收楼的TOD
之前写了一些关于TOD项目的文章，但没有聊过已经交付的项目。
今天和一个粉丝朋友，去参观了他新收楼的品秀星樾TOD，获得了一些感受。
比起万科城市之光被捧成文冲汇悦台，品秀星樾的交楼还是挺低调的，或者说越秀在销售期营销做的厉害，但是交付后反而没有宣传了（反正楼都卖完了）。
我倒是觉得「卖的好不如交的好」，交付做的好，宣传效果更好。
比如，在此之前，很多人都会觉得品秀星樾不是一个TOD项目，因为不是地铁上盖，走去地铁站，老远了。
在我之前的TOD分类中，把它归为R2类TOD，也正是因为离地铁远。
我今天体验完之后，觉得品秀星樾算是不折不扣的「真TOD」。
最关键的原因：
融合性做得好。
这个融合性是指住宅和商业的融合、不同商业布局之间的融合、教育配套与住宅的融合。
它是通过人、车不同、多股的交通动线实现的，归根结底还是 transit-oriented development 。
所以品秀星樾是标准的TOD产品，即使它并不是地铁上盖项目。甚至，我觉得它土地混合开发程度，比品秀星图还要高一些。（下周我会去拜访品秀星图收楼的业主，到时可以再横向比较一下）。
品秀星樾的优势
1. 立体化的动线
我举几个简单的动线例子，灵魂画手，希望大家看的明白。
下面这张图，标注的是车行和人行的动线，商业区、住宅如何被人、车的不同动线连接起来：
看右下角的路牌，沿着箭头指示方向，还可以开车至学校、幼儿园门口。
当然走路去学校，也有专门的行人路线，不会和机动车同行。
下图是学校门口，行人可以搭乘右侧平台的电梯，或者走楼梯下来，在斑马线过马路送去学校。完全和机动车分离。
下面这条路是停车场的主干道，沿路开既能到达商业区，也能到达出口，此时，行人是走在机动车道上层的平台之上，做到完全的人车分流。
这条汽车通道在外面看，就是下图蓝色箭头所标注的位置：
2. 商业
品秀星樾的商铺非常多，传统小区，商铺通常在小区的外围，呈环形包围状。
这样设计对于大型小区来说，住户在小区这头，商铺在小区那头，要走很远才能过去。
品秀星樾的商铺并不是集中在外围，而是分块呈现在小区内部。
比如下面这一排，位于负一层，与外界（右侧）有连接，住户可以通过电梯下来，同时也位于车库通道一侧，开车也能直达。
这一排商铺则位于学校对面，同样都是行人、行车友好设计：
这样设计有好有坏，好处是方便小区内部住户使用，无论走路、骑电动车、开车都可以很方便，下雨天不打伞能逛遍小区的商业， 缺点则是被包裹在小区内部，外部人士不会光顾，纯粹只能做小区内部生意。
买这种商铺，位置重要性空前重要，位置好的生意可以很好，位置差的，完全没有咸鱼翻生的希望。一定要睁大眼睛挑好。
槽点
品秀星樾的槽点也有不少。
一是施工细节欠奉。 比如，走廊处装饰条的胶水都刮不干净：
正是因为施工方对于这种小细节的不重视，使得品秀星樾交付的这几栋的公共区域看起来有种“脏脏的，没收拾干净”的感觉。
内装细节也问题多多，比如这个空调位：
左边是原来的管道位置，右边是电位，空调放中间。
装好空调后的效果图如我手画，简直丑的一逼，设计师不知道把管线和电源放在同一侧吗？ 业主只能自己后期改了。
这种小细节的问题还是不少。
这么说吧，品秀星樾的精装就是个简装水平，要想住进去用起来方便，电位等小细节还要大改，最后还得重新刷墙。
2. 车位不足
品秀星樾有个三个大组团，分别是：
车辆段上盖、叠拼、超高层白地。
其中车辆段上盖车位目测不太够用。
目前车辆段上盖交付了应该有四栋，但是我在这里找到车位最大标号只有196号：
作为车辆段上盖项目，品秀星樾的地下要承担地铁的部分功能，牺牲了车位数量。
而且，这些车位看起来也都不大，停个polo合适，但比如要有人买那个500w内最强国产SUV，好像停不太下。
所以开发商在南侧部分车位，搞立体停车场，希望能满足使用：
一个小tips，品秀星樾未来的入住率会非常高，车位估计卖的也不会便宜，能抢得到好位置的，再贵都要买，这种车位价格反而能被炒起来。
有个好位置的车位，以后卖二手会容易很多很多。
我见过太多次了，车位wq的时候，嗓门 喊得 最大说我就是不买的，偷摸比谁买的都快。
叠拼、超高层区域车位数量应该是够的。
总结
瑕不掩瑜，品秀星樾虽然也有一些槽点，但是交付参观后，我觉得 这个盘未来会成为云埔、香雪片区的二手标杆小区。
这么说吧，旁边的二手小区东荟城、时代春树里，会被压制的死死的，五年后品秀星樾进入二手市场的价格比他们至少能高30-50%。
3年幼儿园+9年制学校+丰富的商业配套+优秀的交通动线设计+更新更好的户型，我完全看不到东荟城、春树里未来能有超越的可能。
东荟城的业主省点口水，不用骂我，当然嘴在你身上长着，你要骂我也拦不住。
但希望你们知道，没有几个大v可以左右楼市的二手价格表现，我只是把客观规律写出来而已。
云埔这波新盘，品秀星樾、时代天韵、中央城等等，产品力、配套比起过去的老小区，都属于降维打击，越秀天河都能老去，更何况科学城呢。
又及，品秀星樾的复式我都没进去看，别问我好不好，我也不知道。
纯粹出于自己的喜好，140方左右的四房加一个好位置的车位，我认为是最优选。
最后再补充一点，建议物业把学校、幼儿园的围墙加高一点，现在也太矮了，很难抵挡得住少年们的好奇心，万一有人翻栏杆下去咋办？
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