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天河大降价、荔湾超级“地王”...冒死预测广州土拍

最快下周一,广州第三轮土拍要来。

从最新出炉 「过 会 」 名单 来看,这次广州,似乎是想干一票大的——

地块数量猛增到了 31宗, 新老面孔齐齐上阵,除越秀区外,全市“多点开花”, 起始金额就高达 878亿 !

这是什么概念?从 去年第三轮土拍算起,再加上今年第一轮、二轮土拍,成交金额总和也不过855亿。

骄矜的 天河 , “献礼”完燕塘摇号地块后,又祭出了 吹风许久的 中铁物流园、沥青搅拌厂地块, 前脚刚刚失意流拍的育新街地块,也露了露脸;

海珠 紧随其后,成为土地供应大户的一员, 金辉路、广一电商产业园、洛溪桥西侧地块, 三大金刚齐上阵;

荔湾 嘛,在沉默中爆发,带来了两个重磅彩蛋:

1、华夏幸福退掉的新隆沙地块重要再度挂牌了,或许会由平安、华润的入局,后者会否带来白鹅潭万象城,就看这一波了;

白鹅潭@拆神细鹏摄

2、芳村大道南以东(即广船二、三期)地块,起始总价187亿,如果顺利底价成交,就会成为广州历史上仅此于亚运城地块(255亿)的总价新地王。

白云也不低调了,金湖水库以南AB3106014地块,凭借优越的 湖山资源,成为了 近些年房企眼馋的“香饽饽”...

而黄埔、番禺、花都、从化...外围区供应可观,就地块素质而言,有惊喜也有惊吓...

金湖水库以南地块@拆神细鹏摄

“应挂尽挂”?是无奈也是必然

或许不少人和阿拆一样疑惑:广州这次土拍,为什么这么着急?

不久前,市财政局发了一份过“紧日子”的相关文件, 涉及到多个部门,作为GDP超2.8万亿的城市,这样的信号不一般。

说到底,还是钱的问题。

广州是实行三级分税的副省级城市, 财政自留比例原本就低,而其财政收入,又有很大一部分依赖于土地出让金。

就拿集中供地来说。去年行情好的时候,第一轮土拍42宗地就收金906.03亿,全年是1779 亿。

今年呢?一、二轮土拍加起来也不过551亿,第三、四轮土拍要补足的缺口、面临的压力可想而知。

但需要明确的是,名单中的地块并非100%确定能挂出来,毕竟房企们子弹有限,并且如果流拍太多,对市场信心的打击也还是蛮大的。

降价、减负,广州或让利以促成交

不过从今年以来,我们也能看到,广州是愿意在土地端让利的,包括地价的调低和和规则的放松。

比如7月的第二轮土拍,取消了大部分地块的 “竞自持”规则,地块拍到封顶价,就直接进入摇号环节;

而这一轮,从目前流传出来的资料来看,也有两个关键举措:

1、回炉重造的育新街南路地块,起始价从244171万元调整到206653万元,降了3.75亿;

2、取消“竞自持”成标配,均 采取“限地价+摇号”方式出让,再无锌片厂地块“特殊待遇”。

当然,竞拍规则虽然有所松动,但严守“底线”,比如溢价率最高15%、“禁马甲”、“严查买地资金来源”仍然继续沿用。

实际是不是按这样执行,届时正式挂牌就能揭晓答案。

好了,最后是重要地块环节。

天河区:

-沥青搅拌厂-

沥青搅拌厂地块,位于广园快速以北、珠吉路以东,总用地面积4.1万方,总价约32亿。

按照规划条件,地块竞得人需进行土壤污染修复,并配建幼儿园、市政道路等。

其位于吉山更新片区范围内,天河智谷片区东侧,属于智慧城板块。

地块周边有公园绿地、水域等,自然资源丰富,环境优美。另外,执信中学天河校区,就在地块旁边。

不过,地段上,这里属于天河“边边角角”,本身也不近地铁,周边城市面貌、交通、商业氛围等短板,还要靠吉山旧改来补足。

目前,距离地块最近的一手项目为珠江花城,在售主力产品为建面约117㎡-140㎡四至五房,均价6.5万/㎡。

-育新街地块-

地块也称东大湖AT0304011-1地块,背靠火炉山森林公园,东临湖泊,容积率2.5,妥妥的低密山水豪宅地。

不过,地块地段算不上核心,周边又以旧村为主,短时间内,城市面貌比较一般。

并且,附近还有一个戒毒所,购房者估计会介意。

育新街地块@拆神细鹏摄

地块占地约2.6万㎡,总计容约6.4万/㎡,当时出让总价约24亿,未扣除配建的名义楼面价3.8万/平,实际楼面价到4万/平。

这个地价水平,着实不算低,在阿拆看来,也是流拍的主要原因。

说白了,就是没打动开发商。

这次直接降价3.75个亿,出让条件来看,就连此前要求配建的6384平保障性租赁住房都砍掉了,或许能够调动不少房企的积极性。

阿拆听闻,近日去看地的开发商不少...果然 只要“放水”到位,什么硬伤都是浮云~~

打个赌,这宗地大概率不会二次流拍, 即使房企不为所动,不还有国家队吗?

