转让的办法，由质权人行使不动产的收费权比较合适。但是，质权人行使收费权必须遵守以下三个条件：一是收取的费用应当首先充抵收取费用，然后充抵主债权的利息，最后充抵主债权；二是收费权只能在收费权的期限内收取；三是收费的范围和数额只能以清偿完所担保的主债权数额和范围为限。
除了当事人有特别约定，不动产收益权质押的出质人不得擅自将已经出质的不动产收益权进行转让。如果质权人同意转让的，那么出质人应当将收费经营权的转让费首先用来提前清偿债权，或者与质权人商议向第三人提存。
对此，2004年修正的《公路法》第60条第2款规定：“有偿转让公路收费权的公路，收费权转让后，由受让方收费经营。收费权的转让期限由出让、受让双方约定并报转让收费权的审批机关审查批准，但最长不得超过国务院规定的年限。”
不动产收益权质押的特殊之处，还在于在不动产收益权质押期间，收益权会受到高速公路上行驶的车辆数、污水处理的受益居民数等因素的影响，具有很大的不稳定性。所以，质权人的保全权对于其最后实现担保权利是非常重要的。质权人可以在必要的时候，请求政府机关改善质物管理，从而增加不动产的收益或者代为行使收费权以控制资金流出，或者要求政府提供其他的担保，以进一步增强不动产收益权质押的安全性。
在行使保全权之前，质权人应当首先将危险情况和保全的必要性通知出质人，征求其意见，并可以提出提供其他担保的要求。在出质人拒绝或怠于履行的时候，质权人方可行使保全权，采取各种保全措施。
不动产收益权的实现，很难以一般的动产质押那样进行折价、拍卖或变卖的方法进行质押权的实现，而《担保法》及《担保法解释》对此没有规定。只有国务院的相关规定中指出：“质权人可以依法律和行政法规许可的方式取得公路收费权。”所以，在不动产收益权质押实现之时，当事人需要注意：质权人可以委托或直接派人担任出质人一定期间的财务主管，或设定专门帐户，帐户中的资金不得由出质人随意动用，质权人可以在质权实现时予以支取；质权人在收取不动产收益后，应当注意不动产项目职工的工资、相关税收等问题，不能违反民法、税法的规定，也不能不顾公序良俗和社会的安定秩序。