寒冬之下，房企如何穿越周期，通过转型升级，寻求新阶段的发展，是当下必须直面的问题。
过去30多年，地产江湖，几经沉浮。
随着政策端的管理监督持续完善、此前积累的人口红利逐渐减弱，从最早的市场化探索，到此后的快速发展，野蛮生长；再到近些年的频繁调控，稳健前行，地产行业经历了一场新周期中的蜕变。
寒冬之下，房企如何穿越周期，通过转型升级，寻求新阶段的发展，是当下必须直面的问题。
01 新周期下的变化
变化，是新周期下，地产行业直面的挑战。
近几年来，房地产行业市场格局几度生变。但如果说关键词是什么，答案一定是降杠杆、快周转。即便是曾经傲视群雄的地产巨头，也不可能避开这个逻辑。
“此前默默无闻，边走边观察做事的企业，这几年都过得比较顺利，没有使用非银融资渠道上规模，反而受益了。”
“不过，发展速度较快、杠杆较高的房企在这一轮的调整中比较痛苦。”
上述案例故事，是一位房企权威人士发出的感慨。开发商过去这些年盲目扩张、无节制加杠杆的发展模式，在当前市场环境及行业阶段中再难以为继。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的2022房地产开发企业综合实力测评成果报告也不难发现，与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。
其中，产品品质优秀，财务成本控制良好的稳定。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。
从行业规模看，今年上半年全国商品房销售额仅为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，只完成了1/3。
克而瑞数据显示，2022年上半年累计业绩来看，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。倘若按照此趋势延续，全国商品房的销售规模前景并不明朗。
房企业绩是市场震荡的晴雨表。据wind数据统计，截至8月27日，已有近百家A股上市房企发布2022年中期业绩预告或业绩快报，行业也呈现出“强者恒强”的分化局面。其中，上半年预计亏损的有约50家房企。
例如，蓝光发展亏损较为严重，金额达46亿元。多家房企在业绩预告及报道中解释业绩亏损主要受疫情因素、行业信用风险事件两方面影响。
寒冬之下，亦有暖意。保利发展、雅戈尔、招商蛇口和金融街预计盈利超过10亿元。
还有企业交出不错的成绩单，龙湖集团(HK:00960) 2022上半年实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。实现营业额948亿元，同比增长56.4%。
2021年下半年以来，伴随着房地产行业持续承压，全球信用评级穆迪、标准普尔和惠誉三大国际评级机构已接连下调受评房企评级或展望达250余次。没有出现债务违约的优质民营房企也难逃被下调评级的命运。
此前，穆迪将旭辉控股高级无抵押评级从Ba3下调至B1；碧桂园从Baa3下调至Ba1。
行业的变化在房企的年报里亦有印证，如同万科年报里的说法，房地产行业已经从过去的土地红利时代、资本红利时代到现在的管理红利时代。
站在新的周期上，所有的房企都面临考验。
纵观过往，整个地产市场经历过野蛮生长的时代，也曾被诟病过快速扩张。
如今，“三道红线”下，随着快速扩张时代的落幕，精管理、精深耕的理念显得日益重要，如何在发展中融合精益管理的理念，将成为地产行业未来的重要课题，房企们也必须在量入为出这道考题上跑出“加速度”。
02 穿越周期的密码
管理学大师彼得德鲁克曾说过，动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。
能否找到新的变革法则，决定着房企们在新周期战争中未来命运的走向。
当下，对于房企而言，变革中最重要的是：现金流、交付能力、第二增长曲线。
先说现金流，在大环境不确定性增多的当下，谁握有更充沛现金、谁的盈利能力更强，谁就有多一分打赢保卫战的底气。
当下，现金短债比和债务结构则是衡量现金流及财务安全性的关键因素。纵观近期监管层选出的几家示范房企，现金短债比普遍在2倍左右，意味着较为安全的财务水平，其中，居首的龙湖集团在今年中期现金短债比为4.07倍。显然，龙湖在现金流层面构建出稳固的护城河。
除了短债比，一家房企整体债务全部集中在近一、两年，或者在现金流紧张年份到期债务反而更多，那么这家房企现金流风险就非常大。
龙湖在这方面的做法也可圈可点。2009 年-2022年中期，平均贷款年限由1.58 年提升至 6.28年。换句话说，龙湖拿到的钱，平均还款周期超过6年，把整个债务时间拉长，筑造其现金流安全性的高墙。
不过，仅仅拉长周期并不够，债务均摊化也至关重要。持续控制每年的债务比例，才能在危机时刻也游刃有余。
