融创近日动作不断，12月9日，在股票停牌八个月后，融创中国终于披露了2021年财报。与财报同时发出的还有酝酿许久的境内外债务重组方案，但方案均尚未落地。
12月5日，融创又围绕“降本增效+加强管理”协同并进的目标开启年内第二次组织架构调整。据了解，此次调整重新设立了地产经营中心、资本与融资中心以及资产运营管理中心，由此达到瘦身增效和敏捷管理的目标。
高管也更加下沉。融创执行总裁兼首席运营官马志霞兼任地产经营运营中心总经理；集团副总裁、首席财务官高曦兼任资本与融资中心总经理；而新成立的资产运营管理中心，由集团总裁助理唐海坡分管。
融创今年第一次组织架构调整发生在2月，融创将七大区域扩大为九大区域。此次调整融创为了“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”目标而确定。据了解，此次调整或未达到预期，目前其内部已经很少提及这个目标了。
如今深陷危机的融创，“寻找复苏”路径显得更加重要。
净利润首次由正转负
融创经营业绩承压明显是在2021年，当年其营业收入、利润总额同比均创历史新低。根据财报，2021年融创中国亏损382.6亿元，同比下降207.4%；核心净亏损253亿元，同比下降183.6%；剔除减值影响后的核心经营利润为125.7亿元；其中合约销售额为5973.6亿元，同比增长3.8%。
来源融创中国2021年度业绩公告
从负债情况来看，融创借贷金额为3217亿元，合同负债为3418.67亿元。另外，融创中国到期未偿还的借贷金额685.3亿元，导致借贷本金1518亿元可能被要求提前偿还。
融创流动性压力仍较大。财报显示，截至2021年12月31日，融创中国的现金余额为692亿元，同比下降47.8%，连同其合营公司及联营公司的现金余额1608亿元，其中，非受限制现金从2020年末的987.1亿元大幅减少至143.4亿元。融创中国称，公司绝大部分现金存放于项目层面的监管账户，用于项目后续运营和交付。
受行业环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值520亿元，盈利指标因此受到直接影响，其中经营亏损460.98亿元，而2021年则是盈利492.43亿元；毛利为-17.9亿元，同比下降103.7%。
值得注意的是，融创中国外聘核数师香港立信德豪会计师事务所对年报的意见是“无法作出意见”。其给出的理由是，“因为本报告中无法作出意见的基础段内所述有关持续经营的多项不确定因素及其之间可能产生相互影响而对综合财务报表所产生累计影响，我们不对综合财务报表作出任何意见。”
来源融创中国2021年度业绩公告
也就是说，融创的负债情况可能比财报披露的更加严重。一位会计行业人士告诉闻旅。“年审会计师无法表示意见，说明审计的时候发现了太多问题，短时间内无法确认数据的真实性”。
回顾即将过去的2022年，融创暴露了房企债务问题，导致行业融资更加困难，销售呈断崖式下降，期间虽然通过资产处置、专项融资等多种一系列自救动作，但依然没有在经营上恢复稳定。
根据其披露的最新负债和现金流情况，融创中国于2022年6月30日的有息负债金额与2021年底相比无重大变动，其中境外有息负债本金额约为110亿美元。在该等境外债务中，约37亿美元(约占境外债务总额的34%)的原始到期日为2022年底前。而在现金流方面，截至2022年6月30日，其物业开发板块包含其合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元，其中并表的现金余额约为410亿元，该等现金中大部分存放于项目层面的监管账户，资金流动性也受到限制。
债务重组道阻且长
前有富力、后有龙光，融创或将成第三家进行境内债重组的房企。
今年3月，一则融创40亿债券被传展期的消息揭开了融创危机的面纱，如今融创中国出险已超半年，因融创无法按期披露财报，其股票亦已停牌长达八个月之久。目前仅披露了2021年年报，2022年中报还未披露。根据港交所的规定，股票连续暂停买卖达18个月即遭除牌。若要顺利复牌，融创中国除了需要公布所有未按期刊发的财务报告外，还需撤销或驳回针对公司的清盘呈请并解除清盘人的委任。
来源融创中国公告
9月8日，一名债权人向香港高等法院提出对融创中国的清盘呈请，涉及本金2200万美元及应计利息。融创中国在公告中称，“将极力反对呈请”，并与呈请人保持沟通和协商，努力促使对方尽快撤销呈请或法院尽快驳回申请。这件清盘事件暂未解决。根据最新消息，融创的呈请聆讯已延期至2023年6月14日，在此期间，债权人也可撤回清盘呈请。
发布财报的同时，融创还发布了债务展期和重组进展。截至目前，融创已成功达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，境内贷款展期259.6亿元，共计309.3亿元。
根据公告披露的初步重组框架，融创中国拟重组的境外债务规模91亿美元，公司拟将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具；将剩余现有债务兑换为期限为自重组生效之日起2至8年的新的以美元计价公开票据。
来源融创中国公告
在展期多笔境内外债券后，融创向债权人提供了两种债务展期方案，且都对债务展期时间进行了缩短，针对已经展期的债务，将展期为3.75年缩短至3年，最终兑付日期为2025年12月；针对目前未展期的债务，将展期为4.5年缩短至4年，最终兑付日期为2026年12月，同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。该方案需50%以上投票同意率才可通过。
除了缩短展期时间外，融创在最新方案中还增加了增信措施，多只公司债增加了偿付保障措施，包括重庆文旅城、绍兴黄酒小镇，以及重庆江北嘴A-ONE、广州文旅城、成都文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、温州翡翠海岸城的收益权。
