作者：秋池
编辑：赖镇桃
来源：江南智造总局（ID：changsj001）
时代抛弃你的时候， 连一句再见都不会说。
对一座城市来说，无论曾经有辉煌，在时代的大潮中，如果不能把握住发展的机遇，终究会成为过眼云烟。
近年来，“逃离北上广，我要去鹤岗”使得东北小城鹤岗成为很多买不起房的年轻一族眼中的“诗和远方”。
江南智造总局（ID:changsj001）发现，除了鹤岗，在距离鹤岗四百公里的地方，黑龙江另一座中上梯队的地级市——牡丹江，这座被林海雪原包围的城市，房子也出现了“白菜价”。
在一些房产平台上，牡丹江目前的二手房挂牌房源总价最低在4.8万元起，均价约1000元/平方米。
图源：安居客
近段时间，“东北流失的人口都去哪儿了？”这一话题在网上持续引发热议。在人口面前，牡丹江这座曾经的工业城市也不得不面对“鹤岗化”。
牡丹江，怎么了？
中游偏上的城市居然也“鹤岗”化
牡丹江，别称雪城，黑龙江省辖地级市，因黑龙江省松花江上最大支流之一的牡丹江横跨市区而得名。
跟鹤岗不同，无论是经济总量还是人口数量，牡丹江在黑龙江省内都要排名靠前。
2021年牡丹江全市地区生产总值875亿元，同比增长6.1%。其尚未破千亿的体量，在黑龙江省内13个地市中排在第5位，仅次于绥化市，也是黑龙江省下一个最有希望破千亿的城市。
在东北36个城市中，GDP合计过千亿的城市有12个，牡丹江排在第15位，从这一排名来看也不算太差。虽然这一经济体量在全国地级市中不算高，甚至不敌东部地区的某些县城，但也遥遥领先鹤岗。
去年鹤岗的GDP仅为354亿元，牡丹江是鹤岗的两倍多。从常住人口方面来看，牡丹江229万的人口规模也比鹤岗89万人高出整整140万人。
另外，牡丹江还有着丰富的旅游资源，在2017年12月，曾当选“中国十佳冰雪旅游城市”。
所以，与外界印象中东北多是“北大荒”的形象不同，牡丹江依山傍水、灵动秀丽，有着“塞外江南”之称，城市可算是宜居。
而且，论战略区位，牡丹江也颇为重要。由于同时邻近俄罗斯和朝鲜半岛，牡丹江是从哈尔滨经海参崴到日本、美国及其他国家和地区陆海联运国际经贸大通道的必经之路。
无论是从GDP还是人口规模，牡丹江都远超鹤岗，但牡丹江也逐渐也有了“鹤岗化”的趋势。
最突出的表现就是，房子出现了“白菜价”。
在6月16日发布的5月国家统计局数据中，虽然70个大中城市有57个出现同比下降，但黑龙江省牡丹江市成为全国唯一一个二手房跌幅为两位数的城市。
从相关媒体的报道来看，牡丹江目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的“老破小”总价甚至低到5万元以下。
二手房跌跌不休，新房市场同样量价齐跌。去年9月开盘的小区，开盘价在5800元左右，眼看行情一般，几番降价促销下，到了年底就降到4000多，近乎开发商的成本价。
据了解，房价出现“鹤岗化”背后的主要原因在于人口净流出增加、供应增加、疫情等因素叠加。
不过，在业内专家看来，牡丹江房价之所以走向下行，主要因城市对外来需求吸引力不强，需要靠本地的购买力支撑。
当前，房地产市场降温，没有外来需求的支撑，靠本地消化，房价很容易下跌，也反映出当前全国楼市区域不均衡、冷热分化明显。
城市变老，人口流失
相关研究表明，人口增长与房价是存在正相关关系的，可以说人口增长就是房子投资的财富密码。
广东省社会科学院省人才发展研究中心研究员、副主任周仲高曾对相关媒体表示，“在一定时期的某个区域范围内，城市对人口吸引的核心因素仍是经济因素。”
牡丹江房价出现“白菜价”背后的深层次原因也是在于人口的流失。
第七次人口普查数据显示，2020年牡丹江人口229.02万人，与2010年的279.87万人相比，十年间减少50.85万人。而在上世纪八十年代，当地人口就已经超过两百万。
牡丹江站
根据牡丹江统计年鉴的数据，在建国后的40年里，牡丹江人口曾出现过爆发式增长。1952年全市户籍人口63.63万人，1990年人口增长到253.77万。在这近40年时间里，当地人口增长了差不多4倍。
不过，最近30多年，牡丹江的人口又“回到原地”，城市也渐渐变老。
