短短两年，南沙市场经历了冰与火的洗礼。
从2020年的当红炸子鸡，到现在的波澜不惊，南沙的成交量确实下去了不少，但南沙吹过的牛， 国际金融岛、中山附一、港科大（广州），也都在逐渐兑现着。
为什么会出现这种情况？真如股市一样利好出尽是利空吗？
我不这么认为。
我的观点是： 利好的兑现是价值累积，而价格是围绕价值波动。
短期对价格的影响，主要是供求关系。而长期决定价格的，一定是价值本身。
所以，南沙的长期价值绝不容否定，但短期受限购收紧，没有了来自全广东的买家之后，行情下挫也是客观存在的。
前途光明，道路曲折。
现在的南沙市场
业内有一句话： 南沙什么都不缺，就是缺人。
一个新区，人口增量是第一位的。
近10年来，南沙人口增长率位居全市第一，底子虽弱，但势头不错。
曾经，南沙规划至2025年的常住人口230-270万，但“十四五规划”，又将目标规模缩水至120万。
步子太大，容易扯着蛋，人口这事，还是稳扎稳打最好。
2020年，是南沙楼市的高光时刻！全年新房交易达到了1.8万套，网签全市第二，销售面积，比黄埔还多出了30%。
但今年，南沙楼市遭受了滑铁卢….过去8个月， 成交量还没有去年的三分之一。
南沙的未来，是否“睹始知终”？这里，还是年轻人的置业热土否？
今天，说两个南沙的王炸板块
一位老广朋友说到：“南沙的发展，今时不同往日，比起老城区，地够多够大，又没有旧改的麻烦，建起来自然就快”。
确实，南沙的功能规划，科学而清晰，被热捧的国际金融岛、庆盛TOD枢纽、南沙科学城….无一不被寄予厚望。
牛吹大一点， 南沙对标的，是同为自贸区的前海。
横沥岛效果图
今天，说两个南沙的王炸板块：
首先是 横沥岛 ，现在岛上已是十盘混战，IFF永久会址已经建好，一大片工地，仿佛十几年前珠江新城的赶脚。
其次，在热力图上可见，南沙的人气商圈板块， 蕉门—金洲 ，也值得大家看看。
蕉门-金洲热力图
金洲蕉门紧挨区府，商业和生活氛围成熟，产业也已经成型。在这里上车，能享有配套的确定性更大。
蕉门-金洲板块
老朋友横沥，又添生力军！
买南沙，几乎绕不开横沥板块，这儿有着广州最多的饼。
和金融城不同，横沥虽然号称南沙CBD，但她的规划和珠江新城一样，在商办用地里，还布置着众多的宅地。
看一张横沥岛楼盘分布图：初数一下都有14个盘。
横沥岛楼盘分布
燕肥环瘦，怎么挑呢？横沥岛置业有几个规律：
越东越贵；IFF和众多商办在东边；
江景稀罕，南向江景更稀罕。
旧盘我就不多说了，可看文章：南沙横沥岛，究竟值不值得买？
新盘可关注： 越秀.江海潮鸣 ，靠近东部IFF，且有南向江景。
越秀.江海潮鸣拥南向江景
当然，缺点就是离横沥地铁站要远一些了，距离在2公里以上，需要公交车接驳。
项目总建面8.9万㎡， 包含3栋高层住宅（25~33层）+1栋25层的公建配套及商业，小区外围为临街底商，体量不大。
据介绍，首推的是最北边的1#，不过由于南侧建筑楼层低，再加上楼栋为蝶形平面布置，朝向是东南或者西南，所以也不阻碍大部分单位的江景。
户型看， 总共有5个户型，从96㎡2+1房，到125㎡3+1房 ，均配有观江景观大阳台。
也可以看看样板房：
项目样板房正在开放，价格暂时未定，但据估计， 可能会达到3.5~3.8万 的样子。
不过由于竞争激烈，不排除现在登记的话， 会有一些额外惊喜 ，这个我们可以 在后面的群里讨论 。
南沙蕉门-金洲板块楼盘点评
再说说， 蕉门-金洲板块 ：区府的土拍热度，已赶不上明珠湾，一手供应稀缺。列举主流楼盘如下：
星河东悦湾，2.8~3.5万
东悦湾距蕉门地铁站直线 约1公里 ，需公交接驳，步行一段距离才到。
项目规划建面 92.5万方，分四期开发 。其中1~3期为高层住宅，而第4期将打造为CocoPark商业广场，预计今年底开通。
项目离南沙商业中心——万达商圈较远，生活氛围弱。
亮点是华南师范大学附属南沙小学东悦湾校区和幼儿园， 胜在有教育牌可打。
项目毗邻广州妇幼儿童医疗中心南沙院区，医疗配套也不错。
东悦湾在产品方面中规中矩，整体实用率偏低，但好在位处南沙核心，自住追求配套可入。
阳光城丽景湾，2.5~2.7万
约300万平的大盘！到金洲地铁站1公里以上，位置稍逊，但胜在分期开发，前期有积累。
配套方面，距万达广场2公里有余。不过，项目周边3公里范围内就有金隆小学、金洲小学、南沙一中和华南师范大学第二附属中学等。
产品定位是刚需、刚改为主，只有建面85平、105平以及118平三种户型，并无太多突出亮点。
升龙臻府—卖多少钱？
提到升龙，第一个想到的就是旧改，升龙臻府自然也不例外。
低调了一年有余，这个几乎让人快想不起的项目，却有着可吹一吹的位置。
如果不作妖， 她有希望成为区府板块的香饽饽 。怎么说？
先说位置，项目在板块最靠近 金洲中心 ，这儿一货难求。
从金洲地铁站出来，步行可达；万达商圈与社区也仅一路之隔。
总而言之， 在金洲-蕉门最好的配套，她都能在咫尺内享受 ，这一点确实能打的。
项目自身规划建面约35万㎡，并且分为了四个地块。其中两个地块用以开发商品房，但另两个则是复建房，因此硬伤也明显。
项目营销中心已开放，价格正在酝酿之中，究竟会卖多少？
产品上，项目定位比前二者要高出不少，交标上花了心血打磨，可能不会太便宜。
对面的阳光城虽然装修稍逊，但通过低总价走量，抢食消化大量的片区客。接下来，升龙臻府会以怎样的面貌入市?
未来，她们还值得看好不?
可见，蕉门-金洲，作为南沙发展最成熟的板块，其一手可选楼盘并不多，并各有各的小bug。
据链家资料，蕉门-金洲周边的二手房，已达2000余套在供应，快赶上了整个南沙一手供应的一半了。
房价方面，大多趋同，放盘价从 2.2~2.8万/㎡ 之间，没有出现明显的一二手倒挂，毕竟，在地段、配套上比在售一手更取胜的二手，单价也有去到3字头了。
简而言之， 买一手房将依旧是南沙刚需市场的主流 ，选准板块，生活舒适度可以得到保证，房价上还有优势。
但对于投资客而言，如果要买，则需精挑细选，看能否捡到一些笋盘单位，以降低买入成本。
还有一个选择，就是 明珠湾 ：既能保证舒适生活、从容拥抱诗和远方，脚下还有湾区掌上明珠般的规划与落地配套。
其豪宅基因，更像香港浅水湾，拥有不可复制的资源和相对较高的圈层门槛。
再看 横沥岛 ，未来最值得看好，当然，她给购房者设置的最大门槛是： 耐心 。
