快速了解一个城市最好的方式是去看它的规划馆
在互联网上，有许许多多关于上海规划的内容，有关于城市的也有核心板块的
而上海城市规划馆，记录的则是更加详实完整的有关这座城市规划的演变过程
上海城市规划展示馆电子沙盘
最近位于人民广场的上海城市规划展示馆，经过一年多的更新改造对外开放了
我也第一次完完整整将整个规划馆从头到尾逛了个遍
挖出一些我们未曾见过的关于上海城市规划的秘密
而因为房价是一个城市地段价值的极致呈现
所以其实很多规划背后的逻辑和秘密，同样也是关于房价的
01
首先，上海城市总体规划有六次演变
相信大家都知道上海有一个总体规划就是“上海2035”（《上海市城市总体规划（2017-2035年）》）
具体规划上海发布上都有公布，这里就不过多赘述了
其实，在这一最新规划之前，上海曾经出台过5个版本。历年来每一次的总体规划都有不同调整和差异
来源：上海发布
进入场馆之后，在1F序厅有一整面展示墙，专门用来向大家展示上海历版城市总体规划
上海发展至今，总体城市规划经历了 6次演变 ：
第一次在1931年，这是历史上上海第一个综合性都市发展总体规划，接着每隔十五年左右就会再更新一版
整体看上去，上海的规划范围在不断扩大，这个城市也被“填”的越来越满，越来越丰富多样
仔细看，会发现上海总体规划有一些细致入微的变化
第一个，可以看到版图颜色在 “变绿”
最明显的就是1986年版和2035年两个版本，由褐色变成绿色，褐色表示工业区，绿色表示绿化、生态区
1986年以工业用地为主，特别是沿着黄浦两岸的地方，北面的杨浦占的色块相对比较多
因为那时候上海是全国最重要的工业基地，沿江大部分用地都是各种厂区，很少有规划住宅用地
但工业带来经济发展的同时也产生了污染，因此产业面临转型。能看到在2035规划里绿色色块变多了
这时候更注重环境和生态，这个城市也越来越宜居，除了绿地，还打造了很多公共服务区
还有就是上海 郊区的变化
1959年规划里上海还都是大片的空地，当时提出了一个“卫星城”的概念，即闵行、吴泾、安亭、松江、嘉定5个卫星城
并将原本属于江苏东南部的10个县划入了上海，现在上海的松江、川沙、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明就是那时候出现的
1999-2020年，上海开始走国际大都市路线，在十四五期间提出重点发展“一城九镇”
那时候还没有五大新城和临港，直到“上海2035”总体规划出台
上海这座大都市，在一次次规划蓝图里，真正在引导城市每一个阶段的发展
不是纸上谈兵，也不是说说而已，而是在持续不断的推动整个城市向前
02
这个城市最小的肌理单位是小马路
每个城市的道路都蕴含着这座城市的发展脉络， 上海有永不拓宽的64条小马路
很多人也都打卡过武康路、安福路、愚园路...这些最有腔调的网红小马路
这64条小马路都在哪里呢
它们主要分布在上海的几个区市内，徐汇21条、黄浦15条、虹口5条、静安1条、长宁2条，另外还有20条跨区
小马路比较特殊，集中在上海各区的9个历史风貌区里，最多的就是徐汇区的衡复文化风貌区，几乎占了50%
因为这里的复兴中路-复兴西路比较特殊，小马路并没有多长，只有几百米左右的距离
但路上的环境很幽静，梧桐树下的建筑多是石库门式的老房子，还留存不少带院子的老洋房
之所以保护小马路，既是展示上海城市脉络，最重要的是之后不会为了拓宽道路而拆掉被保护的历史建筑
一直以来这64条小马路都被“原汁原味”地保护着
因为有了这64条小马路，沿路的梧桐、老洋房也营造出了上海独特的风景，形成了上海最有魅力的景观之一
也是其他城市所复制不了的
因为这些小马路和大马路是完全不一样的，它不只是用来通车，而是作为一个城市文化的符号，展示着上海最迷人、最有魅力的一面
上海毛细血管式的道路网络
上海的道路越来越多，也更加密集，形成了 毛细血管式 的道路网络
当上海不断在完善城市道路的同时，有一个很重要的规划就是：行政区的管理
在年轮一样的转盘上展示着历年来上海城市肌理的变化
我们都知道现在上海有16个区，其实也经历了几个关键的节点
第一个节点就是1992年，上海 设立浦东新区
上海进入浦东开发之后，先后撤县设区，以前的闸北和卢湾也分别合并到静安和黄浦区内管制，整个城市的能级也随之提高
