最近救市呼声很高，然并卵还没看到重磅举措。
此时此刻，我认为：
我们已经站在了选择的十字路口。
如果选择大力救市：就意味着力度大于2008年的王炸组合将出台；
如果选择产业结构改革：就意味着未来10年甚至更长时间我们都将处于深度调整。
在6月份，我们连续撰写了多篇文章，围绕降息降准、救市组合政策出台的可能，深度剖析了王炸组合带来的效力、影响。
今天呢，我想从另外一个角度，也就是：
如果未来10年我们都处于深度调整，买房的逻辑是什么？
文章看到这里，很多唱空的憨皮就会说：
世界那么大，房企要爆炸；房价如大葱，不买是祖宗；
嗯~针对这种言论，我只能说：
春风不度玉门关，混姐不渡铁憨憨。
如果想买房，想了解底层逻辑，你就需要与我同频共振。
你的认知体系要对下面这四个词有深入的了解，正大国际期货招商主账户，成本条件 欧美4/大恒指26/小恒指12，代理也欢迎咨询Zdlinb，这四个词分别是：
盐铁税、地租体系、GJ本质、周期
只有你的认知体系对上述四个词有深入了解，你才能明白我今天说的内容意味着什么~
01GDP魔咒
二战之后，我们的世界就存在一个魔咒：
GDP魔咒。
这是什么意思呢？
但凡有国家的GDP达到鹰酱GDP的70%左右，鹰酱就会全面打压这个国家，从而让自己保持优势主导地位。
回望历史，这种“玄而又玄”的理论应验过两次。
第一次，就是苏联。
当时，苏联的GDP为7000亿美元，居世界第二。
而美国的国内生产总值为14285.49亿美元，苏联的国内生产总值相当于美国的41％至50%。（世界银行估算）
彼时美苏争霸，各种军事竞赛，美国针对苏联实施了一系列的经济围堵和制裁，直到立陶宛闹独立，苏联解体才算完事。
至此，苏联变成俄罗斯。
这后面的故事大家都清楚，我就不赘述了！
第二次，是日本。
日本作为亚洲国家，与我们的“镜像”关系更强，我多说一些。
在日本GDP快要赶超美国，成为世界第二大经济体时，美国中止了对日的所有经济援助并调头支持韩国，将日本部分主导产业架空。
这个过程中，最著名的就是广场协议。
进入80年代，美国制造业被日本企业胖揍，对日贸易逆差逐年扩大，日本制造业产量增长了40%。
1985年春，美国参议院将日本列为“不公正贸易国” ，美国的意思很明确：
日元升值，美元贬值。
1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长，在纽约广场饭店开了一个会，一起商定了如何让美元贬值、日元升值。
由此，著名的《广场协议》就诞生了。
在《广场协议》签订两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调，
在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元） 。
东京圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民7.29万元/平方米。
但是~
实体经济才是一个国家的命脉，炒起来的股市和房市泡沫很大，一旦泡沫破了，没有制造业兜底，整个国家的经济就会崩盘。
1989年，日本政府又出手了。
为了让过热的股市和楼价降温，日本政府又祭出了5年前使用过的那招：
调整调利率
只不过这次是往高调，而且调整的幅度太大了，
此后东京房价地价一路下跌，从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年。
这期间，最大的跌幅甚至达到70%。
从此以后，日本陷入了低速增长，也就是大家常说的消失的二十多年。
立足当下，回望历史，我们会发现：
无论是日本还是苏联，都曾独领风骚30年，也都曾被GDP魔咒打败，进入下跌周期。
就像文章开篇说的那样~
现在的我们，已经站在选择的十字路口。
不救市，没有突破底线的王炸组合，就意味——
这次调整不是3到5年的短周期，而是5到10年的长周期
那么，
如果进入深度调整的长周期，要不要买房，是不是像唱空者说的一样：
房价如葱，不买是祖宗。
不要急，接着往下看有答案~
02趋势的关键
最重要的关键，就是我们要确定趋势：
经济进入调整的长周期，房价是涨还是跌？
结合上文，我还是以俄罗斯和日本长周期的房价走势回答这个问题。
