核心观点
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
前期部分城市在降低信贷成本方面已有所调整，对于首置和改善需求释放发挥了积极作用。据贝壳研究院统计，今年上半年全国重点城市二手房商业银行贷款成数较去年有所提升。未来，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。
“认房认贷”的作用及限制
“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格。
“认房”指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）确定贷款比例。
各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。
图1：不同信贷政策对于首套房及二套房的界定
资料来源：贝壳研究院整理
回顾我国2010年以来到当下的两轮完整的房地产市场调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。
图2：全国层面及多数重点城市首二套房认定标准的变迁
资料来源：贝壳研究院整理
图3：部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况
注：以上为调研信息，不能确保及时更新，以官方认定为准。
从政策效果看，成交量方面，在2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
在2016年末2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”，在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。
如深圳在2010年重启双认之后，房价涨幅持续收窄，2011年12月二手住宅成交均价同比涨幅由前两年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房价基本走平，2016年重启双认之后，2017年底及2018年底同比涨幅持续收窄至7%和1%，而此前两年房价同比涨幅分别为54%和20%。
北京在两次启动双认之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，是历次周期中最长的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点的水平。此外，北方部分城市如天津、济南等城市近年来房价持续低迷的原因很大程度上也在于不合时宜地执行“认房又认贷”，过度抑制了市场需求。
图4：“认房又认贷”对房地产市场的影响示例
资料来源：贝壳研究院整理
“认房又认贷”抑制了改善换房需求
“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛，以北京为例，一套650万的改善标的（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。且在卖掉首套房后，首付缺口还有70万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷，可见换房艰难。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万。
图5：部分城市不同首二套房认定标准下首付
及房贷利息情况（单位：万元）
资料来源：贝壳研究院整理
“认房又认贷”政策后，重点城市换房活跃度降低、妥协性换房等特征明显。如2021年在北京链家180天内“卖一买一”的比例比2020年下降近5个百分点，比2017年下降11个百分点。2022年1月天津“卖一买一”占总成交的比例较去年同期下降5个百分点，成都下降3个百分点。
从换房前后面积差来看，以北京为例，2021年与2016年相比，北京换房群体面积改善缩小5平方米，从置换房屋面积结构来看，置换后120平米以上房屋占比下降24个百分点。随着三胎政策开放，家庭对居住面积的需求进一步增加，而实际交易中一次改善换房面积往往不能一步到位，改善需求受到抑制。
“认房不认贷”有助于促进一二手联动
二季度以来市场修复受阻，主要是市场预期较弱。经济下行压力加大，居民预期收入降低导致风险偏好下降，购房意愿降低。“认房不认贷”可降低换房成本，加快改善性需求的释放。
从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
从区位分布看，改善属性较强的金水、惠济、经开及郑东新区二手房合计成交量环比增长159%，在全市的占比为44%，较2月提高9个百分点。从房源看，120平以上、总价150万以上的改善房源成交增速分别为115%、147%，超过其他户型房源；成交占比分别提高1.1个、4.4个百分点。4月政策效果相对减弱的情况下，120平以上、总价150万以上的改善房源成交环比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相对而言刚需板块和刚需房源成交回落较明显。
一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。
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