据前瞻产业研究院统计，全国产业园区共有8万多个，园区数量排名前三的分别为广东、江苏、浙江。
可以看到，经济相对发达的地区，产业园数量也较多。其中，较为特殊的是特色产业园区，在打造“制造强国”的大背景下，“制造强省”的概念应运而生。
制造业与园区息息相关，去年12月23日，广东首批19个特色产业园区正式公布，今年6月16日，上海正式发布第三批13个特色产业园区，加上2020、2021年发布40个特色产业园区，上海目前共有53个特色产业园区。
“园区经济”已成为当前经济发展特色之一，而特色产业园区作为“园中园”，发挥着其独特的作用，比如生物医药、航空航天、信息技术、汽车制造等产业，不仅符合地方政府专精特新的产业发展诉求，也适合打造产业运营体系。那些做得还不错的特色产业园区，都有哪些制胜法宝呢？
打 造一个园区
最重要的是要 打造生态
受多种因素影响，当前部分企业运营压力过大，有些会考虑从一线城市的市区搬到郊区，或者从郊区搬到隔壁城市，总之，从高成本的园区搬到低成本的园区。
这样的园区，对企业的粘性非常小。基于此，未来的园区发展，一定是专业化的。除了配套服务这些标配之外，还要在产业上形成配套，形成产业生态，来增加与入驻企业的粘性。
众所周知，生命健康企业有“三高一长”的特点：高投入、高风险、高收益、周期长。
而这些企业一旦进入成熟期后，开始有收益了，缺点也成了优点，高投入、高风险、周期长，这些就成为了门槛，因为药品很难被复制，不像电子产品，华强北就基本能解决所有问题。
此外，高收益意味着产品附加值高，抗市场风险能力强。相应地，生命健康企业对于房租的敏感程度远低于其他行业，因为租金对其并不是主要成本，而是在于其他条条框框，比如一家口罩厂，在北京认证合格，但去深圳不一定行，因为没有经过市监局和药监局认证，生产出来的东西就是假冒伪劣产品，这就是生产经营与场地挂钩，在该行业很常见。
正是由于这些时间以及空间捆绑的成本，使得企业搬迁成本高，这也增加了企业和园区粘性。要解决这些问题，就到了园区生态发挥价值的时候了。
深圳银星集团在2016年打造了生命健康专业园区。在他们看来，打造一个园区最重要的就是打造一个生态，从“硬件、软件、服务”三管齐下，做好这些，就可以在园区形成一个良好的产业生态。
硬件方面。比如楼高、环保设施、电路，尤其是电路，生物医药很多研发产品，可能一个不起眼的冰箱里面放的就是价值上亿的东西，如果断电，后果可想而知，深圳银星集团使出了九牛二虎之力，软磨硬泡做通了供电局的工作，给园区提供双回路电及第三路柴油发电机。
软件方面，这是最难的。要想打造产业链生态，需要把产业发展中的第三方服务引进来，银星集团的生命健康产业园想引入某家行业头部企业，而该企业非常谨慎，上下两层楼先租一层，最终银星集团等了一年半时间，该企业才租下来用于建SPF级动物实验安评中心的另一层楼，银星集团也因此损失了几百万租金。
然而从长期来看，这是值得的，因为这种市场化的GRP第三方研究机构，对整个园区的第三方服务打造来说，非常有价值。
最后是服务。深圳银星集团打造了“1+2+4”服务体系，组织行业沙龙、论坛，打造仪器设备共享平台，引入专业孵化器，运营自己的投资机构，相应的生活配套，自营物业等，尤其是物业，对物业公司考核指标排在第一的是服务，而不是盈利，这是很多园区都忽略的一个事情。
来源:银星集团官网
以上三个方面，成为了银星集团打造产业生态的三大法宝，目前除了龙华的园区，在坪山和光明都有相应的园区也在不断拓展，龙华的园区出租率做到了 99%。如果说龙华区的营商环境是一个大的生态，那么，银星科技园就是这个大生态中的一个子系统。
中集产城在打造智造园区上，有着丰富的经验。为了打造产业生态，他们在深圳前海设立了一个五千平米的企业家交流中心，为的就是打通企业交流圈层，该中心设有会议设施、居住、商用、餐饮、洽谈、健身等功能。
