◎文/村长
时势造英雄，还是英雄造时势，这是一个见仁见智的哲学问题。
时势造就的英雄多，还是造就时势的英雄多，却是一个相对简单的数学问题。
在波澜壮阔的国内房地产史上，能称得上地产大佬的人物宛如过江之鲫，但能配得上“教父”二字、对行业产生深远影响的，在我看来，有且只有两个：
一是万科的王石，一个是绿城的宋卫平！
二人犹如美国科技界的比尔盖茨和乔布斯，风格迥异，但又都是无法逾越的高峰。
王石长于经营， 在那个规模为王的时代，万科凭借标准化、高周转，不仅在全国开疆辟土，稳坐“铁王座”，还成为无数地产大佬学习的对象，和追赶的目标。
宋卫平长于产品， 其是地产界，不，是中国商界最像乔布斯的企业家，都是自家企业的首席产品经理，对产品细节和品质有着近乎偏执的严苛。
江湖传说，绿城的高管们最怕宋卫平去验房，因为他经常会在交房的前一天，突然要求换掉一些在普通人眼里，并不起眼也不关心的东西。
因为品质，他的下属经常被骂，坊间流传最广的那句： “产品都做不好，可以去跳楼了。”
这种对产品的执念，让宋卫平成为了那个时代的“孤勇者”，在别人眼里甚至是一个不懂成本控制的老板。
他或许不是一个合格的商人，但绝对是个为客户着想的好老板， 让绿城收获了行业最高的产品美誉度和业主口碑：
提产品，言必称绿城！
时间是公平的，我们对一些正确东西的重视，或许会迟到，但从来不会缺席。
如今王石开创的快周转、规模至上的时代，已渐行渐远， 房地产行业的车轮正在驶向宋卫平和绿城开创的“产品为王”时代。
01.
最难买到的房子，绿城造
——
宋卫平直言， “绿城不是赚钱能力最强的房地产公司，但在业主中的口碑却是最好的。”
而像这种不把赚钱放在第一位的企业家做出的房子，自然也就成了 市场中争相抢夺的“奇货”。
2015年，地产行业一个现象级的产品——83平米精装中式小别墅——杭州桃李春风，横空出世，一条微信，4天转发达48万次，不仅无数购房者为之疯狂，吸引了全国各地的客户和地产同行，由于看房的人太多，以至于还要缴纳300元看房费。
该项目恰出自宋卫平的绿城之手。
他的继任者、现任绿城中国董事会主席张亚东先生公开表示， “产品是绿城的核心竞争力，宋总是绿城产品的核心竞争力。”
即便宋卫平已不再参与绿城日常管理，其对绿城的影响依旧无处不在。
张亚东先生直言， 宋总赋予绿城的三个内涵：人文情怀、客户至上和产品主义，是绿城的根所在。
基因和文化的传承是可怕的，绿城的产品在后宋卫平时代魅力依旧。
在国内，恐怕没有比绿城更难买到的房子，网红、日光、万人摇都是绿城项目的代名词。
2019年9月，杭州杨柳郡加推，590套房源，10416个登记，开盘售罄。中签率仅5.6%，这比在深圳申请公租房都难。
2019年10月，杭州晓风印月，398套房源，均价4.8万，首开售罄。
2019年12月，宁波凤起潮鸣，236套房源，均价4.42万，首开售罄。
2020年6月，杭州春风金沙首开，357套房源，开盘售罄。
2020年12月，杭州桂语听澜轩加推，88套叠墅，开盘售罄。
2021年，杭州春风金沙两次加推，共计576套房源，开盘后很快售罄。
2021年，杭州潮听明月、沐春明月等项目，也均在开盘后很快售罄。
进入有着房地产史上最难一年的2022年，绿城的产品依旧难买。
杭州燕语海棠轩首开，480套房源，4352个入围，中签率为11.03%，开盘即售磬。
……
不仅是新房一房难求，“绿粉”们的拥簇，使得绿城的房子在二手房市场的保值增值更胜一筹。
我看过一个研究报告，大致意思是， 绿城楼盘在全国二手房市场的平均溢价率近23%， 绿城楼盘的二手房价格涨幅往往 远高于同板块平均水平 ，甚至成为区域内标杆。
比如无锡蠡湖新城板块，绿城于2009年开发的蠡湖香樟园二手房挂牌均价和片区内其他小区同类型产品相较，要高出4000-10000元/㎡。
一个十多年开发的“老小区”房价还能吊打一众对手，这就是自由竞争市场下，绿城的品质溢价力。
而在杭州，过去5年， 二手房涨幅最高的小区，也来自绿城，即绿城留香园 ，房价上涨了2.58倍，年均涨幅43%，傲视杭州楼市。
02.