-中铁物流园地块 -

这是一宗商住地块,用地面积15.5万方,容积率≤3.26,总地价101亿,超越了现任天河总价“地王”燕塘地块。

其位于天河区中部,地处广园快速路与科韵路交汇处西北侧,东靠科韵路,西临汇景新城,南邻棠下智汇park;

轨道交通上,地块距离穗莞深城际石牌站200米,有规划的地铁19号线和地铁37号线环绕。

从出让条件来看, 竞得人须按规划要求配建规划条件中的AT0507055地块(中小学用地)以及AT0507033地块中的幼儿园、托儿所;

并且,要对地块内部的 历史建筑 按照相关要求做好保护利 用。

当然,对地块本身而言,更受关注的,还是未来的房子价格要卖多少。

毕竟,位于地块附近的汇景新城E3地块,在2020年被侨鑫&保利以33.5亿的总价拿下, 折合楼面价约41329元/平。

E3地块,就是如今的侨鑫·保利·汇景台,比传说中“六恒科技系统”更加牛逼哄哄的,是13万/平的均价...

珠玉在旁,中铁物流园地块也被视为汇景台的对手,或者说,接棒者。

但两者容积率还差蛮多的...

海珠区

-金辉路39号地块-

金辉路39号地块,总用地面积10,215平方米,容积率4.8,起拍总价105,808万元。

该地块前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地,后经调规变为住宅用地。

在此前海珠的供地计划里,原定为第一批次就要挂出。

“出嫁”日子一拖再拖,定是与该地块的土壤修复有关。

按照经验, 化学试剂厂用地,土壤修复时间至少要1年,不过好在据说是原业主自己修复。

工业大道南907号化学试剂厂规划草案

项目地处海珠创新湾,1.5km范围内,围绕着已经成交的地块有:

江泰路地块 (4.5万/平,中海) 、蚝壳洲地块 (3.6万/平,中海) 、石岗路地块 (5.1万/平,中海) 、南洲地块 (3.9万/平,中海) 。

就市场而言,江泰路地块现以中海江泰里入市,售价约7-8万/平;

蚝壳洲地块以中海映澜台入市,售价 约 10-13 万/平;

石岗路地块以中海观澔府入市,主力售价约 8万/平;

南洲地块以中海观雲府入市,主力售价 约7万/平。

一不小心就被中海包围了,一不小心周围房价就奔10w了...

地块不仅区位不俗,还妥妥滴双地铁,距离广佛线石溪站仅300多米,距离地铁二号线东晓南站600多米。

隔壁就是许老板的发家之地——金碧花园。

因此,无论是居住氛围,还是学校、商业、医院等生活配套,都相当的成熟。

这样看来,金辉路39号怎么都有一种天生贵胄的味道。

体量袖珍、总地价较低、市场坚挺,大环境下此类各方面都风险可控的地着实不多啦。

这么想来,该地块或将迎来众房企的疯抢,不知这次中海会不会选择再次占领创新湾...

-广一电商产业园地块-

项目地如其名,是一宗集居住、商业商务、中小学为一体的综合用地,

总用地面积13,134万平, 起始总价121,656万元。

广一地块处于“中大国际创新谷”规划范围,周围聚集着大量的产业人才居住需求。

项目东临广州大道南,距离地铁8号线鹭江站800多米,出行较为便利。

地块东南侧约750米处是海珠区政府,西北1.2km处是中山大学, 周围已经多年缺席新盘供应,片区改善需求亟待解决。

千呼万唤始出来,广一地块再解馋;终于等到你,还好客村没放弃...

按照出让条件,地块要求配建2704平的政府性房源,以及 出资建设 地块的城市道路、绿地 并无偿移交。

不过说起来,广一地块还有一个“预期”杀手锏——旧改。

地块左拥鹭江、康乐村,右抱江贝村。

康乐和鹭江由旧改航母合生操刀,江贝的合作意向企业为本土化房企方圆集团。

若改造完毕,整个片区城市界面将发生质的飞跃。

再在全球规模最大的纺织专业市场——中大纺织市场的拉扯下,产业进一步发展和升级...

