转自米宅
作者大白
这是北京卫视《向前一步》栏目里面的一期，讲的是烂尾20年项目，如何解决？
事情要从20年说起，当时在北京有一个 专门针对外地人小城镇建设政策。 具体内容是 ，外地人买这个房子，就可以在北京落户。
于是就有了来自全国各地的200多个买房人齐聚在这里，然后以高于市场价的方式全款买了佛山花园的房子。
从这里你应该也看明白了， 这个项目是一个阶段性的政策产物。
它的特点就是， 先天就不太足，后续的手续和开发都需要用些非常规手段。
所以从根儿上， 就是缺少监管的项目。
比如在不具备预售条件的情况下，当地政府就开具预售证明。
比如在房子没有动工， 仅有一个土地证的情况下，购房者就交全款。
我们都知道，在房地产开发过程中， 资金监管缺失的项目，很容易烂尾的。
比如说当下大面积的项目停工，难道是因为去年三道红线打压房地产造成的吗？
根本原因是项目还没完工，用于专项建设的资金却没了。这从根儿上就是资金监管出问题了。
果然这个项目在收了房款后，不出所料的开发商 资金链断了。
因为结不了工程款，有一家建筑公司把开发商告了，然后项目的土地就被查封了，再然后又查出来土地规划和性质都有问题。
这个时候怨种人物冯总上线了。
在这个节目里，一直有买房人质问冯总，你到底给上家多少钱？
言外之意，应该是冯总为了拿到这个项目使用了一些非常规手段。
因为冯总透漏自己是当地人。所以不排除，当初冯总使用非常规手段拿到项目，上一家应该是被逼走的。
当然也不排除冯总傻的可爱。因为接下来冯总说了一些骇人听闻的内幕。
就是当初他接手这个项目的时候，当时的李总是被建筑商堵在北京。
然后他是以白衣骑士的姿态出现了，借了高利贷，还了40多万。
这里面有一个关键词出现了，叫 撒芝麻盐。
不是老赖圈的可能不知道这个词。这是老赖圈的专业名词。
一般用于老赖被一群债权人堵住了，为了能跑，通常会答应每家还一点。
那么当时上家李总欠了多少钱呢？1300万。
你是不是也大为震惊， 连40万都要借高利贷的冯总是哪里来的勇气，敢接欠债1300万的项目？
其实这在咱们20多年的房地产发展史上也很普遍。
因为早些年房地产野蛮成长的时候，房地产开发在很多人眼中就是空手套。
要不然恒大1.95万亿是咋来的？
下面这张表是咋来的？
冯总当初就是想用这40万来撬动这个项目，于是才会有撒芝麻盐这个神奇操作。
他说最高的给了22万，最少的给了5000元。
大家猜猜，他给5000元的这个债权人，究竟欠人家多少钱？
就是这位建筑承包商代表，欠款是600万。
600万，只给人家5000元，然后就想让这家建筑承包商继续干活。
我们都知道工程方垫资是行业潜规则，但你没想到开发商这个行业这么黑吧。
俗话说，你横，有更横的。
冯总以为撒一把芝麻盐，就能把项目盘活，可有一家承包商不吃这一套。
就是前面我们提到的，告开发商并且把这个项目的土地出让合同查封了的这一家。
这一家是铁了心不还钱，不解封。
于是本来想进场捞一票就走的冯总，彻底被按在这个项目里走不了。
于是才有了11年苦水。婚也离了，房也没了，这些年净还高利贷了。真的变成了接盘侠。
好，讲到这里，我们来梳理一下这个事情，就是2008年项目被查封，2010年冯总接盘，至今冯总高利贷也借了，违法的二次销售也干了，最后还是无力盘活项目。
并且成功的把项目1300万的负债拖成是6000万。
这个故事总结起来就是 一个怨种，自不量力、异想天开的想要四两拨千斤，然后偷鸡不成反被套的故事。
于是，冯总想到了一个绝地反击的计划。
那就是 告业主。
业主都气笑了。
冯总理由也很充分， 项目没有预售证，购房者的合同不合法。所以要求解除购房合同，退还购房者房款。
我理解冯总的操作，你想想北京啊，十年啊，当初20万的房子，怎么算也得200万了吧。
只要这群买房人已退房，立马可以用这些房子做抵押，钱不就来了吗？
