据不完全统计，截止到今年7月末，百强房企中已经有34家，因为无法偿付到期债务而“暴雷”。 恒大、融创、中梁、俊发、世贸、龙光、祥生、大发、禹州、正荣、富力、阳光城、华夏幸福、佳兆业……这份名单还有很长，而且还在不断增加。
房企们一个接一个地倒下，留下背后胆颤心惊的买房人，和更加抗拒出钱的国际投资者们。其结果就是，市场行情越来越差，开发商卖房子难，借钱更难。这股寒意，让很多艰难存活的开发商也不得不跟着遭殃。
抛开有背景、有实力、有资金的央企国企开发商，当下还没有暴雷的民营大开发商，屈指可数。就连一向稳健的龙湖，前段时间网络上也传出“要破产”的消息，虽后来打破了谣言，但仍然把很多人吓出一身冷汗。且龙湖当天的股价下挫超16%，市值一天蒸发超246亿港元。
目前民营房企中还在运转的，还有碧桂园。但貌似大家对碧桂园，也不那么信任了。毕竟碧桂园公开的债务高达1.65万亿。事实上，近段时间，网络上关于“碧桂园会暴雷吗”、“碧桂园的房子还能买吗”的发问层出不穷。准备购买碧桂园房子的人急于得到答案，而那些已经购买碧桂园房子、碧桂园股票的人，碧桂园上下游的供应商和甲方，才是更担惊受怕的。
今天我们就来深度聊聊，这个当之无愧的“宇宙第一房企”的现状和未来的前途。
首先，根据中指研究院的数据，2022年1-7月碧桂园权益销售额为2139.5亿元，同比降幅高达39.8%，7月份销售额301.1亿，同比下滑44.5%。很明显，跟去年相比，碧桂园的业绩下滑严重。
众所周知，这并不是碧桂园经营销售的问题，而是市场大环境使然。同行万科、中海、华润等，销售业绩也是大幅度下滑。
其次，在8月18日召开的碧桂园投资者沟通会上，碧桂园总裁莫斌透露了两组重要数据：2022年上半年，碧桂园公司核心净利润在45亿元至50亿元之间，去年同期为152亿元；股东应占净利润在2亿元至10亿元之间，去年同期为150亿元。核心净利润同比降幅近70%，股东净利润降幅超过93%。前者是“膝斩”，后者是“脚斩”。
事实上，碧桂园并不是今年上半年利润才表现得差，过去两年均如此。2020年碧桂园归母净利润自2015年后再度出现负增长，毛利率下降4.26%至21.8%。2021年，碧桂园毛利率再度下降4.06%至17.74%，同期净利率降至个位数为7.84%，同比下滑3.85个百分点。
这一点，碧桂园显然比同行差很多。究其根本原因是，碧桂园押错了宝，说白了就是公司的战略失误，重仓三四线，下沉五六线，绝大多数的土储都在低能级城市，而这一轮楼市行情惨淡，受影响最严重的就是全国大规模的低能级城市。
2019年，杨老板还高调宣布，“长远看好三四五线城市”。他给出的理由也很惊人，“农民工的收入上涨两三千块，一二线城市动辄两三万元一平的房子买不起，但是县城五六千块一平的房价，还是消费得起的。”
再来看碧桂园的债务结构，从整体负债规模来看，2021年末，碧桂园有息负债接近3400亿元。而且，碧桂园至今还踩着“三道红线”中的一条黄线——剔除预收账款后的负债率为74%，高于70%。2020年”三道红线”问世时，碧桂园该指标处于80%，由此可见，这两年积极降负债，明显见效了。
不过不得不承认的是，从现金短债比这一指标来看，碧桂园的现金流还是十分充裕的。8月18日的会上，碧桂园总裁莫斌说得很明确，今年已无到期美元债，到明年6月底，碧桂园也只有一笔美元债，大约折合人民币40亿元。境内有6笔债务到期或者达到回售状态，合计约109亿元。
在此简单说明一下，我们总说房企暴雷，很多人都不知道，这里的暴雷其实指的是“境外债务违约”，即美元债。境内债，欠银行等金融机构的钱，好说好商量，延期、推迟都可以转圜一下。但是美元债到期就必须要还的，刚性兑付。还不上，就会发生各类挤兑事件，上下游挤兑、商票债主挤兑、客户挤兑交房等。更重要的是，还不上美元债，境外债权人就可以通过诉讼方式要求偿债。如果境外的法律机构裁决冻结资产或者破产清盘，那么，这些企业在境内的资产重组等，就都会受到影响。
