10月市场或能企稳止跌但分化加剧，热点城市热点项目进一步减少。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
9月，房地产市场延续筑底行情，重点30城供应环比增15%显著放量，而成交不升反降，同环比齐跌，环比下降4%，同比跌幅达29%，较上月小幅收窄。二手房市场自7-8月高增之后本月上涨动力略显不足。
核心要点
新增供应： 环比上涨15%，同比“腰斩”。一线高位微降，累计同比小幅回落5%。二三线供应环比持增，长沙、南京等显著放量，环比翻番，多个纯新盘集中入市。
成交： 整体市场延续“筑底”行情，环比持平上月，同比下降25%，前三季度累计同比跌幅达43%。一线韧性较强，同环比增幅分别达16%和13%。二三线环比涨跌参半，合肥、成都、西安等前期高热城市增长动能转弱；9月出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波，成交尚未出现明显好转。福州、厦门、南宁等成交底部回升，环比持增。佛山、东莞等环都市圈城市“蠢蠢欲动”。
项目去化： 31城去化率由上月35%上涨至39%，一方面以深圳、青岛为代表的外围库存扎堆区域项目普遍采用高佣金、分销渠道带客等方式加速去化，但仅能带动来访量增长，客户转化率平平；另一方面，改善项目去化情况普遍优于刚需项目，譬如厦门岛内、合肥滨湖区等改善项目集中入市，去化率稳中有增。
库存： 9月30城供求规模持稳，库存延续高位波动，去化周期略有拉长至18个月。去化周期涨多跌少，长春、青岛、厦门、昆明、南宁等仍维持在24个月以上。
二手住宅： 12城环比下降21%，同比持平。各能级环比均有不同幅度收窄，一线城市北京环比缩量、深圳环比降幅扩大；二线城市中杭州规模回落最为明显，环比降44%；三四线城市中衢州、宝鸡、资阳等环比均将腰斩。
后市展望
10月市场或能企稳止跌但分化加剧，热点城市热点项目进一步减少
“金九”爽约，展望下月，房地产市场预期企稳止跌。一方面月末央行和银保监会释放积极信号，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。另一方面随着月中二十大召开，各地强化保障刚需购房需求，纾困政策有增无减也会使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。此外，部分9月受疫情影响严重的城市诸如成都、大连，目前疫情已经得以阶段性控制，成交恢复如常。
不过就当前形势来看，热点城市个数还将减少，各城市分化格局还将延续。上海、成都等前期高热城市目前也有行情转淡迹象，且区域冷热不均，核心热、外围冷，郊县项目去化不足3成，暗藏风险。而对于弱二线和广大基本面较差的三四线城市而言，购房群体容量与购买力双重收窄，下行趋势依旧。
01
新增供应
环比增15% 一线微降、长沙南京等倍增
9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。30个重点城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%。前9月累计同比下降45%，较前8月跌幅收窄约2pcts。
一线城市供应保持高规模，环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高，广州则推货100平方米，环比持平微增2%。二三线城市9月迎来一波供应高峰，26个重点城市新增供应1168万平方米，环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。
具体来看， 二线城市中长沙、南京9月均有显著供应放量，包括多个纯新盘。 南京9月全市(不含高淳溧水）开盘/加推项目36个，其中10个纯新盘上市，3个现房销售，共计近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓楼滨江、江北核心区、青奥、燕子矶等南京头部热门板块。长沙9月环比也翻番，华润置地润樾府、中海星樾府两项目为纯新盘首开。
总体来看，房企推盘向核心一二线城市倾斜的现象更加明显。 前9月30个重点城市中北京和合肥累计同比跌幅小于10%，上海累计同比正增51%。此外，三季度厦门、杭州等城市新增供应面积较二季度也实现正增。究其原因，一方面上述城市2021年以来土拍货量充足，另一方面楼市成交相对良好，新房存量相对去化压力可控。因此房企在核心板块积极推盘补货。
02
新房成交
环比再降4%继续探底 仅一线同环比皆逆势涨13%以上
2022年9月，整体市场延续“筑底”行情，据CRIC监测，9月30个监测城市成交面积为1530万平方米，环比微降4%，同比下降29%，前三季度累计同比跌幅达41%，“金九”销售表现冷淡收场。