首先，说说俄罗斯。
从2022至今，俄罗斯的本币卢布贬值超过30%，与此同时货币放水带来了通货膨胀。
所以——
俄罗斯两大城市莫斯科与圣彼得堡的房价都有不同幅度的上涨。
2023年第一季度更是增长率达到了23%，位列全球第二。
看到这里，我们不仅要问：
不是打仗嚒，为什么会暴涨？
因为货币贬值，实物更保值，仅此而已。
战争和制裁让卢布贬值，‘大洋鼻子’出于货币贬值的趋势购买房产进行资产配置。
所以——
如果以卢布计价，我们回看俄罗斯过去20年的房价都是上涨的。
但是，
如果以美元计价，我们会发现2022年莫斯科的房价走势处于底部震荡阶段。
文章看到这里，大家发现没有？
#通货膨胀，房价上涨；
#战争带来人口迁移，政治中心城市房价上涨；
但如果你的视角和认知能跳出一定的地域范围，你从俄罗斯莫斯科的房价走势中还应该看懂趋势：
资产分为美元计价资产和本币计价资产。
这也是我常和大家说的“同一周期内，资金成本与资金利用率”。
其次，再来说说日本
从2005年开始，日本的房地产又恢复了上升的趋势，到现在日本东京的公寓价格已经高于危机之前。
到2023年第二季度，日本东京房价终于超过了1990年的泡沫高峰期。
与此同时，2023年5月份的日经指数创下了自1990年以来首次突破32000点，成为近33年的新高。
不仅如此，多个维度数据显示，小日本的经济又有支棱的迹象了。
2023年4月CPI同比上涨3.4%，连续13个月高于日本央行2%的通胀目标；
92岁的巴菲特罕见访问日本；
2023年第一季度GDP环比增长0.4%，同比增长1.6%，远超历史同期（不要拿我们的比哈）
日本是否摆脱通缩的结论还为时尚早，但是——
伴随着经济的复苏、低息的款式政策，东京住宅的价格已经超过1990年泡沫的最高点了。
说完这两个案例，让我们梳理一下其中的镜像关系：
#2022年，中国GDP达18.3万亿美元，占美国73%，成为世界第二大经济体。
#通胀与房价永远都在同频共振，反之亦是如此，从我们当前的通胀率（CPI）数据看，我们现在有通缩的趋势。
但仅限于趋势，还未真正达到通缩。
#长周期内，任何国家的房价都是震荡上涨的，因为本币永远都在贬值；
下跌也好，上涨也罢都是周期使然，日本经过消失的30年，东京的新房价格再次上涨就是最好的例证
03方法论
2023年，咱们的M2已经超过12%，印钞机轰鸣但钱淤堵在金融体系中。
龙王降雨了，但没有落到佃户的田里。
基于此——
连续多月CPI低于目标，通缩隐忧渐显；
基于此——
救市之声就像稻田里的蛙鸣，此起彼伏。
然而，除了月初的降息，突破底线的王炸组合还没出现。
在这种情况下，大家不禁问：
如果王炸组合没有出现，如果政策底没有击穿，如果持续下行趋势，资产该怎么配置？
首先，一个扎心的结论。
按照贫富的8:2定律，这里说的资产，不是指负债资产，刚需上车购房我下面说，这里说的资产配置，主要针对20%人群。
那么，针对这20%人群的资产配置大原则是什么？
第一、内外配置。
用绿票子配置一些海外资产；
用红票子配置上海和北京商务区的房产，次新房是底线，而深圳和广州要在核心区核心地段配置3年内的新房；
第二，回报率配置
用红票子配置一些5折、6折回报率在5%以上的商办资产。
现在才出货已经晚了，2019年和2020年是最后的出货的时机。
现在还有货压在手里，要看资产优质度，好货就留待未来，不好货要么割肉，要么另类变现；
最后，针对80%中的刚需、置换客户，说说下行周期的买房原则。
第一、先看抗跌再看增值。
这时候选房子不是看未来升值多少，而是看近3年到5年是否有大幅贬值的可能；
选区域要选人均GDP高的区域，不明白这话的意思？
没关系！
你就记住：每个城市星巴克布点最多的区域就是好区域，蜜雪冰城布点多的区域就是烂区域。
嗯！不要问为啥，能懂的都懂，不懂得说了也白说
第二，控制家庭资产负债率在50%
这个负债率不是掏空6个钱包，而是指：家庭收入与房产月供之间的关系。
如果是置换客户，不建议贸然增加杠杆。
第三、首选获利回吐
刚需客户都对地铁、学校都有硬性需求。
在这种情况下，如果看二手房项目，但凡匹配这两种资源的房源，需要查看房源是否经过获利回吐。
也就是：在你购买之前，这小区已经跌了一段时间。
