文/乐居财经 曾树佳
这是一个黑色星期二。
一大 早，旭辉控股、上坤地产、绿地控股不约而同地宣布债务违约或展期。
其 中，“优等生”旭辉最为引人注目，它在熬了两个月之后，还是“蹲了下来”，发布境外债务全面解决方案，准备在狭窄的空间里腾挪，寻找最优解。
更早一天，另一位“自律生”龙湖也经历了史无前例的股债双杀，股价一度暴跌40%，震惊吃瓜群众。原因在于58岁的吴亚军迅速交权退场，引发外界不同版本的猜想。
旭辉和龙湖，都是被人津津乐道的民企“五朵金花”，其余三家是碧桂园、美的置业、新城，他们构筑出了行业民企最后一道“堡垒”。但即便是财务相对健康的小花们，也在眼下，遭遇了前所未有的难题。
连“五朵金花”都在地产寒冬中倒下，其他民营房企该怎么办？
有业内人士指出，“原本既希望明年年中地产能回暖，但现在一家接着一家倒下，交叉感染，并发症已经非常明显，很多房企恐怕熬不到明年二季度”。
这并不是危言耸听，房企“活下去”基本是靠两条腿，左腿是融资，右腿是销售。第一条腿基本已废，第二条腿勉强迈步。但长此以往，肯定不能走远，更何况开发商还面临境内外咄咄逼人的债权人，每天不断在耳边催债。
但所幸的是，这些示范性房企并没有轻言放弃，而是祭出了一波又一波的应对措施。林中喊出“蹲下来、活下去、站起来”，以时间换空间，最终全面解决债务问题；龙湖也在短短两天时间内 完成 两笔银团提前还款，涉及金额 85.5亿元 。
“好生”难当
金秋十月，原本应是丰收的季节，但旭辉却因一项信托展期，再次置身舆论。
兴业信托筑地D015（旭辉杭州新塘项目）信托计划直白地宣称，国内房地产市场急剧降温，叠加疫情影响，交易对手面临融资渠道受限、销售下滑的状况，导致流动性进一步紧张，无法支付标的股权回购款。
按理说，在业内，信托展期已经算不上新鲜事。自行业调控收紧，许多房企债台高筑，但手头拮据，债务展期是他们维持时艰最常用的方式。但这类事件发生在旭辉身上，则似乎有着不同的意味。
旭辉 一直保持着相对通畅的流动性，身为示范性民企，它与 碧桂园、龙湖、美的置业、新城 等，组成了暴雷如潮的地产领域里最后的“防线”。 不少业内人士忧心他们被攻破，行业将陷入更深的危机。
但事实是，目前房企评级下调频繁、债券股票时有波动，任何民营地产商都无法独善其身。这一点，碧桂园总裁莫斌，也在业绩会上强调过。过去一段时间，碧桂园也多次被评级误伤，不经意间就陷入股债双跌。
而近日的龙湖换帅，对于草木皆兵的行业来说，同样是一种不稳定因素。
虽然彻底交出权杖，但吴亚军表示不会淡出龙湖。往后，她将作为战略发展顾问，关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点，以及如何规避风险。
尽管她变换各种角度，试图给投资者吃下定心丸，但发布会的隔天，即10月31日，龙湖股价收盘报10港元，跌幅为23.78%。
不过，这只是行业普跌的冰山一角。这一天也是 三季报的收官日，当天房地产上演了一波“斩龙首”，无论是大A还是H股，昔日的国央企、示范房企，竟一反常态地成了领跌对象。 华发股份、滨江集团、保利发展等跌幅超9%，绿城中国等跌幅超过10%。
地产股市的起伏，已不是一天两天的事情了。
乐居财经查阅获悉，过去60天，龙湖的股价下降了59.96%；而同为示范性房企的其余四家民企，也面临着不同程度的下跌，其中最高跌幅超过了70%，最低跌幅也达到36%。
有数据显示，2022年前9月，TOP100房企销售额均值为540亿元，同比下降45.1%；房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。
房企维持资金链运转，在外靠的是融资，在内靠的是销售资金回笼。眼下，这两条渠道，均收窄了不少，时间一长，就算是抵御风险能力很强的房企，也会有点吃不消。
困境中坚守
地产领域的信心重建，是一场不折不扣的持久战。业界眼中的优质民企们，并没有轻言放弃，他们祭出了一波又一波的应对措施。
11月的第一天，旭辉从全局考虑，做出了一个重要的决定。它目前已暂停支付境外融资安排项下，所有应付的本金和利息，以确保公平对待所有境外债权人，主动寻求境外债务全面解决方案。
对债务结构和久期进行重新安排，旭辉意在以时间换空间，让公司持续经营下去，既保企业又保交付，应对流动性季度受限。
今年以来，旭辉已累计向境外债权人支付本息15亿美元，而同期仅筹集约5亿美元的新增境外融资。但9月以来，部分融资因评级下调触发了提前兑付条款，在短时间内增加了公司的境外兑付压力。
有业内人士称，旭辉此举，本质上是为了解决因评级下调触发提前还款，导致债权人挤兑的恶性循环。只有在保交付中，维持公司正常运营，才能逐步“回血”，恢复债务偿 付能力，更好地对购房者和债权人负责。