另外，融创还新设了小额兑付安排，认定标准为5万元，承诺分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付。
内部人士透露，债务兑付方案需要债权人的投票表决通过即可执行。由于融创的小额兑付门槛太少，债务兑付方案并不完美，会有一部分债权人不满意。
有债权人对融创曾承诺用多个文旅城项目来增信却进展缓慢提出了质疑，除了今年1月，融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格为14亿元之外，之前承诺的拟出售深圳冰雪文旅城51%股权，至今没有进展。
从2021年业绩数据来看，融创文旅城建设及运营表现出了担忧。数据显示，文旅城建设及运营收入为57.2亿元，同比增长47.4%；物业管理收入为56.4亿元，同比增长68.9%；其他业务收入为81.5亿元，同比增长81.5%。但由于上述业务占总营收比仅有9.8%，因此其增长并无法掩盖融创中国物业收入营收的下滑。
来源融创中国2021年度业绩公告
按照融创的预计，未来七年或更长时间内连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额为3200亿元(该金额为偿付项目层面债务后的现金流)，其中20%用于境外偿债，视市场情况及资产运营情况考虑逐步出售部分资产，预计将使公司的整体流动性增加600亿元。这意味着，融创在化解债务的路上将需要长达至少七年时间。
“冰与火”
“在过去一年多的时间里，融创面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。”融创中国董事会主席孙宏斌表示。
的确如此，过去一年，融创则呈现“冰与火”两极分化的表现。上半年高歌猛进，斥资千亿疯狂拿地，而到了下半年则快速收缩，除了停止拿地之外，还接连卖资产“回血”。据不完全统计，融创通过无息借款、股权配售、资产处置等途径持续回血超过300亿元，孙宏斌个人还为融创提供了4.5亿美元的无息借款支持。但融创却没有因提前回笼资金的一系列“自救”行为躲过债务困境。
从年报中计提减值项目来看，融创大手笔收购的物业、持有的文旅城资产减值拨备，以及出售贝壳股票、处理地产项目带来了投资损失，成为公司亏损的主要原因。
在资产处置方面，优先被处置的恰恰是孙宏斌花了438亿收购了万达13个文旅项目且最被看好、孙宏斌亲自站台、一度有分拆上市传闻的融创文旅综合体，融创接连处置武汉、昆明等多个大文旅项目回血。
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而对于融创拆分的西南区域由于沉淀了大量的文旅项目及持有资产，融创西南同样遭遇非常大的资金链压力。今年1月份，融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格14亿元，以缓解企业资金压力。融创西南沉淀了大量文旅项目及持有资产，进行区域拆分，以快速出售资产提高回血效率。
业内人士分析称，融创文旅项目原本就来自于万达，虽然近年来拓展速度很快，但相较于住宅开发主业依旧规模较小。因此，企业断臂求生也在意料之中。
这也说明，当年大举在万达购买而来的资产，在如今的市场环境下，反而成了融创的负担。
与融创一起收购万达资产的还有富力。如今，富力也尚未从这场大并购中获利，面临不得不亏本出售部分资产的境地。
今年9月5日，富力地产公告称，以转让子公司股权的形式，将旗下的北京富力万达嘉华酒店对外出售，交易对价5.50亿元。富力地产称，此次出售将录得亏损653.7万元，出售款项净额将用于偿还集团债务。
来源富力地产公告
在收购万达资产后，富力地产的酒店业务持续亏损。在2017年至2019年，富力地产的酒店业务分别录得亏损额1.46亿、4.59亿、10.08亿元。
当前富力地产的财务状况不容乐观。在2022年上半年，富力地产净亏损69亿元，在已发布财报的房企中亏损额最高。其中酒店业务营业额由2021年同期的25.00亿元进一步减少至17.81亿元。
据了解，迫于债务压力，富力也开始出售资产，据不完全统计，富力今年以来超过4次资产出售，比如海南海口大英山项目折价后以10亿元价格出让予力量发展的间接全资附属公司；以9570万英镑合8.4亿元，出售伦敦Vauxhall Square项目给远东发展；与张松桥交易向前者出售了伦敦One Thames City项目50%权益，回笼现金22.8亿元；交易了福州的一家酒店，代价为4.3亿元。
富力地产在公告中表示，资产出售以及不可预见的汇率波动已共同带来超过45亿元的亏损。
另外富力被惠誉下调了信用评级。据惠誉解释，调降富力地产违约评级至SD（限制性违约），主要考虑到该公司已完成交换要约，即发行人面临资金流动性紧张而无法按期兑付债券本息时，向债券投资人提出要约以延长期限等，此举有利于避免公司债务违约，但交易条款令现有票据的条款发生实质性缩减、票据到期日延后且票息率下降。
来源富力地产公告
与此同时，富力的销售端仍面临挑战。公告数据显示，截至2022年9月，富力地产总销售收入331.7亿元，同比下降66.41%，销售面积246.64万平方米。
回头看融创，其销售端也同样下滑严重。2022年前十月，融创中国实现合约销售金额1530.6亿元，合约销售面积为1157.8万平方米，分别同比下降70.15%和67.54%。
孙宏斌在年报中预计，随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，融创将尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性。
2023年，还会有人再信孙宏斌一次吗？
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