例如，在整个地产市场苦熬寒冬的2022年，龙湖下半年已基本无偿债压力，一年内到期债务占比为10.1%，相较其他房企的压力低了不少。
如果说实现资金的量入为出，已是活下去和稳健发展的关键。那么完善的交付能力，是房企的底线，也是其能够活下去的生命线。
根据中指研究院数据显示，2022年交付服务满意度为69.8分，同比下降2.5分，连续两年下滑后降至五年来的最低水平。
从政策端看，7月28日，中共中央政治局召开会议，“保交楼”首次被写入中央文件。头部房企紧跟国家政策指引，以优秀的交付力践行企业责任。
其中，今年上半年，碧桂园在214个城市累计交付超25万套房屋，中海为27个城市超过3万家庭完成交付，此外，龙湖集团也在上半年如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅。
龙湖管理层在业绩会上介绍，上半年100%按期交付，其中超30%项目实现提前至少一个月交付。
当然，交付只是第一步，品质交付才是实力，只有好品质的产品才能持续获得消费者的信赖，确立企业良好的口碑。此前，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。
基础层面的现金流和交付能力是在战争中活下的基础，背水一战，找到业务增长第二、第三曲线，才能熬过黑暗，在这场战争中突出重围，在黎明时刻市场全面回暖时崛起。
有远见的房企很早以前就结合自身优势，探索持续稳定收入及利润的新“现金牛”，开启了和主业高度密切相关的第二增长曲线。
据不完全统计，绿城、龙湖、旭辉、世茂、金地、朗诗、碧桂园等头部房企已加大了代建业务、物业管理、商业投资等业务的投入。
根据中指院的研究数据显示， 2021年中国代建行业的渗透率为4.8%，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。
例如，今年上半年，绿城中国上半年代建项目390个，覆盖107城。在中期业绩会上，龙湖也推出智慧营造品牌——龙湖龙智造，据龙湖集团管理层介绍，这项业务区别于其他纯粹做传统代建的公司的主要优势，在于龙湖在TOD沉淀下来的能力，以及过去几年投入超过百亿的数字化能力。
此外，2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。
03 信心回升后更高的竞争门槛
地产行业的每一次的蜕变，都是市场与政策双重作用的结果，但均指向用户需求。
其中，市场指的是用户需求，他们需要更好的服务、更高的品质；政策调控目标更加注重刚需、支持居民住房改善需求、增加住房有效供给、提升用户在城市居住的感受等，这为房价的合理回归和房地产市场长效机制的建立提供切实基础。
虽然目前房地产市场呈现下行态势，但随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。如今年8月，国家统计局在国务院新闻办公室举行新闻发布会发布数据，销售额降低的趋势正在逐渐减弱，也给市场注入了新的信心。
从销售端看，1-7月份，全国商品房销售面积下降23.1%，降幅比上半年略有扩大，但低于1-5月份降幅；全国商品房销售额下降28.8%，比1-6月份收窄0.1个百分点，连续两个月降幅收窄。
不过，即便在信心回升之后，面对疫情和行业挑战，房企们正面临更高的竞争门槛。疫情之下，提升用户和城市的互动体验，是房企们持续践行的动作也成为考验房企服务力的标准之一。
2022年上半年，中海地产新增7个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。下半年，还有10个项目投入运营。
今年上半年，龙湖新增运营4座商场，为城市居民带来更多的欢乐入口。其中，今年5月于重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，是全国首个轻资产星悦荟项目。
截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。
相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元，助力后疫情时代的城市消费升级。
此前，中国房地产TOP10研究组办公室主任、北京中指信息技术研究院常务副院长黄瑜接受媒体采访时指出，在房地产行业面临调整的当下，房企只有顺势而为，坚守品牌做好产品和服务，才能保持持续优质发展。
显而易见，从最初的城市建设者向美好生活创造者转变，新的品牌战、品质战、服务战已经打响。
04 结语
未来以来，“房地产企业躺着赚钱的时代已经一去不复返了”。从业者已经意识到，房企想要穿越周期，必须既要建立好稳定的“压舱石”，又要寻求到新的增长点，才能在更高的竞争门槛中穿越周期。
从2022年上半年房企们的尝试，可以看出，即便在寒冬之下，用户对美好居住体验的追求的步伐依然不会停歇。行业考验重重，但真正具备实力，能够带来优质体验的项目依然能够脱颖而出。