碧桂园今年下半年，在境外已无到期美元债，我们可以理解为，碧桂园至少今年暂时不会暴雷，还是非常安全的。但可以肯定的是，接下来碧桂园，一定会主动踩刹车降速。
事实上，碧桂园现在的融资渠道仍然通畅。公开资料显示，碧桂园去年下半年至今，境内累计发行各类债券总额高达148亿元。这意味着，碧桂园目前仍然是少数可以进行全品种融资的民营房地产企业。值得一提的是，今年1-7月份，碧桂园权益拿地金额61亿元。
综上，不偏不倚地说，碧桂园短期是非常安全的。但中长期来看，不好说，或者说无法预测。
一方面，要看全国的房地产复苏情况，如果明后两年，房地产仍然延续当前的下行状态，开发商销售额提不上去，碧桂园的债务压力可能会加大。资金周转会不会出问题，继而引发债务违约，很难说。这需要走一步看一步。毕竟当初的恒大、融创在债务暴雷之前，很多人也是不相信会出现债务违约。
另一方面，正如今年6月下旬，国际评级机构穆迪突然将碧桂园的债券评级下调至“垃圾级”的逻辑一样，碧桂园短期债务偿还虽然无忧，但考虑到碧桂园重仓的是低能级城市（数据显示，2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，68%来自三四线城市），而低能级城市的销售前景是最不容乐观的，所以不管是投资者还是购房者，对碧桂园的信心也会跟着丢失。
事实上，这也是碧桂园最大的问题——成也三四线，难也三四线。
但碧桂园也在积极应对，正在从三四线城市大撤退。8月18日投资者沟通会上，碧桂园莫斌表示：为保障现金流安全对尾盘资产和即将放弃的区域做量价平衡安排。退出部分区域之后，公司将主要向五大都市圈集中，公司经营区域已经由105个缩减至63个。
五大都市圈指的分别是：长三角/江浙沪皖、广东省、环渤海/京津冀辽晋鲁蒙、长江中游/赣湘鄂、川渝。
个人认为，这里透露了两个重要信号：第一，碧桂园准备开始卖资产了，主要对象毫无疑问是前几年激烈扩张布局的很多三四五线的项目。为什么要卖？一句话“保障现金流”。至于卖不卖得掉，这是另外一个维度的事情。
第二，战略调整。说白了就是主动从三四五线城市撤出，把重心聚焦到头部一二线城市。换句话说，未来我们将很难再在三四线城市的土拍市场中看到碧桂园拍地的身影。
事实上，过去这两年，碧桂园已经在为转移到一二线城市做准备了。2021年6月25日，斥资95亿元重金在上海竞得三宗瞩目地块；在苏州拿地58亿元；2021年，以336.3亿元夺得江苏省拿地金额冠军。2022年上半年，碧桂园拿地的城市也主要集中在郑州、昆明、西安、嘉兴等一二线或经济发达城市。
天机奇谈8月25日发表文章称，为了“节流”和提高工作效率，碧桂园内部也在进行制度改革。
这种做法可不可取，人性不人性，我们先抛开不说。从碧桂园开始“折腾”改革这件事，就可以看出，这家企业目前的日子并不好过，现在也属于是积极自救阶段。
综上所述，从碧桂园的债务、销售、拿地、融资等指标可以看出，短期内碧桂园还是很安全的。那么是不是意味着可以放心购买碧桂园的房子呢？
当然不是。从碧桂园开始打算“从三四线大撤离”可以看出，碧桂园现在也在进行战略调整，而且未来大概率会逐步放弃一些区域。这意味着碧桂园已经意识到低能级城市是“拖累”这个重要问题了。所以对于碧桂园在低能级城市的项目，个人还是建议按需行动，谨慎购买。
我们不止一次说过，整体而言，全国三四五线城市已经“供大于求”，叠加这些城市本身就人口严重流出、经济动能不足、产业发展落后，这决定了绝大多数的三四线城市的房产都没有什么投资价值。
对于房企，我们该说的话都说尽了，总结起来就两句话：1、今天结的“债务窟窿”恶果，都是当初坚持高周转、高负债、高杠杆这个因导致的；2、不管央企、国企还是民企开发商，都要认清大势。不能等着别人来救。仍然固守成规，坚持落后思想，幻想着以时间换空间，等待救市升级、等待政府介入、寄希望于楼市的再次复苏，来自动消化这场危机，终将付出沉重的代价。
最后，如果你问我个人的意见，我想说的就一句： 真心希望碧桂园能挺过这轮房地产寒冬，因为好多人还在苦苦等着交房呢。