整个规划发展过程中，上海的城市肌理在慢慢随之改变
03
黄浦江真正核心的滨江段是哪几个
“一江一河”是上海最重要的一个城市建设理念和规划，一江指的就是黄浦江
关于黄浦江两岸的建设和发展，在规划馆里也细致地呈现了出来
黄浦滨江是上海最重要的标志之一，也一直在开发建设，但核心段到底在哪里
在规划馆也给出了答案，分别是
外滩、北外滩、陆家嘴、世博、前滩、徐汇滨江
目前上海最贵的滨江二手房无疑集中在了这六个板块
第一档，外滩和陆家嘴，板块二手均价 10-12w/ 平，标杆二手楼盘成交价已经突破 20w/平
第二档，徐汇滨江和前滩，板块二手均价 8-9w/ 平，标杆二手楼盘成交价已经有突破 18w/平 的
第三档，北外滩和世博，板块二手均价 8-10w/ 平 左右
无论是板块均价，还是今年豪宅的二手成交价，这六个板块都算得上是上海顶尖地段才能有的房价
也说明了，在上海无论规划如何变化发展，黄浦江永远是地段核心，无法复制
但， 各滨江板块也经历了不同的发展轨迹和路径
比如，外滩陆家嘴本身发展比较早，土地已经处于饱和状态，外滩主要为上海历史建筑群，陆家嘴主要都是金融贸易
因此，这两个板块很难再有住宅开发，也因此每一块地都很稀缺和珍惜
徐汇滨江更偏向于公共空间的打造，滨江绿地、滑板公园等区域都是对外开放给人们来放松的
前滩则被誉为“第二个陆家嘴”，未来这片滨江的定位也将朝着陆家嘴的模式发展
自1843年上海开埠以来，黄浦江的变化非常大。从一个承担航运功能的对外口岸，蜕变为如今的模样
可以说，上海的城市发展离不开黄浦江沿岸的建设
曾经上海为了工业发展让步，滨江两岸往往被航运和工业厂区所占据，随着两岸的开发建设，越来越多的空间还给了居住在这里的人
对生活在这个城市的每一个人来说，有更有温度而美好的生活体验。同时，这也体现了上海城市治理和精细化管理的水平
这六个滨江板块，最值得期待的，就是世博和北外滩了
04
在核心六个滨江板块中，有两个被重点放大
整个规划馆内，滨江段只看到两个板块的沙盘图，世博和北外滩
因此它们也被认定为， 上海接下来最有潜力的两个滨江板块
目前两个滨江板块的在售新盘价格，北外滩约 12W/平、 世博约 14W/平
浦东世博和北外滩这两个板块正在大规模规划和建设
而目前，浦西最高的还是白玉兰广场，高320m
北外滩规划有一个480m新地标，去年地块已经成功出让，未来建成之后将成为新一任的“浦西第一高”建筑
此外，围绕白玉兰广场和新地标，还将打造两组地标建筑（高度分别在300-380米、180-250米两个层次）
为了打造“黄金三角”微笑天际曲线的格局，可以看到虹口北外滩的位置比较特殊
它正好和外滩、陆家嘴形成一个“微笑”的曲线，北外滩需要一定高度和完整的形态，来完善“黄金三角”的整体格局
“黄金三角”凹凸关系图
有了新的地标建筑，在北外滩可以从多角度呈现优美天际景观
北外滩规划方案5D数字沙盘
北外滩住宅总规划219万平方米，其中保留以及在建166万平方米，规划53万平方米。规划范围内的住宅总套数约为 2.5万套
这在滨江这么稀缺的地段，有供应住宅是一件很难得的事情，未来这里也将会有稀缺的滨江豪宅涌入市场
如果说北外滩是以居住为主，那从沙盘看来，世博滨江则更注重 生态
随着城市的发展，上海也更注重打造生态之城，浦东世博则规划了一个很大的城市绿肺， 世博文化公园
规划面积达到200公顷，建成之后将成为上海市区最大的公园，将超过目前140公顷的世纪公园
世博文化公园鸟瞰图
世博文化公园的理念是共享开放的，这里不仅是上海生态自然永续的大公园，也是人们一起共享的大公园
它充分利用世博遗存，依托大歌剧院和文化公园建设打造成文化高地，为这个城市的人提供舒服的空间，可以慢下来享受生活
05
我逛一天规划馆
真的就像挖宝藏一样，挖到了很多关于上海城市规划的秘密，和大概判定上海各板块地段价值的极限，也是房价上限
这个城市的规划并不是说说而已，是真的能够看到它的建设成果
就像滨江两岸，你很难想象的到原本的工业区，一步步转型、改建变成了如今聚集产业、文化和地标建筑，同时又是拥有美好生活的滨江
而这些规划也将不再是秘密，它们会影响上海很多年，引导上海这个国际化大都市，不断向前
以上为正文，来自微笑向暖