哎,不能再说了,不然又有人会骂拆拆画饼。

康乐村 @细鹏 摄

-洛溪桥西侧地块-

最后一宗重量级地块,说来也是老朋友了。

无论是年初的海珠供地计划,还是2022年广州供地蓝皮书,都可以看到它的身影。

洛溪桥西侧地块,占地17543平,总地价154,170万元。

跟周围以往出让的中海观澜府、蚝壳洲地块等项目相比,本地块3.0的容积率,简直羡煞旁人。

更重要的是, 洛溪桥西侧地块具有南向一线江景。

将整个海珠后航道从西看到东,广州幸福湾、时代大家、中海映澜台、越秀天荟江湾...

哪一个不是名噪一时的豪宅?哪一个不是售价10w+?哪一个不是开盘即疯抢?

都说炒房客、投资客不理智,看到这块地,估计开发商也很难冷静下来。

洛溪桥西侧地块, 地处海珠创新湾的沥滘片区。

项目西侧就是海珠湾创意产业园和BIG海珠玩艺术园区,东侧则为海珠儿童公园、海珠妇儿医院。

地块西北侧500米处,就是地铁广佛线与2号线的交汇站——南洲站。

出门就是城市主干道,广州大道,无论是去琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛,还是广州大学城,驾车30分钟内可到。

这样看下来,只能用“小而美”来形容了。

房企们很难不心动,地价很难会便宜...

不过,这样的地块条件,值得房企们再去摇号一次。

洛溪桥西侧地块航拍图 @细鹏 摄

荔湾区

-珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块-

经历了华夏幸福退地,被骂了无数次“鸽子精”、“渣男”的新隆沙地块,终 终 终 终于来了!

不同于之前的打包出让,这一次,地块被拆分为两大单元,涉宅的一part就是112、109地块,如下图。

这两宗地,总地价不高,为385,828万元,但配建要求一点不低, 比如:

·负责AF020108地块安置房建设;

·负责AF020109地块(中小学用地)及核心区AF0201单元用地范围内的市政道路和公共绿地建设;

·组织落实AF020114、AF020133地块范围内4处文物的迁移迁建和修缮;

...

华夏幸福留下的这个摊子, 竞得人要是没点实力,也很难吃得消。

此前倒是有传闻称 马明哲掌舵的“保险一哥” 中国平安 ,预计会出手接下,会找合作方运营,对接了不少企业,包括华润在内。

而说来也巧,今年7月,广州市润川房地产开发有限公司在荔湾注册成立,法定代表人为王渊,现任华润置地发展(广州)有限公司法人及经理执行董事。

不知道这个动作, 是不是和新隆沙地 块有关呢?

- 芳村大道南以东地块-

阿拆还是更习惯叫Ta广船二三期地块。

地块包含二类居住用地兼容商业用地、商务用地,以及其他设施用地,是本轮土拍中当值无愧的“巨无霸”地块,体量近98 万 ㎡!

目前广船一期地块(楼面价约37216元/㎡)已经开卖,即广州滨江上都,新房均价9-11万/㎡,是荔湾的价值“天花板”。

但这还不是终点, 随着二 三期地块 的出让、 建设,整个广船项目还要再更上一个台阶。

近日 广船二期 的最新规划调整, 规划提出,广船不仅要形成一个城市商业综合体,还将带来一个滨江船厂原址主题公园。

所以此次二三期地块,注定也是身娇肉贵的主,总地价达187.5亿!

这意味着什么?

只要地块成功出让,即使是底价成交,也能刷新广州总价地王排行榜, 买两块上轮土拍“牛逼哄哄”的燕塘地块,还能富裕不少。

能与之匹敌的,也只有 2 009年12月 富力、雅居乐、碧桂园三家联合,经过47轮竞价,以255亿总价竞得的广州亚运城项目了。

不得不说,真给荔湾长脸呀。

大陆历年总价地王

整理:广州房产

时间

地块名称

总价

拿地房企

2009.12.22

广州亚运城地块

255亿

富力、碧桂园、雅居乐

2013.9.5

上海徐家汇中心地块

217.7亿

新鸿基

2014.11.18

上海董家渡地块

248.5亿

中民投、佳渡置业

2016.8.29

深圳宝安大空港地块

310亿

招商蛇口、华侨城

2020.2.20

上海徐汇滨江西岸地块

310.5亿

香港置地

篇幅有限,剩下的我们慢慢聊...

— ———旧改秘密,偷偷说给你听————

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