绿城，凭什么
——
宋卫平之所以能成为地产教父，受到那么多人的喜爱和尊敬，绿城产品能深受市场认可、千金难求， 一切都源自于他骨子里的理想主义和人文精神。
他把盖房卖房这门冰冷的生意，升华成一种哲学意境和人生态度。
绿城的产品总是带着诗意的温度，散发着理想的光芒。
他试图让每个人明白，房子并不是一个普通商品，做房地产也并不是简单的赚钱。
每一个社区，每一栋房子，都不只是有形的物理空间，而是“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”的生活方式。
宋卫平认为， 产品即人品， 极致产品背后的核心是人。那些粗制滥造的产品就该被拒绝。
所以在绿城的项目，
景观石要从福建开采然后运输到广东打磨，单运费就超过石材本身；墙面石材一旦存在色差，就必须敲掉重来；防水比别家开发商多做两道；小区车道宽度达到7米……
在他看来，那些冷冰冰的，没有性情、人性和文化的产品是不会持久的。无论是尊重土地，还是对生活负责、对城市负责，乃至对历史负责，都应精心打磨。
正是这种态度和要求，让绿城有了一骑绝尘的产品力。
【1】产品观：高颜值
宋总在给绿城人做培训时表示： 造房子，要从审美开始。
其更是直言，“这么多年来，我们在外立面上的投资，从来就没亏过；有了限价以后，其实也没亏，因为业主赚了。”
事实上，这些年绿城对高颜值的追求，没有最好只有更好。
如今绿城每个项目的外立面，几乎都能成为所在区域的一道风景线。
比如苏州的柳岸晓风，将SuperFlat建筑美学融入外立面的打造中。
经典的高级灰与珍珠蓝的材质，融合超大窗墙比的设计，搭配独特质感的铝材料，呈现出轻盈舒展的建筑界面，整个空间也更显通透。
远远望去， 满眼都是纯粹、简约、明净的美。
【2】空间观：很聪明
就是一切以业主的角度去思考，为生活做好场景预设， 主动满足业主在实际使用中，对公共空间、园林景观、家庭空间和生活舒适的尺度等方方面面的需求。
比如绿城潜心打磨的如意宅，就是这一理念的一个缩影。
在传统住宅空间中，客厅是客厅，餐厅是餐厅，厨房是厨房，泾渭分明，而绿城通过LDKM新聚合空间理念，打破了客厅、餐厅和厨房的传统界限，将其打造成一个统一、和谐的多功能空间。
于是乎，空间的无阻感使得传统住宅中很多充满遗憾的事，在这里就有了可能。
通过内部装修设计的多样化打造，绿城又实现了户型空间的“多变”，业主可以随心所欲定义自己的个性生活。
传统中式家庭的厨房空间，往往杂乱无序，但在绿城的厨房，却是满满的秩序感。
绿城开发了不同深度的厨房柜体模块，通过自由的选择、组合拼装，以匹配不同的收纳物品，使得储物更加精细整齐。
例如300柜可以容纳碗碟、破壁机等小物品，600柜则可满足嵌入式家电及简易料理台功能。
在普遍高房价的今天，这些产品创新的现实意义是不言而喻的。
需要指出的是，绿城主导研发的产品， 从来不是单点的微创新，而是以体系化的创新和突破。
下面是绿城“如意宅”的更多细节性创新。
其更重要的意义在于，在这里你得到的不仅是高能效的空间利用，还有那份绿城“为我着想”的温暖。
【3】服务观：极贤惠
宋卫平说过， “房子只是生活的容器，生活和服务才是核心。”
但在现实中，琢磨业主在入住后有着怎样的生活、需要怎样的服务，其实是很难的一件事，很少有房企愿意折腾。
但绿城偏偏是个例外，于是 生活服务就成了绿城产品力的“里子”，另一张王牌。
绿城会花很大精力来打磨自己的社群运营，根据业主调研和业主结构，主动去量身定制适合业主的活动。
比如绿城华东根据业主有孩家庭占68%的特点，针对性打造了童真社，开展四季海豚课堂，从国学、艺术、科普、运动等方面，培养孩子们的兴趣爱好。
因为宋总一句“要让绿城园区的每个孩子都会游泳”，绿城服务就启动了“海豚计划”并且一坚持就是14年。
海豚计划在2017年就获得了“在中国最多城市举办的青少年游泳培训公益活动”的吉尼斯纪录认证，并成为中国第一亲子体育IP。
如今，在全国70多城市，200多个园区，近17万小业主学会了游泳。
正是这种对产品和服务的极致追求，不仅俘获了更多业主， 也让绿城在行业内收获了傲视群雄的满意度和拥簇。
“绿粉”真不是白叫的！
绿城的 老业主复购率能达到惊人的51% ，其中单人最高套数收藏记录高达44套，总价达1.87亿元；
就问你服不服。
03.
