全税是韩国租房独有的一种方式，是指向房东支付一定金额的保证金，获得租房的免费使用权，到期后保证金原额退还的租房手段。虽然全税看起来是省钱的租房方式，但如今的全税金相当于房价，贷款利率上涨的时候，考虑到利息也不是很省钱。关键是，房价开始下跌的时候，全税房存在巨大的法律风险，所以想租好韩国的全税房，下面的内容要仔细看看。
租好全税房不吃亏，首先要在签约之前做足准备。最基本的措施是，仔细查阅房地产登记簿、建筑物台账等房地产的基本信息。其中务必要确认的是，房地产的所有人。如果登记簿上的所有人是信托公司，必须要查到信托原账，确认房地产的信托人（实际所有人）。然后在得到信托人的同意后，将保证金转账到信托公司的账户，并拿到收据才能实现租赁权的保护。
然后在签约之前，务必要确认房地产的市值。通常设定在住宅的预先抵押和租房保证金的总额超过房地产价值的70%，就属于卖了房子也还不起债的危房。所以在签约之前，不仅要认真看看房地产登记簿上的预先抵押，还要评估房地产的价值。需要注意的是，估价是以实际交易的标准来做才能降低风险，盲目的用期待的价钱来估价，到时候走法律程序拍卖房子的时候依然会出现卖完还不起债的风险。
签约合同的时候，特约条款是保障全税保证金的重要依据。韩国法律规定，租房期间房东换人时，租户有权利解除租房合同（退房）。想避免房东偷偷将租房卖给他人之后受到损失，可以在合同的特约条款中加入‘更换房东时要及时通知租户，否则视为租房合同自动解除’ 到时候房东换人没有通知租户，租户就可以用该条款来名正言顺的要求返还全税保证金。
金毅律师的想法：
当然，最安全的做法是加入住宅都市保证公社的保证金返还保证（全税保险），加入了该保险就不必担心退房时房东还不起保证金。但是不动产设定的预先抵押额超出房地产价格的60%就加入不了全税保险。所以在韩国房价下跌趋势明显的如今，租好全税房一定要瞪大双眼，尽量避开卖房也还不起保证金的危房。要是不懂如何判断房地产安不安全，建议与我们的不动产专业律师咨询。
作者：金毅律师
