◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
对H股房企而言，境外债发行受阻之下，重组展期实属不得已而为之。
11月3日早间，港龙中国地产公告：截至交换期满，1.45亿美元现有票据(占发行在外现有票据本金总额合共约91.8%)获得交换同意征求。
不久，港龙将发行等额的新票据，年息率13.5%，展期一年。港龙预期将改善公司整体财务，待赎回剩下未偿付现有票据后，新票据将是其在境外唯一金融债。
今年前9个月，港龙取得全口径合同销售金额约95.41亿元，相比去年同期255.1亿元，跌幅达到了62.6%，对其现金流的负面影响不言而喻。
从今年中期财报看，港龙中国截至6月底，拥有现金及现金等价物57.3亿元，短债15.3亿元，扣除合约负债后的资产负债比率约59%，净负债率24%，现金短债比3.7倍。
按三道红线标准，港龙实属“绿档”房企，短债压力不大，但为何扛不住资金链危机？
作为起家于常州的苏系房企，总部移至上海后，2020年以地产黑马在港交所上市，彼时江苏和浙江货值占比近90%，后迅速向成渝等扩张，布局全国的野心逐步显露。
截至今年中期，港龙拥有土储862.07万方，涉及72个项目，有65个项目在长三角地区，长三角土储建面占比71.5%。
然而， 问题很大程度上就出在港龙过去急于扩张、追求规模上。 实际上，港龙虽有如此的土储，但权益比例并不高，这直接影响到其销售含量量及资金链安全。
克而瑞曾指出："2020年，港龙新增权益土储建面347万方，权益拿地金额239亿元，权益比例为51%，在行业中处较低水平。合作开发能辅助规模更快扩张，但要适当提高项目权益占比。”
进入2021年，港龙依旧惯性奔袭，新增土储权益占比已降至49% ， 合作项目过多之下少数股东不仅会侵吞公司净利，比如2022年上半年归母净利仅占公司净利的40%，还可能暗藏难以为外界所估计规模的“明股实债”风险。
近期，港龙对美元债展期暴露了其“绿档”背后资金链极为脆弱的一面，应引起其他房企更多的警示，“稳扎稳打，方为王道”。
9月以来，包括合景泰富、朗诗等原本被看好的大型房企，也开始对美元债展期，好在展期顺利落实。近日，绿地控股拟对旗下9只美元债展期，“示范生”旭辉也在积极寻求公司美元债全面重组，如今又来了个港龙。
昨夜，美联储今年第四次疯狂加息75个基点，在美元不断加息的大背景下，房企发行境外债不仅难度超大，而且成本日益高企。
今年3月，美联储开启加息25个基点以来，愈发激进，5月加息50个基点，6月、7月、9月及11月连续加息75个基点，保持着1994年11月以来最大单次加息幅度。
所以，当前资金吃紧的上述大型房企对存量美元债重组展期也“无可厚非”，未来在力保公司信用稳定的前提下，可以积极推动境内发债再融资，以确保现金流安全。
喜讯！11月1日，中国银行间交易商协会召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企开座谈会，介绍中债增进公司发债政策，防范债务风险蔓延、确保融资渠道通畅。
这是一个重大的“民企再融资”政策支持信号。问题是，关键在于政策如何强力支持上。
作为民营房企而言，当前要确保公司信用不丢分，尽可能提高自身评级，在中债信增的全额担保下，争取获得规模发债的机会。