位于东莞松山湖的中集智谷，就围绕华为打造了一个产业生态链。做传感器、麦克风、扬声器这里都有，包括全芯半导体、中色研达、中软科技、利和兴股份、普密斯视觉、迈威科技、爱协生智能科技，在一个园区形成了一个手机的所有产业链。
另外一个数字产业园，也是围绕华为打造的产业生态。入驻企业有立讯、信宝、广达智能、共和电子，荣幸制造，涵盖了3D打印、数控、新材料、软件信息，招商一定要有产业生态思维，立讯进来以后就带来了不少企业随之入驻。 点我了解，智慧园区租售一体化解决方案
东莞元昇数谷，从产业生态角度，打造了智能工业联盟，联盟就是一个虚拟线上园区，经常给一些企业做赋能，以联盟的名义谈合作就比较容易，很容易连接虚拟的产业生态。
深圳湾科技发展有限公司党委书记、董事长邱文在《深圳创新密码——重新定义科技园区》中写道：“构建园区产业生态关系实际上既是构建一个有机的系统，又是作出一个最佳选择。”
产品为基、服务为王
坚持专业一体化的运营体系
深圳赢城董事长王玉祥在某产业园区大会上表示，目前产业园区 80%的园区产品是有问题的，80%的园区没有专业运营服务。
80%的园区是没有专业运营服务，听上去似乎有点夸张。这主要涉及到三个问题：
第一、是整个行业对产业地产全程的操盘认知比较浅，专业人才也比较缺乏；
第二、模式不清晰；
第三、产品错配。
很多企业做顶层设计，但最后落地效果不佳，核心原因就在于不是基于深度产业运营做的顶层设计，意味着战略有问题。
那么，对于特色产业园区来说，如何围绕深度产业运营做文章呢？办法之一就是，打造专业一体化的运营体系。就像排列组合一样，具体可以从以下几个方面打“组合拳”：
一、定位+招商+运营一体化
以运营推动招商，以招商来推动园区的销售，很多项目招商启动时，运营团队也启动了，甚至运营团队动作更快，像深圳、合肥政府在专业一体化的运营方面，就有丰富的经验，包括精准的前期定位、垂直产业招商、深度产业运营到智慧化的物业服务，做到行业标杆。
松山湖有几十个园区，可想而知竞争有多激烈，元昇数谷园区也坐落于此，它充分利用了资源、结合了政策优势，找到了符合自身发展的定位：工业互联网软件产业园。
有了定位，招商运营如何做？线上讲故事、线下抓资源，抓准当地发展的核心，把政府、高校、媒介、产业链等各项资源整合起来，很多事情自然就迎刃而解了。还有一套“二一六八”理念：打造两个基地、一个联盟、六大服务平台、八大配套。
来源:公众号元昇数谷
这些内容，使得运营内涵更加丰富，正如有人说，做产业园区，要做内容。
二、产品+运营+赋能一体化
特色产业园区，有别于一般的综合性的产业园区。从哪里体现其特色，可以从产业、产品来看。把产品细分，更能体现专业性。
华润置地旗下的润城新产业，作为一家专业的产业运营服务商，提出了“产品为基、服务为王”的运营理念。
他们按照城市发展不同阶段和城市地段价值，把产品分为了五大类：1、总部集群类；2、产业新城；3、产业综合体；4、科创园区；5、制造园区。
拿智造园区来说，在惠州的华南生命健康产业园区，为了最大限度实现降本增效，润城主动把自己的产品细分成一个更窄的领域，虽然选择是冒险的，但最终证明，效果是不错的，该产业园区在惠州排名前三，去年拿的地，今年基本就已销售出租排满了。
来源:公众号润城新产业
作为产权应用方，在运营方面，尤其要注重服务，这里说的服务不是指简单的物业管理服务，需要给客户提供物业管理服务以外专业的服务支撑和落位，使得客户的贡献，除了租金之外，还有对政府和社会的承诺能够兑现。
园区的价值是通过运营来定义的。从运营角度来看，客户有两类需求，基本需求和赋能。基本需求就不展开说了，赋能就是运营和服务的升华。
