在“稳地价、稳房价、稳预期”的导向下，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，房贷下调、首付降低等，新一轮地方性政策宽松正在到来。 政策工具箱里还有哪些“招数”可用？未来半年还可能出台哪些利好？
1降准
为提升金融机构外汇资金运用能力，央行决定自2022年9月15日起， 下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的8%下调至6%。
要知道，这已经是今年第二次下调外汇存款准备金率了。
4月25日，央行决定，自5月15日起， 将金融机构外汇存款准备金率由9%下调至8%，下调1个百分点。
客观地说，这些年虽然都不是针对房地产行业的降准降息，但在宽松流动性的大背景下， 对房地产而言是相当的利好，肯定会间接影响到房地产行业。
就经验看，历史上每一次降准都意味着利好，都会带动楼市活跃，每次都说和房地产无关，但最终结果是， 最大的受益者基本都是房地产。 当然，正是如此，我们也才更要防范，既要让房地产不拖后腿，又要让房地产不至于过于疯狂。
2降息
2022年8月22日，中国央行再次“降息”：
1年期的“LPR市场利率”降为3.65%，降息幅度5个基点。
5年期的“LPR市场利率”降为4.30%，降息幅度15个基点。
这个“5年期的LPR利率”即为“房贷利率”。 本次房贷降息幅度为“15个基点”，比市场预期的10个基点还要大，凸显房地产需求扩张确实存在难度，急需“连续降息”来拉动。
经过8月份的这一次降息以后，全国首套房的房贷利率已经逼近“4%”的临界水平：全国最低首套房房贷利率降到了4.1%。
包括廊坊、武汉、苏州、南京等城市在内的首套房利率将会照“4.1%”来实施， 这将是全国目前最低的房贷利率水平。
3存量房贷打折
当5年期LPR降息后，存量房贷一般会在下一个定价日（1月1日，或者贷款日）起，也降低同样的幅度。
存量房贷利率是“LPR+加点”构成的，LPR是浮动的，“加点”部分则是固定不变的。如果加点是正的，则意味着利率上浮了，反之则意味着打折了。
2019年到2022年初，各地房贷水平都比较高，有些地方甚至超过7%。 比如在2021年10月初的时候，广东惠州首套房贷款利率最高在LPR基础上加255个基点。如果你是在那时贷款的，这个“加点”是要一直延续到贷款合同终止的。 即便是LPR（5年期）降低到4.0%，你的房贷利率也将达到6.55%！
所以，给过去3年以超高房贷利率买房的人额外打折，把加点部分降下来（比如首套房加点降为零，二套房加点不超过50个基点），是合理的，也可以让这些家庭有额外的钱去消费。
历史上有过“额外打折”的先例，发生在2008年10月全球金融危机的时候。 当时把享受基准利率85折的存量房贷，普遍改为7折。
4 松绑“认房认贷”
当下多城出台放松性调整政策稳定楼市， 可以说是“因城施策”基调下所做的调整， 就目前环京地区来讲，还是比较严格的。限 购、限贷、限售，几乎并存。在发展平稳的情况下，如果不能废除的话， 短期内想要有松绑的动作，还是有一定的可能。
5废止或者放宽“二手房成交参考价”
房地产市场稳预期持续加码。预期低迷是当前多地楼市不振的重要原因。当下城市间人口流动减少，购房需求受到抑制。随着市场进入调整阶段，二手房指导价适时取消， 有利于提升买卖双方预期。
对地方政府来讲，希望通过取消二手房指导价传递积极信号，提升购房者和业主的预期。前不久，中央政治局会议首次提出“保交楼”后，系列稳预期举措持续推出，各地因城施策用足用好政策工具箱， 有助于修复信心，促进市场回暖。
6货币棚改（旧改）发力
货币棚改（旧改）是楼市调控中“核弹级”的大招，货币棚改从正面角度来说， 的确有助于一个城市的形象提升， 毕竟在推动大批老旧棚改区拆迁之后，会提升一个城市的市容市貌，也会提升居民的生活质量，同时推动就业岗位增加。
而且货币棚改可以通过市场化的操作， 推动新房去库存，同时推动上下游产业的消费。 此外，还能推动地方城市土地回收，进行新一轮挂拍，增加地方政府的卖地收入，推动城市建设，同时降低债务。
7继续减税
房地产交易里有很多税，比如增值税、契税、个税。目前各地已经出台了契税减免政策；如果是房屋置换，个税也可以返还。 接下来，相信会有更多的城市把增值税的减免从5年减少为2年。
8 一线城市给楼市松绑
一线城市是楼市的领头羊、风向标，也是房价的天花板。 一线城市不放松，其他城市市场很难回暖。
目前北上广深四大一线城市里，只有上海在临港新片区推行了1年社保购房（针对人才）的松动政策，其他城市基本没有动作。
建议上海继续放松“三价就低”的政策；建议深圳放松二手房成交参考价管制，在坪山、大鹏、盐田试点放松限购（比如降低社保年限，落户即可买房，非户籍人口2到3年社保）；建议广州局部限购松绑，比如南沙可以允许大湾区户籍居民无条件购买1套，花都、白云、番禺针对人才松绑。此外，北上广深的增值税优惠也可以5改2。
四大一线城市，也可以考虑一起把外地人购房门槛，从5年社保降低到4年社保。 深圳给户籍人口附加的3年社保，也可以适度降低。
小结： 从环京近期的市场表现来看，如果伴随着政策的全面放松，环京市场成交量将会开始增长，但价格维持低位，以价换量仍然为主流。 短期趁着大家还有低成本的上车机会，建议赶紧出手。
未来半年，上述8大利好可能出台5个以上，让我们共同见证本文的预测吧。
