“我是觉得北京的房租太低了，买房不划算，看了好几套，400多万的顶多一个月7000，而如果存银行的话还一年20万呢，这一年就差10多万，10年下来就100多万，如果房价不涨可就赔得太多了。所以我一直想不明白，投资房子到底是否靠谱划算。”
一
这就得看自己了，房子天然具有双重收益，一是房租，一是升值。就跟股票似的，一靠分红，二靠股价上涨，看自己图什么了。我不懂股票，但知道市盈率，也就是股票的收益率，一般是涨得好的市盈率都高，人们看好未来；市盈率低的一般都涨幅小，那就靠分红来盈利呗。
举个例子吧，我有套小房子，2008年买的，当时市值100万，30万首付70万贷款，每月月供4000块钱左右（7折利率）。当年的平均租金回报率是3.8%，远低于银行存储利息的5.85%。也就是说，我投入了30万买房，不仅收不到利息，每个月还得还款4000多，收到的租金却只有3000多。那请问，我是不是亏了？到今天我仍然在还着贷款，每个月比当年少了点儿而已。不过这套房的价值涨到了700万，但房租收益率却降低了，每个月1万一年12万，租金回报率仅为1.7%，是当年的一半不到。
请问，我是不是更亏了？那这问题来了，我当年亏，现在还亏，那我为什么还要留着这套房啊？换做是你会怎么办，或者说把你穿越到当年，是否会用30万首付买下这套房？
二
有点儿烧脑是不是？
那换个方案，假定我当年没有贷款，全款买下了这100万的房子会怎样？那就简单了，我损失了每年5.85万的利息，但仅能收入3.8万的租金，每年净亏2万啊。如果房价不涨，到今天我是不是得亏到我亲妈都不认我了？但是并没有啊，房租到现在涨到了12万一年，似乎是赚了。但前几年利息高租金低的时候怎么算？所以假定房价不涨，那我到底是赔了还是赚了？
再一个问题，假定现在全款买房，银行存款利息4%，而租房收益率只有1.5%。请问，假定房价不涨不跌，或者你无论涨跌都不卖了当资产，请问怎么做，或者持有多少年才算不赔本？
直接说吧，假定我当年全款买了这套房，在当年租房收益3.8%，银行存款利率5.85的情况下，如果各项条件不变，在租金年涨幅6%的情况下，我要用8年才能让租金追上银行的收益率，15年才能做到完全平衡，之后才是真正的盈利。能理解吗？但在现实中，我大概是5年追上的银行收益，9年做到的完全平衡，之后的这几年就算房价不涨，我也在赚钱。为什么？因为利率下降了，我的成本降低了，但是房租并没有停止上涨。（这我是大概估算的，并不准确，大概差不多吧）假定现在不用杠杆的全款买套房，房租收益率1.5%，银行利率4%。那大概需要16年才能追上银行收益，29年才能做到完全平衡，之后才是纯收益。（单利，不计算复利，太复杂犯不上）
也就是说，在极端条件下，不贷款，房价也不涨，银行利息也不降的情况下，买一套房，要第30年的时候才盈利。但到底你是否贷款，房价会不会涨跌，银行利息会不会下降，就看自己的判断了。
最后一点，凭什么认定房租一定会涨，而且是6%的涨幅？
三
不为什么，因为这是从中国的经济发展和政策中推导的。
至于现实中房租到底涨了没有，谁心里都知道。北京20年前的平均租金是1000多点儿，现在是7000多，7倍，而我用6%做测算，实际涨幅才3倍多，已经很留有面子了。这是因为住建部的规定，每年房租上涨不得超过5%。说明什么？说明在现实中，京沪深等大城市的房租涨幅必定超过5%，所以我才凑合着用了个6%。用5%太对不起现实，但高了的话又怕伤害了租房人的承受力。
那为什么认为房租会一直上涨？首先明确我说的都是大城市，尤其是京沪深等人口流入城市，房租必定永远上涨，就因为人口至少不会降低，或者不会长期降低，或者租得起买得起房的人口不会长期降低。同意吗？
不同意就算了，不抬杠。
其次，有人会认为工资会长期下降吗？告诉你，现代社会任何一个国家的大城市都不可能，就因为货币是在不断增发的。别以为工资是你凭能力多创造了价值才上涨的，那请问退休工人创造什么价值了，退休后再活30年没问题，和上班时间一样长，凭什么退休金连年上涨，真是他们创造了价值吗？
GWY是公认的不创造财富，只是调拨分配财富的，创造什么价值了，凭什么先涨工资的一定是他们？什么都不因为，只因为工资可以不涨，但不能长期下跌，否则就会有大多数人不服，就会闹事儿。
所以必须不断的涨工资，哪怕是在经济危机时期，短期降薪人们能忍受，但长期则不可能。那钱从哪儿来的？超发来的，只有靠银行发钞才能维持这个朝三暮四的游戏。
不多解释了，关于房租上涨的问题以后单独写，今天只是告诉这个观点，或者说是现实：大城市的房租一定随工资上涨，幅度还都差不多。你的工资不涨房租也涨，因为别人在涨，纸面上的货币量在上涨。
四
最后一点，如果推出房产税，那房价是否会下降，买房的人多了，房租是否会下跌？不多解释，只说观点。
房产税推出，短期内房价必定下降，长期就没什么效果了。这基于经济学供需关系第二定律，也叫“法律无效定律”。任何以控制商品价格为目的的法规，都只在前期有效，起效用随着时间递减。
背后的逻辑就是上有政策，下有对策，办法总比问题多。问题是明摆着的，办法却层出不穷。而且时间只要长了，对什么政策也就都麻木了。
商品价格是由供需关系决定的，不由政策决定。政策只能影响短期的供需关系，长期的则必须由自然规律决定。如果买房的人多了，房租必定上涨。因为假定现在市场上有100套出租房，住了200个人。那如果有其中50个人买了房，那就等于少了50套出租房。供需关系变成50套出租房对应150个人，请问，商品价格是由供需关系决定的，那房租涨不涨？
五
总之，结论就是，房子是长期投资品。
在现在最极端的条件下，要30年的时间才盈利。至于是否会提前，怎么才能提前，以后有机会再写吧。今天只是借你的话题多说几句，反正在我看来，只要看好中国的经济发展，那没什么看空北京等大城市房产的道理。