中集产城把服务分为三类：基础服务、公共服务、产业服务。再逐步细分，就拿产业服务来说，从运营的角度，又可以分为三类：产业运营、空间运营、配套运营。
中集产城对空间运营很有经验，他们在光明有一个园区，其中有栋楼与设计院沟通要做多层，设计院感到不解，这样的容积率做多层不现实，经过多轮沟通、实地勘察，最终达成一致。
该栋楼三四层做了孵化器，五楼是项目团队办公室，还有一半做了食堂，解决创业团队的用餐问题，为了赶工期，舍弃了做地下室，在拿地的时候，就从运营的角度考虑了未来如何铺盘，考虑到了诸多因素，比如高速路、高压线走廊、公园、河流走向，最终用一个圆弧形把六栋楼串联起来，做到最优辐射半径，这就是空间经营。
来源:公众号中集产城
一个园区的价值如何体现，要靠运营。就像传统的房地产，这个小区如果物业管理不好，二手房的价格不会高，所以轻资产运营的逻辑是什么，想变成产业高地，要通过运营发挥作用。
数智化
是特色产业园区
可持续发展的必修课
当前，新一轮科技革命和产业变革方兴未艾，产业数字化与数字产业化迅猛发展。数字经济产业园作为数字经济发展的重要载体，被写入国家《“十四五”数字经济发展规划》(以下简称《规划》)。《规划》提出，推动产业园区和产业集群数字化转型。
各地为了助力园区完成数字化转型，也纷纷出台政策进行激励。比如福建对于省级数字经济示范园区，单个拟补助500万元，山东、湖南支持数字经济园区建设，最高奖补200万元，河南对于省级智能化改造项目最高补助2000万元......
产业园区的数字化转型，已经上升到了园区战略层面。然而，数字化、智能化，说说容易，做起来难。前面提到赢城董事长王玉祥指出80%的园区没有专业运营服务，其实还有后半句： 90%-95%的园区谈不上所谓的智慧化。
如果数字化、智慧化不能带来实际效果，比如降本增效、提升业务数据化水平、数据可视化、设备智能化，给企业赋能，那数智化可能只是在名字上沾了点边。
目前，做得好的特色产业园区，或者未来还想保持竞争力的特色产业园区，数字化是必经之路。 点我了解，帮你提升企业入驻率、加速资金回流
上海机器人产业园是上海26个特色产业园之一。该产业园总经理刘宏表示，接下来将通过5G技术，加速智能制造业“机器换人”的步伐，在园区内落实建设“无人工厂”应用场景，不仅可以为企业工厂自身的快速成长“加码”，还可以在园区形成示范效应，激发传统产业发展活力，加快传统产业升级改造步伐。
来源:上海机器人产业园官网
特色产业园区，通常是专精特新产业的集群汇聚。比如生命健康产业，就会涉及到很多价格高昂的精密化仪器设备，有一些小企业考虑的成本问题，不会购置该设备，要自己想办法去租用。
而深圳银星生命健康科技园利用数字化平台解决了这个痛点，那些愿意把仪器共享出来的大企业，会把设备放到该平台，其他企业可自行租用，租用价格由仪器提供企业定，园区运营方起到了桥梁的作用，为双方做信用背书。
这样就形成了三赢的局面，大大提升了仪器的使用率，也提高了租用方的生产效率，而园区运营方也真正把数字化落实到了企业的痛点，完善了数字化体系，最大化了各方利益。
综合型产业园的数字化，涉及面更宏观，而特色产业园的数字化，则更聚焦，比如为了解决医疗器械的固废排放问题，中城生命科学园使用了一个数字化系统，该系统解决了及时性问题，同时也解决了成本问题，因为收危废效率高了，企业成本能降50%。
数字化是一场变革，而不仅仅是变化，是企业面向未来可持续发展的必答题。包括业态与商业模式的变革与组织管理的变化，要从战略层面看待数字化转型，全方位的拥抱数字化，这样的数字化，才是有灵魂的，否则空有一副皮囊。
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