同一天，旭辉向自己“开刀”，启动新一轮组织架构及人员调整，包括总部“中心级”组织机构降级，多个中心撤销，回归“部门级”。 本次旭辉组织调整的整体思路是向保交付、保经营为倾斜的。
此前，林中在内部信中，提出了自身度过寒冬的紧迫性：“在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支……”
他坦言，旭辉账面上仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。未来几个月，其现金流将承受前所未有的挑战。因此，他连续用了“使出全力、上下一心、义无反顾”三个词，激励员工拼搏向前。
在此之前，林中等公司高管，已多次增持上市公司股份，提振市场信心。龙湖在这方面，也没有丝毫的懈怠。
10月末，权力交接的同时，龙湖也在给市场传递信心，打出了连环拳。它于当日，提前偿还了2023年到期的部分银团贷款 51亿港元 。同时，控股股东还增持了300万股，平均价格约为每股股份9.53港元。
紧接着11月1日晚间，龙湖发公告称，已经向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期之部分银团贷款 34.5亿港元 的不可撤销通知，待大多数参贷行同意之后，公司会即时履行还款。
正如 在投资者会上，吴亚军所言，买龙湖的债券和股票，是对我的一种嘱托， “所以过去这么多年，我殚精竭虑，随时都惦记着还，没有辜负大家。”
龙湖CFO赵轶透露，“龙湖的短期负债极少，正在铺排提前还债事宜，顺利的话， 明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务只剩200亿元左右 ；也在准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，明年在海 外没有任何债务到期。” 作为三大国际评级机构之一的穆迪发布报告，保 持 龙湖集团 “Baa2”的评级。
而碧桂园此前为了回应评级的下调，以及市场的波动，它于6月甚至提出要约回购2022年7月到期的6.83亿美元票据，拟以现金购买其任何及全部尚未赎回票据，偿还了今年唯一一笔需兑付的美元债。
近来碧桂园虽然多只地产债价格下跌，但它仍然获得了惠誉的肯定。惠誉认可碧桂园的市场地位、规模和多元化发展，并表示公司有足够的流动性缓冲，以支持在项目层面和控股公司层面的持续削减债务行为。
这对于今年较为“挑剔”且负面的评级机构来说，实属难得。
回暖还有多远？
尽管回暖不及预期，但行业并非一潭死水。地产融资环境，正在不知不觉中悄然改善。
克而瑞数据显示，前9月，100家典型房企新增债券类融资成本为4.3%，较去年全年下降了1.08个百分点。其中境内债券融资成本为3.7%，较去年全年下降了0.43个百分点。
与此同时，引人关注的中债增，也在不断推进与“扩围”。
据统计，今年9月，先后有美的置业、新城、碧桂园、旭辉发行中期票据，共融资47亿元，并且发行票面利率在3.20%-3.33%之间，低于前期相关民企发行的无增信信用债，与国央企发行利率基本持平。
进入第四季度，碧桂园在投资者电话会议上，向投资者表示，其将会发行第二笔中债增债券。而这种融资方式，也正在扩大至非示范性房企。
比如10月中旬，卓越集团旗下的深圳市卓越商业管理公司，发行了一笔由中债增提供全额担保的6亿元中期票据，利率为3.5%，成为了非示范性房企发行的首笔此类债券。
另有消息称，中骏、金辉、合景泰富等多家民企，也在争取加入到发行该类债券的行列中，目前正在获取进展。由此看来，出险房企同样有可能从中找到融资的出路。
中债增对房企发行的中期票据，提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”，能使投资人恢复对民企发展的信心，帮助地产商度过寒冬。
11月的第一天，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。
没人知道行业出清，还需要多长时间。但好消息是，华夏幸福、佳兆业、奥园、世茂等出险房企，已经有了加速债务重组的苗头，华夏幸福等更早一批暴雷的企业，甚至已有了明确的转型方向。
三季报显示，95家A股房企中，有38家实现营收同比增长，占比40%；有24家实现归母净利润同比增长，占比25.27%。这两组数据中，既增收又增利的房企有12家，占比12.63%。可见还有不少房企，正在逆风而行。
在坚持中等到雷声渐隐、迷雾散去的时候，才有可能拨云见日，看到那一束光。