深圳，终于有了绿城
——
在那些懂产品、懂生活的买家心中，每个人都有一个绿城梦。
这个梦对最不缺购买力的深圳人而言，尤为强烈。
1、深圳最贵的就是土地，看似遍地10万+的豪宅，但高地价，低限价的约束，严格限制了开发商对产品的投入，注定了没有太好的产品。
比如刚结束的深圳第二轮土拍，摇号成交的5宗地块，地价/房价比都在0.55以上。地价就占了一大半，你能指望房企做出多好的产品来。
2、过去绿城长期缺席深圳市场， 深圳人不是抢不到绿城的房子，是压根儿没得抢。 梦也就成了遗憾。
在等了28年后，深圳人终于有了圆梦的机会。
绿城在深圳的处女作——桂语兰庭，即将面世。
（桂语兰庭效果图）
出于“打响第一炮”的压力，也出于让深圳人久等的歉意，绿城·桂语兰庭从选址到配套、从户型到社区、从硬件到软件，都力求拉满。
1、光明核心区的超级大盘。
光明在深圳的发展定位和买入价值，网上已有很多，我只想强调一点：
桂语兰庭位于光明最有价值板块 （光明科学城）中的核心区（光明中心区），旁边就是光明“绿肺”——科学公园。
项目建筑体量达30多万方，这在其他城市不算什么，但 在寸土寸金的深圳，妥妥的超级品质大盘。
大盘的优势显而易见，能营造出更成熟的居住氛围，带来更丰富的生活配套， 其居住价值和投资价值往往优于同区域小盘。
（桂语兰庭区位图）
2、距离地铁刚刚好。
作为一个人口密度超级大的城市， 地铁承担着深圳一半人的日常出行， 而“地铁概念房”也总是格外受热捧。
桂语兰庭位于光明交通大动脉6号线旁，在光明站与光明大街站之间，是名副其实的地铁房。
不过，地铁房也是有鄙视链的，过于靠近地铁的房子居住价值反而不高，噪声、震动，不胜其扰。
反观桂语兰庭， 距离光明大街站仅约500米，刚刚好， 距离既在可接受范围内，又避免了噪声的干扰。
3、品质依旧很绿城
尽管时间就是金钱，尽管深圳是一个快节奏的市场，但绿城还是按照自己的节奏打造在深圳的第一个盘。
桂语兰庭的开盘周期比别人 晚了8个多月 ，据说，资金成本每天就高达100多万。
当然这并不是说绿城的效率低，而是说绿城在这个项目上很愿意花心思，为保证品质宁愿牺牲高周转。
比如 单是户型，绿城就打磨了大半年， 功夫全在尺寸和细节里。
我听说，桂语兰庭预计9月初营销中心跟样板房开放，没几天了，大家有机会可以去案场感受下它的“神户型”。
再看质感满满的外立面， 刚需盘硬生生做出了深圳湾豪宅的味道。
（桂语兰庭立面效果图）
这么做好看是看好，但工艺更复杂，成本投入也要更高。
再比如森境园林。
“森境”顾名思义，就是桂语兰庭的社区园林营造出了宛如森林的意境。单听名字，就让人感觉很不易一般。
而且 华南炎热时间长，森境园林能让社区居民更好的避暑纳凉。
但这种意境和避暑功能的实现也是建立在更高的成本之上，需要种植更多枝叶繁茂的高大树木。
（桂语兰庭社区园林效果图）
类似的品质细节，还有很多很多，碍于篇幅，我就不一一赘述了。
我曾经看过一个帖子，说 绿城的建筑成本为行业最高。
深圳新房限价时代，这些基于品质的隐性和显性成本投入，是无法通过提价找回来的。
但绿城还是做了，因为它是绿城，骨子里流淌着理想主义和人文精神。
在房地产行业，把房子当作流水线上的工业品去造的，比比皆是；
把房子当成作品，去用心打磨的，凤毛麟角，其中绿城算是一家。
如果你对房子的理解，仅是一个有形的物理空间，怎么买，尽可随意；
但若你对房子的理解或终极需求是家，是生活，是体验，乃至代表你的人生态度，绿城·桂语兰庭值得你考虑。