开发商不都是这么操作的吗？
就算正规银行不给抵押，高利贷肯定能借来啊。
只要有钱，土地证查封就能解，查封一解，房子不就又能卖了？
可冯总忘了一个关键问题，你有钱吗？
一位业主就问，冯总，你有钱还我们吗？
你猜冯总怎么答？冯总说， 我确实没有这个能力，这个钱你们可以先借贷给我。
业主都要被气疯了，合着从你接手到现在，你一毛都不想出啊？
全世界都欠你呗？
于是业主就问，你抱着四栋楼什么？你又不开发？又不给别人开发，？你全是债务？
这几句话问的真好，直达灵魂深处。
现在绝大多数停工摆烂的开发商不也是这样，抱着项目不撒手，说死了没死，说没死，就是不复工。
面对这么犀利的问题，冯总也急了，说把我所有的钱都还给我。
业主又被气笑了，咋滴，高利贷是我们让你借的呗？我是你爹还是你妈，要替你还债？
冯总见指望业主也是指望不上了，于是又开始 讹政府。
要求政府帮他解决资金问题，要求政府把二期的土地协调一下，然后让他开发，用二期来补一期的亏空。
怎么补呢，二期可以拿去借高利贷！
当地政府听到冯总点他们的名字也是吓了一激灵，啥，你还想要二期？你有钱交土地出让金吗？你再弄个烂尾20年，我们岂不是被你套死了。
于是断然拒绝了冯总的白日梦。
社科院的看不下去了， 你要能干就干，干不了gun。 你是巨婴啊，全世界都围着你转呗。
冯总更急了，我的损失呢？你们人多欺负人少？就想单赢是吧？只要购房者好就行？开发商就该破产吗？
不然呢？
朋友们都看看，这就是开发商的真实嘴脸， 甭管多大的开发商，都想绑着购房者不撒手。
于是主持人开怼了（请看下图文字）——
话都说到这份上了，冯总还是一副全世界都要呵护我，救助我的态度。
于是主持人就问律师，这家伙不退出咋整？
律师说，告他呀。在场的有一个算一个，作为利益相关人，申请他破产。
走到了这一步，冯总一看没人惯着自己了。业主们也硬气了，政府也不敢沾他。咋办呢？于是表示只要给自己2600万，让自己解套，自己就走。
当地政府此刻赶快站了出来表示将找一家国企来接手后续。
幸好这个项目二期没被冯总霍霍了，也幸好还有二期。
这个项目后续复工了没？网上并没有确切的消息。但只要冯总退出，项目复工总还是有希望的。
2
戏看完了，咱们来总结总结。
在过去一二十年里，开发商是野蛮成长的。
从早期的空手套，到后来的高杠杆、快周转，再到后来的内保外贷等等，开发商早就该整治了。
好好的房地产开发，硬生生搞成了金融诈骗。
政策稍微一紧，一大批开发商就倒地不起，强行碰瓷。
其实，当下很多项目停工，开发商的心态和冯总是一样的，就是拖着。
他们嘴上说积极自救，却一点不积极。
现在他们最有效的自救办法就是卖掉手里有价值项目，回收资金，盘活项目。
可他们不愿意啊。
比如恒大就公开表示不贱卖——
为什么不贱卖，就是资不抵债，卖了自己就什么都没有了。
不卖，还能要挟到你们。
业主、地方政府、银行，你们都得给我出去给想办法。
看看冯总最后的挣扎就知道了。
可现在已经由不得这些开发商了。
政治局会议定调了，要压实地方责任，保交楼。
直白一点就是地方政府该动手了，房子交不了，要问责的。
所以陆续有地方政府出了解决停工项目的方案，比如郑州，直接点名8家房企开项目汇报会，然后给出4种方案任选：
1、“棚改统贷统还”模式
2、 “收并购”模式
3、“破产重组”模式
4、“保障性租赁住房”模式
会议开完第二天，融创就申请退出在郑的7个项目。对于融创来说，亏肯定是亏了。
但融创在郑州的项目复工有望了。
还有郑州的康桥，也退出了郑州须水的城改项目，估计回款20亿。亏肯定也是亏的。但这20亿能让多个停工的康桥项目得以复工。
对于那些手里项目多，但现在却恶意躺平的房企，是时候帮他们梳理梳理项目了。
接下来，会有越来越多的问题房企，会迫于压力，加快退地、退项目的步伐。
总之，能干就干，不能干就退出，耗是耗不下去的，政府也不答应。