一线韧性较强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。北京高热延续，环比上涨37%，主要基于改善需求相对坚挺；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增，整体市场热度有小幅回升态势。上海热度转降，环比回落，但总成交规模依旧达到了114万平方米，处于高位，9月平均开盘去化率依旧在7成以上，广州整体成交量尚属低位徘徊，未见明显起色。
二三线城市总成交仅1217万平方米，环比下降8%，同比降35%。各城市环比涨跌参半，主要呈现出以下特征：一是前期高热城市增长动能转弱，以合肥、成都、西安为典型代表，同环比均出现不同程度回落，成都主要受到疫情外部影响；合肥区域分化冷热不均，瑶海和新站放开限购对郊县肥东冲击较大，成交因而出现回落。二是密集出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波，成交尚未出现明显好转。三是福州、厦门、南宁等成交底部回升，环比持增，福州主要因公寓集中备案；而南宁则因房贷利率一降再降叠加房企大幅降价促销，以价换量带动成交环比大增60%。此外，佛山、东莞等环都市圈城市9月成交环比也有小幅回升。
03
项目去化
多数城市去化率上升 京沪蓉转降、宁津等仍低于2成
以 项目开盘去化率 来看， 步入9月以来，市场热度持平上月，“大涨大跌”迹象更为显著 ：据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率由8月的40%降至9月的39%，仅下降1个百分点，基本与上月持平。细化到周度变化呈现出“先降后升”的过山车走势，8月末9月初去化率稳中有降，一度跌至36%，而随着杭州、成都等热点城市在9月中下旬迎来了集中供应期，适销对路产品集中入市结构性拉升了市场热度，至第39周（9.19-9.25）去化稳步回升至59%。
聚焦到单个城市，“强者恒强，弱者积弱”的分化格局延续：首先，上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在7成以上；其次，诸如合肥、长沙、苏州、重庆核心区域优质项目入市，结构性拉动8月去化率稳步提升了10个百分点以上。最后，16个典型城市中约半数城市去化率尚在30%以下：一方面前期政策利好的南京、天津，政策对市场的提振效应边际递减，市场信心有待恢复，从开盘去化率来看尚无明显起色。另一方面核心都市圈边缘城市诸如常州、珠海、东莞等投资退潮，本地自住需求接棒， 8月去化率均不及15%。值得关注的是，即便是短期市场热度较高的上海、杭州、成都等也面临区域冷热不均问题，“核心热、外围冷”，而随着核心区域项目集中入市，部分楼盘也出现中签率提升、积分要求降低、客户分流等市场热度回落迹象。
04
库存
供求比上升而库存稳定 沪杭庐等去化周期仅约半年
9月监测的30个重点城市供求比普遍上升。具体来看，由于各城市积极补货，新增供应规模已与成交规模相当，其中如广州、深圳、长沙、合肥等短期表现为供过于求状态。房企对上述城市销售节点期的市场成交情况报以较高预期。而郑州、昆明、西安、济南等城市供求比出现不同幅度回落，主因是新增供应规模环比回落、房企推货不积极。
相对应地，从商品住宅库存和消化周期水平来看，合肥推货积极库存量环比上周13%，但去化周期仅5.8个月。长沙和杭州库存也环比上涨超过5%。库存消化周期方面，长春、青岛、厦门、昆明、南宁等仍维持在24个月以上较高水平。
总体而言，杭州、合肥、长沙、宁波和南京等新房成交表现较佳的强二线城市短期新增了较大体量库存，从结果上来看多处于城市核心板块，结合当前库存消化周期来看后续去化压力尚可。
05
二手住房
后继需求乏力致成交环比降21% 杭州青岛跌幅居前
9月二手房市场规模显著缩量，12个重点城市仅成交364万平方米，环比下降21%，同比持平。各能级环比均有不同幅度收窄，其中二线城市整体环比下降26%降幅最大。
具体到城市来看，一线城市北京环比缩量、深圳环比降幅扩大；二线城市中杭州规模回落最为明显，环比下降44%；三四线城市中衢州、宝鸡、资阳等环比均将腰斩。
虽各能级城市三季度整体二手房成交规模较二季度仍环比上涨，但9月较7-8月成交已出现明显回落。成交乏力主要有两方面原因：一方面学区房对成交的提升在9月结束，历年9月均为成交低谷；另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身，整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。
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