地产下行周期，行业发展逻辑正在发生根本性变化。当曾经被一众房企奉为圭臬的“规模论”开始失效，地产商们又将如何破局？
地产寒冬，行业重塑、整合的进度不断加快。
过去很长一段时间里，行业内对供需矛盾存在错判，一众房企奔赴加杠杆为主的发展模式，使得行业的矛盾不断积累。如今，在一系列去杠杆政策的叠加作用下，市场出现了深度调整。
日前，国家统计局发布了今年1至7月份的房地产销售数据，1至7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
整体销售规模下滑背后，房地产本身的逻辑结构已经发生变化。
一个典型的讯号是：2022年的海南博鳌房地产年会上，人们议论的话题已经从去年的“后杠杆时代的梦想与现实”，变为如今的“良性循环下的模式重构”。
议题变化直指一个核心问题，当房地产量价不断上涨“神话”的破灭，当行业继续实施高杠杆的土壤不复存在，当曾经“无往不利”的“规模论”失效……企业又该如何在保证安全的基础上，寻求新的发展模式？
从寒冬中活下来的房企各有各的答案，其中共性需要一一厘清。
“重整”
2022年，地产行业重整之年。
行业下行叠加疫情以及大宗商品价格变动等因素，统计数据显示，今年上半年，全国商品房销售额仅为6.61万亿，和对比去年全年的18.1万亿元，仅为三分之一。按此趋势预测，全国商品房销售规模将会迎来多年来的首次下滑。
春江水暖鸭先知，市场环境骤冷，位于行业头部的房企们感知最为明显。据克而瑞数据，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。
其中，万科碧桂园销售额同比下滑超40%，就连招保万金华润这类央企，物业销售额都有下至26%上至39%的不同程度下滑。
种种信息显示着，旧模式的规模见顶后，属于房地产行业拐点来了。而在此之前，行业的利润就已经开始承压。自去年开始，各大房企掌舵人纷纷在不同场合发声，直言行业进入薄利时代，利润已向制造业看齐。
实际情况比当时的预期还要严峻，据不完全统计，在发布2022年中期业绩或业绩预告的79家A股上市房企中，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损；此外，有34家房企预计盈利，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。
亏损的45家房企各有各的难处，却又有着相似的理由：一是因为疫情因素影响，市场需求下降，公司不得不以价换量；二是受企业的债务因素拖累，公司流动性恶化，引起公司债务违约等后果。
过去的一年中，民营房地产公司融资环境不断恶化，现金流承压的房企并不在少数。与之形成鲜明对比的，同时期现金流更为安全的国企、央企以及小部分优质民企仍能凭借优势保持盈利。
格局重整迈入进行时。
有业内人士认为，“房地产的系统性风险正在渐次暴露，其风险对冲缓释机制正在起效，这个行业正在激烈整合重构的进程中，经历下行周期是非常合理的；并且相比从前而言，这个行业的去风险进程更加切实且优化，这将为其未来崛起打下坚实基础。”
“分野”
规模神话破灭，行业逻辑重整，什么样的房企能够成为幸存者？首要的指标或是盈利能力。
以盈利能力为划分，目前的房地产行业已经开始逐渐分野，其中一批企业融资受阻、业务亏损，亟待修复；另一批企业则现金流安全、保持盈利并在不断寻求转型升级。
后一批房企中，资金实力雄厚的国企、央企占据了大多数席位，若以这些企业为例，并不能准确捕捉到当下市场环境中的民企生态。
这里以民营房企龙湖为例，从其中期业绩出发，或可窥见一个民营房企在行业重整期中“所做的”，以及“所能做的”。
2022上半年，龙湖实现营业额948亿元，同比增长56.4%。上半年，龙湖实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%。
龙湖披露中期财报后，一位在地产行业内从业20多年的高管在朋友圈如此评论道，“以龙湖为代表的民企稳住，房地产才能稳住。”
同样经历着新冠疫情以及行业下行期的影响，龙湖为何可以保持盈利？联系上文中45家企业的亏损理由，其中的一个原因显而易见——安全的债务水平。
实际上，无论是“招保万金”还是华润，亦或是如今的龙湖、绿城，安全的债务水平，都是规模房企保持盈利的一条必要因素。
首先看现金短债比，以目前仍保持盈利的民企为例，几乎所有企业的现金短债比都维持在1.5以上，比如美的置业约为1.71，旭辉是1.67，龙湖则更多，为4.07。
除了现金短债比外，在房企内部，有关债务的问题还有另一个重要的暗线——节奏，这考验着一家企业对资金的统筹能力。
用通俗的话来讲，如果一家房企整体债务中短债较多，即债务全部集中在近一、两年，那么其面临的经营压力就会很大。不仅如此，哪怕一家企业的年内现金总额足以兑付，若是落在具体的月份、日期，假如企业无法妥善安排，依然会让自身落于被动。
因此近两年间，穿越寒冬的房企大多有这样的共性——有出色的降杠杆能力以及资金统筹能力。
比如绿城，今年的中期业绩会上，绿城管理层对外表示，在达到三道红线要求后，上半年公司进一步偿还了82.5亿永续债。截至目前，永续债余额还有25亿左右，2023年将逐步实现清零。
这是直接从债务总余额层面降低企业杠杆，至于资金统筹力这一层面，可以从始终保持“三道红线”绿档的龙湖身上得到参考。
资料显示，2009 年-2021 年，龙湖的平均贷款年限由1.58年提升至6.59年，高达6.50年的平均账期时长意味着龙湖有着充分的还款准备时期。截止2022上半年，龙湖负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。
这或从某种程度上解释了，为何作为民营房企的龙湖，在行业下行期有着可以和国企、央企媲美的抗风险能力。
地产行业内的重构仍在继续，分化整合、优胜劣汰之后，就是全行业的转型升级。
“升级”
“房地产行业在经历痛苦转型之后一定会出现成功蝶变的领导者。”
谈及如今的地产行业形式，有业内人士指出，“当前的业绩分化恰恰就是一个行业面临下行周期时的典型表现，在此期间企业会历经分化整合、优胜劣汰，直到幸存者全部完成转型，产业模型完全重构、行业架构顺利重组。”
作为经济体制中最为活跃的分子，行业转型升级的重任，相当一部分落在民企身上。
可以看见，近两年间，大量的民营房企开始进行多元化探索。碧桂园主抓农业和科技，旗下的工业机器人已经开始“造房子”；万科主抓“物业”，其城市服务商“万科云”距离上市仅差临门一脚；至于龙湖，住宅、商业之后，其以租赁住房、空间服务等为代表多元化曲线也开始发力。
据了解，龙湖的租赁住房品牌冠寓已经于去年开始盈利。今年上半年，冠寓租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，冠寓期末出租率为93.3%。
空间服务方面，今年1月，龙湖曾融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，推出品牌“龙湖智创生活”。今年上半年，龙湖智创生活报告期内实现全口径收入约63亿元，其中，物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米。
成熟的经营性业务之外，龙湖还积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域。“一个龙湖”生态体系不断发展壮大，为龙湖在未来穿越周期提供了源源不断的动力。
地产行业进入调整期已有接近两年时间，行业规模触顶后开始显著回落。回到一开始的问题，当规模论开始失效，当旧逻辑面临重塑，以龙湖为代表的民企们，已经在用自己的实际行动，勾画出民营房企升级转型的新航道。
