近日，海南省政府办公厅印发《关于建立“土地超市”制度的实施意见》（琼府办〔2022〕26号），经省政府同意，海南省自然资源和规划厅分别制定了《关于建立“土地超市”制度揭榜挂帅项目的工作方案》《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》，“土地超市”平台也已正式上线运行。
“土地超市”信息平台有哪些功能？
如何自助选地？
一起了解一下
6月6日上午，据海南省“土地超市+闲储置换”制度创新新闻发布会消息，目前，通过“土地超市”平台，已经完成土地出让、补充耕地指标交易、闲储置换三个首单。
“土地超市+闲储置换”制度创新
“土地超市”制度
“土地超市”制度是指通过建立“土地超市”信息平台，实现归集产权明晰的存量建设用地、发布公开透明的土地信息、配对有效精准的项目要素、提供方便快捷的用地选择、实施规范高效的服务监管为一体的土地全生命周期监管制度体系。
一是统筹提供充足的产业用地，解决“有项目无土地”的问题。统筹将政府已完成收储的土地,符合规划和“净地”要求的批而未供土地，依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地，符合入市条件的农村集体和农垦经营性建设用地等，纳入“土地超市”。目前，海南省自然资源和规划厅已经全面清理批而未供土地和政府储备等土地，建立台账、上图建库，导入“土地超市”。
二是建立公开透明的信息平台，解决“有土地不知晓”的问题。依托国土空间智慧化治理平台，构建土地信息归集、查询发布、智能选址、政策指引和招商地图等功能于一体的土地信息平台，作为“招商地图”，实现了地图看地、实景三维看地，后续将增加视频看地，助力投资企业足不出户就能在线看地选地，更加直观更加全面地了解地块分布、地块规划指标、地块实景、地块配套、区位优势等一手信息，大大提高了土地信息的透明度。“土地超市”分为政务版、公众版，政务版面向政府部门管理人员；公众版面向广大社会公众和市场主体，大家可从海易办的“土地超市”图标进入使用。
三是实施土地全生命周期监管，解决“土地供后监管”的问题。“土地超市”政务版设置驾驶舱，可以对土地供应后履约情况实施常态化监管，定期推送土地利用动态信息，及早督促土地使用权人开工、竣工，实现土地开发利用“云监工”。各市县政府、产业园区管理机构对已出让产业用地的对赌协议实施情况进行监管和评价。通过建立土地利用后台“驾驶舱”，实现土地开发利用全生命周期监管，有效破解土地闲置等问题。
“土地超市”制度的建立，既有助于各市县“摸清家底”，招商时“心中有数”，也有助于企业“云上读地、云上选地”，改变了传统的招商模式，实现了从过去的“不找市场找市长”，向现在“不找市长找市场”的转变。
“闲储置换”制度
“闲储置换”制度是指因政府原因闲置的土地（指已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地）与“土地超市”中的政府储备土地竞价置换工作，竞得土地的单位签订“闲储置换”用地协议，推动实现闲储置换的项目“签约即拿地、拿地即开工”，助推万亩存量土地盘活及千亿产值投资落地。
一是建立置换+竞价模式，实现置换公平透明。土地置换是因政府原因造成闲置土地处置的一种重要处置方式。过去政府原因闲置土地处置中的土地置换方式采取“一对一”的协议方式，公平性和透明度不够。闲储置换制度采取置换+竞价方式实施，符合条件的政府原因闲置土地使用权人均可自愿参与竞拍，原则上价高者得，既保证了政府和市场主体之间的公平性，又避免了协议置换土地的廉政风险。
二是建立置换+对赌模式，促进“拿地即开工”。对“实施“闲储置换”的项目，将由竞得土地的单位与政府签订土地置换协议，并签订限期开发的对赌协议，明确置换双方权利义务、违约责任、争议解决办法等。政府部门通过预审查、告知承诺、并联审批等措施，高效核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，帮助企业“拿地即开工”，而企业则要保证拿地后按时限“开工”、动工。置换+对赌模式，可以倒逼政府部门高效审批、企业高效用地，促进土地早动工、早开发、早见效。
三是建立置换+跨用途模式，助推产业结构优化。针对实践中相同用途土地置换难的问题，按照今年1月1日开始施行的《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》第六条等价置换的规定，“闲储置换”制度遵循等价置换的原则，允许不同的用途实施置换。不过要强调的是，涉及商品住宅用地的，必须符合国家和海南省房地产管理有关政策规定。跨用途置换模式既可以解决同用途无地可换的难题，也有助于促进产业结构转型，推动产业集聚发展。
“土地超市”有多少“货”？又是怎样运行的？
“土地超市”平台货源
一是“备货”，自今年1月以来，海南省自然资源和规划厅带位置下达全省批而未供土地的矢量数据，组织各市县对存量批而未供土地进行全面清理。对清理出的土地逐一进行审查梳理，确定是否符合规划条件、是否符合“净地”要求、土地权属是否清晰等供应的基本条件，确保上“超市”的商品质量有保证。
“土地超市”平台已上线的土地主要是政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地。目前，已上线的土地共168宗、面积约7000亩。
二是“补货”，目前，“土地超市”已上架的只是第一批土地，省自然资源和规划厅将持续做好动态更新工作，组织各市县根据经济社会发展规划、年度新增建设用地指标、储备耕地占补指标、土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理编制年度土地储备计划，按计划按时序实施土地储备，加快完善批而未供土地手续，保证货源源源不断，持续更新上线。下一步，该厅将抓紧搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的土地也纳入“土地超市”。
有了“货源”，如何运行?
“土地超市”主要分为“前店”“后仓”“中台”。
一是“前店”，就是“土地超市”平台。市场主体可以通过“海易办”进入“土地超市”，第一，按照市县或者土地用途等分类指引选择土地；第二，浏览土地的规划、用途、基准地价、周边配套等信息，还可以三维实景浏览土地现状影像情况；第三，市场主体有意向、看中的地块可以加入购物车进行收藏，并向当地市县招商和资规部门发出意向申请，根据市县供地计划和节奏参与公开竞买土地。
二是“后仓”，就是“土地仓库”。“土地超市”平台与国土空间规划一体化平台进行了互联互通，农转用和土地征收手续经批复后进入土地仓库，经过征拆及前期开发形成“净地”后进入土地超市，实现土地实时更新、滚动入库。
三是“中台”，就是数据平台。“土地超市”平台与项目策划生成平台对接，项目用地经过策划生成平台进行策划生成进入土地超市，“土地超市”上进行项目和用地配对后进入土地交易平台，土地交易后进入工改平台，通过“机器管规划”进行报建手续，几个平台互联互通、数据共享，实现土地全生命周期服务监管。
