这两年对于购房者来说是比较煎熬的两年，特别是对于刚需，买不买房成了比较纠结的话题。一方面国家和地方政府不断出台救市政策，房价也在不断下跌，如果现在不买，等到楼市回暖，房价继续上涨，很可能会错过买房最佳时机，未来会感到后悔。如果买房又怕如今楼市远远没有达到谷底，买房后房价继续下跌，这就意味着购房者要面临买完房就亏损的局面。
其实笔者认为，对于购房者来说完全没有必要纠结这些，我国楼市的黄金时期已经过去，房价普遍上涨的时代已经过去，未来楼市分化的概率会越来越大。为什么这么说？首先来说我国的住房资源已经过剩，根据相关统计数据显示，在2021年我国新房商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，库存量已经严重超标。
另一方面根据西南财经大学在2018年做出的统计报告显示，在2017年我国商品房空置率已经达到了21.4%，而如今将近5年过去了，开发商还在马不停蹄的盖房，现在我国的商品房空置率只会更高。随着楼市的遇冷，房子逐渐成为一些投资炒房者的“负资产”，尽快抛售多余的房子成了很多投资炒房者最好的选择。而是也确实如此，截止到今年的3月份我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个。随着二手房挂牌量的增加，二手房市场逐渐向买方市场倾斜，这个时候购房者就有了更多的选择性和更大的议价空间，而且二手房的流动性只会越差。
其次我国的住房需求正在不断减少，一方面城镇家庭的住房拥有率已经很高，达到了96.86%，随着购房观念的改变，对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。另一方面我国城镇化率已经达到了64.72%，未来城镇化推进速度必然会放缓，所以大部分城市的人口数量都不会再像过去一样大量增加，甚至一些经济产业比较落后的三四线城市还会出现人口流失的情况。没有了人口的支撑，住房需求自然也会不断减少。
一方面是住房资源过剩，一方面是需求减少，在供大于求的大环境下，楼市分化已成必然。在这种情况下，买什么样房子更加保值，已经成了很多购房者买房时考虑最多的事情。马光远曾经说过，未来只有20%的房企能活下来，只有20%城市的房价还有上涨空间，城市中只有20%的房子还有升值空间。所以现在买房需要考虑得更多，需要更专业的知识去进行选择。
现在大部分城市存在最多的两种住宅形式：高层电梯房和楼梯房。很多购房者在买房时面临这两种住宅不知道该如何选择，不知道这两种住宅未来哪个更有升值空间。对于这个问题我们特意咨询了一位建筑学家，他从以下几个方面进行了分析。
第一：上下楼的难易程度
电梯是高层的灵魂，因为电梯的存在，所以高层无论建多高上下楼都非常容易。特别对于一些老人和孩子，无论生活在高层的哪一层，乘坐电梯上下楼都非常容易。
但楼梯房却完全不同，现在大部分楼梯房的层数在6～7层左右，对于下面的楼层来说，上下楼还比较方便，但对于5～7层的业主来说，下楼非常地费劲。特别是一些家里有老人和孩子的家庭，上下一次楼非常费劲。例如我姥姥平时都是在几个舅舅家轮流住着，她最不喜欢住的就是我二舅家，因为他家是楼梯房，上一次楼可能要歇几次，有时候干脆不下楼活动。
另外住宅楼梯房高层如果想添置一些大型的家具也非常地困难，甚至需要好几个人才能搬上去。当然电梯房在出行方面也不是完全没有缺点，例如遇到上下班高峰期可能要等电梯，当遇到停电或者电梯维修的情况很可能被落在家里。最重要的是当发生地震、火灾等意外灾害时，电梯不能乘坐只能走楼梯，逃生非常困难。
第二：居住环境方面
在居住环境方面显然电梯房比较占据优势，因为一般来说楼梯房的房龄比较长，环境方面会差上很多，例如很多楼梯房小区都没有物业进行管理，所以给人以脏乱差的印象。另外很多楼梯房的户型设计、绿化设计都不是非常合理，最重要的是很多楼梯房在建设之处都没有预留够足够多的停车位，所以这些小区的停车非常困难。
但电梯房不同，电梯房房龄都比较短，物业配套齐全，绿化率比较高、户型设计比较合理、车位一般也有足够的地下车位，能做到人车分流。另外电梯房有着很好的视野效果、通风效果和采光效果，所以电梯房的环境要优于楼梯房，因此很多年轻的购房者更喜欢电梯房。
第三：升值空间方面
要说电梯房和楼梯房哪个升值空间更大，其实不能一概而论，一般来说对于一些土地资源更加稀缺的一二线城市来说，楼梯房的升值空间要大于绝大多数电梯房。而对于那些土地资源并不稀缺的三四线城市来说，环境更好，房龄更短的电梯房可能有更大的升值空间。因此要想判断哪个升值空间更大，还是要根据房子所在的城市、地段和品质进行判断。
第四：周边配套方面
我们知道城市的发展都是从中心一轮一轮地向外扩张的，因此一般来说房龄比较大的楼梯房都位于城市的中心地带，所以楼梯房周边的配套设施更加齐全，有大型的医院、商业圈和明校。而电梯房的房龄比较短，所以比较靠城市的外围，周边的配套相比楼梯房要差上不少。
从上面我们可以分析，电梯房和楼梯房各有优缺点，对于很多购房者来说还是难以判断。但这两年两个政策更有利于楼梯房，首先是老小区的“旧改”政策，老小区最大的缺点在于居住环境差，但老小区经过旧改之后，居住环境会提升一个台阶，楼梯房这个缺点会得到克服。
其次就是最近两年高层不断出台的“限高”政策，在2020年的4月份，住建部首次针对城市的高层出台了“限高令”，政策要求： 一般不得新建高于500米以上的建筑，对250米以上的建筑也要严格限制新建，如果确实需要建设，需要由省级住房和城乡建设部门会同消防部门进行专题论证和进行建筑方案的审查。新建100米以上的建筑也要进行充分论证、集中布局，与城市的规模、空间尺寸相适应。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
紧接着去年住建部再次发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，通知中再次规定： 城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，实行超高层建筑决策责任终身制。
这两个政策直接提高了楼梯房的价值，楼梯房和电梯房该如何选择，我认为一位建筑学家的话很有道理。他认为：从短期居住方面来看，电梯房的居住体验要好于楼梯房，如果买房用来自住的话还是尽可能原味电梯房；但从长远来看，电梯房老化后遇到的问题更多，而楼梯房更能经受住时间的考验，从保值能力方面来看楼梯房要优于电梯房。
最后如果你买房时选择“电梯房”还是“楼梯房”？欢迎在评论区留言讨论。
