◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
在大型房企中，过去所谓“险资的最爱”，除了远洋集团，另一个就是金地集团。
如今中期业绩“大变脸”，金地集团率先爆出惊雷，险资又大额减持了。在这个敏感节点上，这绝对是一个重大利空。
8月22日至9月1日，大家保险通过集中竞价大额减持金地集团约2.26亿股，从减持前持股5.43%降到了4.99%。 从持股5%以上的大股东到持股低于5%的红线，意味着大家保险不再是金地的重要股东，继续减持也不用公告。
从金地近期股价走势看，相对于8月5日跌至年内最低点9.83元及最新收盘价11.47元， 大家保险此次集中减持的成交价处于相对高位，减持套现金额至少2.3亿元。
除了金地集团之外，截至目前，大家保险持有远洋集团29.58%，持有金融街控股10.11%，以及持有民生银行17.84%。
仅就地产股而言，相对于远洋和金融街，金地在业内一直堪称“示范生”，但如今被这家央企背景的险资巨头率先“抛弃”，有些意外。
从时间点看，大家保险旗下“传统产品及万能产品”合计对金地集团的持股，在2020年一度曾达到逾20%，但2021年三季度随着楼市风云突变，大额减持迅疾发生，较前一个财报节点减持比例2.58%。
蹊跷的是，2021年11月底，大家保险作为新进股东，直接持有金地集团13.65%，加上此前的传统产品和万能产品合计持有金地集团31.5%的股权，堪称巅峰期，此后又开始密集减持。
实际上，从去年下半年开始，房企销售额急转直下，今年楼市虽有各种空前救市新政，但依然难以明显复苏。
相对于2021年签约销售金额2867.1亿元、同比增长18.15%多为上半年较高增长所贡献，金地集团今年上半年签约金额只有1006.1亿元，同比下降38.21％，前7个月累计签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%，虽有收窄，但跌幅依然较大。
前不久，金地集团中期业绩披露，2022年上半年营收281.12亿元，同比下降18%。反观去年同期，金地集团实现营收342.74亿元，同比上升72.45%，如果说利润数据可以跨节点调节，营收数据“动手脚”却非易事。
上半年，金地集团归母净利19.65亿元，同比上升7.68%；扣非后归母净利19.18亿元，同比上升5.88%，但主要应是去年归母净利基数较低且同比下降38.79%所致。
金地集团今年上半年营收跌幅18%，背后是房地产项目结转规模受明显冲击，结算面积115.8万平方米，同比下降21%；结算收入232.51亿元，同比下降21%，结算毛利率21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点。
这说明：金地集团今年上半年销售结转收入的多为过去一两年内具有较高毛利率的项目，但交付结转规模受到的冲击较大，背后应是公司资金链的考量。
截至6月底，金地集团计息负债1293亿元，剔除预收款后资产负债率66.9%，比去年底67.6%略降， 净负债率57.8%，比去年底55.2%略增，剔出受限资金后的现金短债比1.38倍，相比去年底1.4倍略降 ，融资平均成本4.54%，比去年底略降0.02个百分点。
随着中报披露，近来华西、银河等内资券商对金地的看好，但外资机构对其较为悲观预期并未迅速迎来转变。
7月下旬，标普将金地集团评级展望由“稳定”调为“负面”，理由之一是金地的合同销售额存在持续下降、财务指标存在持续恶化的风险，理由之二是合作项目敞口降低财务透明度，增加了经营风险。
参考克而瑞，今年前7个月，金地集团权益销售金额737.9亿元，相较于全口径1191亿元，权益销售比率约62%，合作项目比例较高。
为此，金地集团高层还专门出来公开解释，称金地涉及出险合作方项目26个，未售货值369亿元，占比4%，金地权益货值135亿元，占全口径37%，总占比非常小。
金地涉及中尾盘26个和实际交付5个，正常经营期且已度过了项目资金峰值、不需要股东继续投入项目16个，已折价收购4个，只剩1个跟某风险合作方洽谈合作条件，垫资敞口5亿多，制定了专门处置方案，认为风险敞口很小。
金地集团颇为罕见地如此解释，能否打消机构及广大债权人的顾虑，仍有待观察。但从目前看，央企背景的险资大股东的大额减持与撤退，已释放了一个利空的信号。
