人云亦云没有任何价值！拾人牙慧更是如此！
四年之前，我们根据西安地理环境和土地供应给出的判断是： 未来西安主城区发展就是“西南-东北”，在价格上是“西南改善——东北刚需”，而且这两个方向将会不断加大供应！
历经四年时间，我们的判断一次次被验证，但我们发现，“西南-东北”的发展线索，到现在还是没有被全面认知，只是基于房价和热度，被浅层次的接受。
很多人对于“西南-东北”的认知还停留在，目前西安市场已经变凉了，但高新三期CID、港务区奥体中心还在摇号，所以这两个板块不仅涨幅较大，还是摇号不断，因此，“西南-东北”价值高涨。
其实，“西南-东北”的发展方向，不是因为房价驱动发展，而是投资驱动发展，发展带动房价，不能本末倒置！
当我们打开资料，摆出两张价格图表，会很容易看到，曾经的楼市洼地变成了现在的楼市高地。
一部分所谓专家就会提出，地价上涨最猛、楼价上涨最快的、供应量最大的板块最有发展前途，因为广受市场认可，而且发展势头稳健，其实，这是一叶障目，更是“舍本逐末”。
房价，可以被视为市场对于板块价值评估的公约数，但不能认为房价高了板块就一定有发展，目前西安经济中心在城南，无论是雁塔、高新、曲江都是西安顶级存在，但我们看到最现实的情况是什么？缺少可开发建设用地！
以曲江为例，除了三爻（西安文化CBD）、三兆（杜陵邑小镇）、西安科教园板块，已经没有土地，所谓的“曲江三期”（这个提法只是为了区分前面的一二期，并不是官方说法），土地还是长安的，想要开发遥遥无期......
但缺地又会给曲江带来什么？曲江一二期新房供不应求，豪宅产品不断涌现，曲江成为西安超高层住宅项目最多的片区，换房难度高出其他板块，但我们能认为曲江比高新更有发展前途么？
很难！因为一个城市的发展必须要有腹地，而曲江核心区开发已经殆尽，接下来的曲江市场，将在辉煌之后，迎来全面存量房市场。
2019年是特殊的一年，这一年西安土拍市场 首次 出现“万元地”，而且是在三环之外，这块地对于西安楼市具有标注意义！
在这块地之前，西安已经涌现出不少七八千的楼面地价，例如南二环恒志摘地、金泰摘地，浐灞碧桂园摘地，未央湖龙湖、东原摘地等等，这些案例给板块输入了信心，但也揭露出一点，西安高价地是遍地开花，没有统一方向。
在这种情况之下，哪里土地资源越密集，哪里新房就最多，哪里市场就最集中。而西安的地理结构更是一个大前提！2019年西安的地理环境是：
南边是秦岭山地，北边是渭河大阻，东边是浐河、灞河谷地、骊山山地，西边是尚未完全代管的西咸，西北是汉长安城遗址、东南是汉宣帝、王皇后大墓葬，留给西安发展的只有“西南-东北”这条斜线。
而根据西安地铁规划、延西高速、京昆高速、连霍高速规划，其实，我们可以看到，在交通、产业、储地布局上，“西南-东北”都是提前布好的局面！
“西南-东北”这条斜线刚好呼应了当时西安发展的主要方向：
西南板块开发——
西南，高新区代管——“三区一县”12个镇（街），下一步就是助力鄠邑区发展，因此在2018年西安发布西安丝路金融中心，打造高新三期CID板块（即：中央产业区），就是西安向西南发展的“前进堡垒”。
▲高新CID规划效果图
2021年高新区规划调整，打造丝路科学城，规划是220平方公里，按照现在人均35㎡（西安市人均住宅面积），套均100 ㎡ ，如此庞大的面积，最少的住宅供应量也在40-50万套，也就是西安三年的总供给量。
现在高新三期还在发展的初级阶段，目前均价2.5万/ ㎡ ，看似价格已经是楼市天花板，但在二线城市核心开发区之中，价格并不高，而且还是核心位置。
东北板块开发——
东北，呼应西安“万亿工业大走廊”，要从未央、高陵一直发展到富阎新区，由地铁10号线“一线贯穿”，港务区所在的灞渭三角洲之上，打造国家“十四运”奥体中心，就是西安向东北发展的“前进堡垒”。
港务区规模很小，只有80平方公里，相当于沣东新城一半，未来愿景可能达到120平方公里。目前七大产业盘踞，其中，奥体中心板块规划是30平方公里，已经聚集中欧班列、国际商事法庭、十大央企区域总部、七大长安系、三条地铁、三所名校中小学等。
▲奥体中心实景图（图/港务区官微）
目前，港务区房价在1.3-1.8万/㎡，与高新三期相比价格相差0.7-1.2万/ ㎡ ，看起来确实价格差距很大，但我们不要忘了，现在的港务区开发程度，只相当于高新区2005年的时候，底蕴不同拉动力也不相同。
因此，“西南-东北”这两个板块开发，就是要向西南鄠邑、东北富阎发力，目前，这两个板块还在初级阶段！
在“西南-东北”的发展方向上，虽然目前港务区兑现的企业总部、场馆、配套比高新CID更多，但人们对于港务区的认可更低一些。
为什么会出现这种情况？一是，港务区的发展底蕴太薄，虽然国家“十四运”期间，投资了两千亿，大部分投资都聚集在轴线两侧，而高新三期是从高新二期、一期导流，输出更连续；二是，港务区没有发展模型可以参考，导致大家每次提到港务区，都会觉得“近在眼前，远在天边”。
在2013年“一带一路”国家战略构想提出之后，任何一个国家级新区都想在这个发展规划上崭露头角，西安恰好在丝路经济带上占据新欧亚大陆桥核芯，因此备受重视，港务区也是如此，所有配套规划建设都集中在2021年全运会之前，还领到了一个港务区中央商务区CBD规划，开全国之先例。
▲ 港务区中央商务区CBD （图/港务区官微）
但港务区的发展并不会因为国家“十四运”闭幕而彻底结束，接下来，港务区发展即将进入2.0版本（十大央企总部进入，打造东北城市功能区）、3.0版本（聚集机场、陆港、高铁、地铁、高速，实现真正意义上的国际“空铁联运”），彻底成为国际口岸城市！
但目前港务区要做的事情，不仅是要招商引资，更是要控制房价，快速引流，吸引年轻家庭进入！
-- END --
