◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
近来，上市房企陆续发布中期业绩预告，但更像给投资人提前打“预防针”，免得让人惊掉大牙。
上周四，“宇宙房企”碧桂园率先发布中期盈利预警，上半年核心净利介乎约45亿元-50亿元，归母净利净介乎约2亿元-10亿元，但对比去年同期，堪称“暴降”。
相比当前赚了多少钱，碧桂园高层一再强调“活下去才会有更大的机会”，以此为自己及广大投资人不断打气。
如果说当前地产民企不爆雷已是很牛的了，那么背靠国资似乎并“不差钱”的大型房企，若中期业绩突然大变脸、暴跌，那就不可思议了。
8月19日，背靠“中国人寿”的远洋集团发布中期盈利预警，称上半年归母净利亏损10亿元-12亿元，相比去年同期归母净利逾10亿元，可谓“大反转”。
仅隔了一个周末后的本周一，远洋集团又迫不及待地披露了2022年中期业绩“简略版”，报告期内取得营收234.12亿元，相比去年同期205.13亿元，同比增幅14.13%，利息及其他收益9.68亿元，去年同期约11.2亿元。
注意！远洋集团今年上半年列入“其他亏损——净额”总金额高达11.15亿元，而去年同期列入“其他收益——净额”总金额约6549万元。
怎么理解？实际上，如果是赚了，远洋就列入“其他净收益”，如果是亏了，就列入“其他净亏损”。参照去年中期财报，这里面又具体包含了哪些项目？
从远洋集团2021年中期及2020年中期财报看，占“其他净收益”大头的主要是汇兑、金融资产及负债公允值带来的收益或亏损。由此推断，其今年中期“其他净亏损”逾11亿元，很可能与它们出现大额“浮亏”有关。
地产密探注意到，这也直接引爆了远洋集团今年上半年整体遭遇较大亏损。
上半年，远洋集团取得净利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，综合来看全面亏损8.8亿元。截至今年6月底，远洋集团总资产约2640亿元，总负债1922.54亿元，总权益717.47亿元，归母权益522.85亿元，归母权益比率72.87%。
按此权益比率计算，远洋集团上半年归母全面亏损约6.42亿元，相比上周盈利预警归母亏损10亿元-12亿元，已明显减少了，算是给广大投资人聊以慰藉。
值得注意的是，远洋集团今年中期业绩简报还提及“投资物业公允值”亏损7400万元，虽不多，但对比去年同期亏损5738万元及前年同期亏损2294.2万元，依然是扩大的。
“投资物业公允值”，又是什么意思？实际上，就比如商场、写字楼等，企业可以根据会计准侧一直按照账面值计量，也可以按照公允值每年评估一次，若是市场一直持续向好，公司即便“躺着”，啥也不干，就可以获得利润，但也是一剂毒药。
远洋集团“投资物业公允值”持续亏损，说明这部分持有物业的市场价值在持续下降，目前看影响还不大。但自持物业体量越大，占有房企的资金沉淀就越多，当前市场下行低迷，租金又承压，深层影响也很大。
截至去年底，远洋集团手上有超过23个经营中的投资物业，去年营收4.1亿元，同比下滑17%。
今年6月中旬，远洋集团以约50亿元向平安人寿出售北京丰台丽泽商务区“远洋锐中心”。 从上图看，去年该项目出租率只有34%，卖了也说得过去。 出租率较低的还包括中国人寿金融中心、远洋国际中心（天津）、海兴广场（上海）等。
前不久，坊间爆料远洋集团拟40亿元向关联大股东中国人寿出售成都远洋太古里50%股权，但从交易设计看，更像是一笔3年期“融资叠加回购”行为，足见资金饥渴。
今年前7个月，远洋集团取得协议总销售额约520亿元，相比去年同期627.5亿元降幅17.13%，从近几个月单月看，随着全国救市力度加大，降幅趋于收窄。
上周，坊间爆料龙湖、碧桂园、旭辉、远洋、新城和金地等六家示范性房企，被列入由监管层指示中债信用增进公司对其后续发债进行“全额担保”，以进一步恢复这些优质房企的公开市场融资能力。
此消息一出，外界对远洋颇多热议，熟悉它的人自然知道，毕竟其背靠着中国人寿、大家保险这两大央企险资巨头，也需要“中债增”护驾，这说明房企再融资确实到了危急时刻，急需大额补血。
