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来源 | 叶檀财经
作者 | 顾天杰
责任编辑 | X博士
01
通缩和衰退 隐隐出现
知名经济学家刘煜辉，4月7日在一场策略会上，分享了一系列新观点。
其中引起争议比较大的是通缩。
他提到一个数据，这一轮需求端矛盾的核心，是家庭部门确实没钱了，6个钱包家底掏空了。
中国家庭部门的总负债占其可支配收入的比例已经高达137.9%，同期美国家庭的债务率的水平大概是90%。
因为高债务，家庭部门的支付能力受到明显地抑制。
刘煜辉强调，当下中国经济核心问题是微观信用基础的崩坏，实质性是资产负债表衰退。
从楼市微观数据来看，通缩的迹象已经很明显了。
众所周知2023年3月，全国楼市迎来回暖，北上广深成交量确实上涨了。
连成交量一度创下十几年新低的深圳，也从坑里慢慢爬了上来。
官方数据显示，2023年一季度，广州新房卖了205万平米，接近2万套，也是近5年来的次新高。
深圳一季度二手住房成交量同比增长122%，二手住房交易量4002套，创下近2年新高。
3月上海二手成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月的新高。
问题在于如果仔细拆解这部分成交数据，会发现大部分都是刚需支撑起来的，一线城市都在以价换量。
上海3月新房成交均价61582元/平方米，环比下跌1.9%，同比下跌2.0%。
二手房上海3月成交均价40561元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨2.2%。
自2017年以来上海楼市基本稳定，二手房成交价在4万一平米左右，由于2022年4月的疫情静默，导致四五月份被压制，之后成交价一度上涨然后又回落了。
（上海成交数据 来源：链家）
这一轮楼市小阳春被房企、中介和房东寄予厚望，然而目前来看大概率会提前结束。
行情不仅来得快、去得也快，千万不要沉迷于当下的成交量。
以上海为例，3月成交2.4万套二手房，看起数据爆表，实际上400万以下房源占总数的88%，300万以下房源占总数的61%。
此前链家等中介还给出过一组数据，上海二手房成交的中位数在370万上下。
可以预测，这一轮小阳春的买家，基本都是买的市区50平米老破小，或者五城区以外的郊区刚需房。
这也再次验证，当下楼市的改善和豪宅购买力被消耗地差不多了，刚需支撑成交量的常态又回来了。
国家统计局最新数据显示，2023年2月份，全国城镇调查失业率为5.6%，外来人口调查失业率为5.9%。
其中16到24岁劳动力调查失业率达到18.1%，创下2022年7月以来新高。
02
开发商 烧香拜佛抢地
不少房企，在看到2023年小阳春销售回暖后，纷纷开始加大力度拿地。
不完全统计显示，2023年全国22个重点集中供地城市中，还有10个城市将在4月挂牌拍卖地块。
包括合肥、杭州、广州、上海、长沙、北京、成都、天津在内，有80宗地块出让，总起始价格超过1000亿。
不过这一次地方政府变得更谨慎了，卖地的核心变成了土地质量。
比如杭州2023年以来已经完成三次土地出让，合计出让28宗地块。成都已经进行两轮土拍，总共成交7宗地块。
苏州第一轮土拍合计出让11宗地块，北京第一场土拍只有2块地。
过去追求规模、高周转、快速回笼资金的策略不奏效了，市场风向逆转，地方政府和房企也共同转向。
首先是目前还活下来，并且活得还算好的房企。
无论央企、国企还是民营，都选择退守自己最熟悉的区域和城市，对于它们来说熟悉意味着开发难度的确定性更高，最明白哪里有优质地块可供开发。
所有开发商都想要在小阳春掉头前，抓住最后的一丝热度卖掉更多的房子，这样在之后的土拍中也更有底气。
少部分过去两年内，元气大伤的头部玩家也开始陆续复牌了。
4月13日融创复牌，成为2023年以来第三家成功复牌的房企。
（来源：雪球）
根据财报显示，2022年融创在84个城市完成超18万户房屋交付。
融创官宣，目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元；第二批次也已经有几十个项目获批，资金已有实质落地。
同时公司也在积极推动银行的保交楼配套融资，已有部分项目落地放款。
今年楼市的主基调是修复预期和缓慢复苏，同时尽可能化解更多风险。
2023年4月12日，中国央行行长易纲，出席了美国华盛顿的第二次G20财长和央行行长会。
他在会议上提到：
中国经济正在企稳回升，通胀保持低位，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右。
一线城市以量换价，二线热点试图引入更多人才。
杭州最近又扔出一系列重磅新政：
大专生直接落户，不需要社保。
同时放开长三角地区老年投靠落户，不需要居住证，不需要家庭是独生子女，只要杭州的子女有房有户口即可落户。
对于那些目前正好准备落户杭州的人才来说，楼市的选择范围很大。
随后几年里，杭州二手房挂牌量每月上涨，并在2019年11月突破10万套大关，2022年12月突破20万套大关。
当然根据当地的中介数据显示，这二十多万套挂牌房源里，大部分是6个月以上没动过价格的房子，这就意味着房东只是试试水，看看当下的价格。
神奇的是，杭州商务局最近也发布了一组数据，提到2022年中国人均消费十强城市中，杭州以人均年消费46440元首次居于首位，超越上海、深圳和广州。
（来源：杭州商务公众号 各地统计局）
仔细一看才发现，杭州消费结构里，食品烟酒和居住成本支出占50%以上，医疗保健支出增速最快。
有网友评论：
不是杭州人太会花钱，是当地物价太高了。
强烈建议，这组数据，别让刚落户的大学生们看到。
毕竟楼市才刚刚开始复苏，千万别让信心的火苗熄灭。
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