“七普”数据显示，2020年牡丹江60岁及以上人口578249人，占25.25%，其中65岁及以上人口397428人，占17.35%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升10.71个百分点，65岁及以上人口的比重上升7.68个百分点。
目前牡丹江229万左右的人口规模，相当于回到了上世纪80年代的水平（1980年户籍人口221.7万人）。
在牡丹江流出人口中的主力军中，官方的数据也显示，“90后”和“00后”占比近三成。
不过，从整个东北地区的人口流失大背景下，牡丹江也只是个缩影。
第七次全国人口普查数据显示，东北人口10年间减少了1101万。其中，黑龙江减少了646万多人，是东北三省流失人口最多的省份。
整个东三省，只有三个城市的人口为正增长：长春（人口增长也和2020年合并公主岭有关）、沈阳、大连。其余绝大部分城市，都在经历十万到数十万的人口流失。
东北城市过去十年人口变化
不仅是牡丹江，黑龙江省会城市哈尔滨也面临人口减少的问题。
《2021年哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报》显示，哈尔滨2021年末常住人口为988.5万人，全市人口自然增长率-2.0‰，这比之前公布的2020年末1000.1万人口减少了11.6万人。
随着哈尔滨常住人口跌破1000万，东北自此也没有常住人口过千万的城市。
从“高光时刻”坠落
牡丹江也并非没有过辉煌时期。
上世纪五十年代，受益于国家在东北地区发展重工业的政策，牡丹江也迎来了自己的高光时刻。据了解，当时牡丹江的橡胶、机械等产业快速发展，工业增加值占GDP的比重保持在40%以上。
五十年代人民公园（图源：光明日报）
牡丹江的经济体量过千亿，也是在多年前。2013年，牡丹江全年GDP超过1216亿元，2017年更是达到1404.7亿元高峰。
但是都说辉煌一刻谁都有，别拿一刻当永久。
公开资料显示，今年来受产业结构调整和新冠疫情等影响，这两三年，牡丹江的GDP增速明显放缓。
牡丹江统计局的数据显示，2020年，牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比仅增0.4%。2021年出现反弹，GDP同比增长6.1%。
不过从产业结构上来看，牡丹江依然面临工业占比过低的问题。2021年牡丹江的三次产业结构为24.2：21.5：54.3。第二产业占比相对较低，甚至一产的占比都比工业要高。而整个黑龙江省三次产业比例为三次产业结构为23.3：26.7：50.0。
也就是说，牡丹江的第二产业比例低于整个黑龙江省平均水平。
本地企业在资本市场的表现，也多少折射出其发展低迷的一面。数据宝的信息显示，牡丹江总共有两家上市企业，最近一家IPO的是恒丰纸业，时间在2001年。
这也意味着，近20年时间里，牡丹江的上市企业数一直挂零，市场主体的成长性、活跃度可见一斑。
牡丹江属于非矿产资源型老工业城市，全市资源最多的就是森林资源。
公开资料显示，全市共有林地面积244.3万公顷，森林覆盖率62.3%。树种有25科、百余种，主要优质木材有红松、落叶松、樟子松、云杉、冷杉、水曲柳等。
先关研究表明，目前我国非资源型老工业城市大多处于工业化的初级阶段或者已经跨入工业化的中期阶段，虽然在国家一系列经济政策的扶持下，经济总量不断增长，但是内部产业结构还存在着诸多问题。
为从根本上解决这些问题，产业结构调整就势在必行。
2021年年底，国家发展改革委等部门联合印发了《“十四五”支持老工业城市和资源型城市产业转型升级示范区高质量发展实施方案》，其中提到，支持示范区城市协同推进产业结构调整、城市更新改造、绿色低碳转型，持续增强内生发展动力，引领带动全国老工业城市和资源型城市振兴发展。
2014年，牡丹江等黑龙江九市已全面放开落户，近年楼市也跌出了白菜价，但在外打拼的东北人普遍没有多少“回巢”的意愿：“没有合适的工作岗位，回去干啥？”
为提振经济发展，牡丹江制定了今后五年的经济社会发展目标：确保到2025年，全市地区生产总值年均增长5.5%，一般公共预算收入年均增长5%。
时代滚滚向前，发展永不停息。在新的发展格局中，身处其中的牡丹江乃至整个东北地区的发展向何处去，“鹤岗化”是否会继续蔓延，无疑非常值得关注。
作者：秋池
编辑：赖镇桃
来源：江南智造总局（ID：changsj001）
