拿地销售比0.92，投资聚焦重点城市；结转节奏波动，盈利呈现“高毛利低净利”现象；居绿档仍需关注现金流安全性。
◎ 作者 / 沈晓玲、羊代红
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核心观点
【 业绩同比降幅达六成 ，87%销售额来自浙江省内】 2022年上半年众安集团实现全口径销售额52.7亿元，销售面积27.7万平方米，分别同比下降62.7%及51.6%。 相较于百强房企- 50.7 %的负增长而言，企业的销售降幅相对较大。 其中，87%销售额来自于浙江省内，杭州、义乌、绍兴、温州为销售前4的城市，销售贡献分别为27%、16%、15%及12%。2022年上半年众安调整了供货节奏，首次推盘项目仅有位于宁波、温州和昆明的6个项目，在以往的销售金额较高的城市如杭州、义乌、绍兴等城市则持续此前的项目的加推去化，并无新项目推出，大本营 杭州大部分进入了持销期，其销售金额同比下滑76%，销售占比也同比下滑13个百分点至27%，从而进一步影响了销售业绩表现。
【拿地销售金额比0.92较为积极，聚焦重点城市】 2022年上半年众安集团共新增7个项目， 新增土储总建面52.0万平方米，新增土储总价48.5亿元，分别同比减少40.7%和40.0%。拿地销售金额比约0.92，高于百强平均的0.16。 新增地块均位于浙江省内，其中杭州6宗，投资策略聚焦于重点城市，有效地对浙江省内资源进行补充。
【结转 节奏波动大 ，半年营收已达去年全年】 2022年上半年众安集团实现营业收入49.7亿元，同比上升156.2%，较2021年全年增长2%，其中地产销售收入为48.20亿元，同比上升192.6%，有助于年内达成百亿结转的目标。值得注意的是，2022年上半年营业收入较2021年全年增长2%，半年营收已达去年水平，综合来看 ，2021年项目结转速度相对较缓，企业仍需做好项目的结转节奏的把控。 整体毛利率约为34.0%，同比微升2.3个百分点，高于行业平均水平，净利润率仅达到1.4%， 净利率水平有待提升 。 “ 高毛利低净利 ” 的原因有两个， 一 方面在 于公允价值表现持续大幅度下滑；另一方 面 ，随着企业规模扩张而激增的销售和管理费用也进一步影响企业利润 ，2021年众安的销售和管理费用同比大幅增长41%，费用率由2020年的7%上升到15%，2022年上半年销售和管理费用率（（销售费用+管理费用）/营业收入）也高达8.6%，仍属于行业高位。
【债务结构有所优化，仍需关注资金安全性问题】 从债务结构表现来看，截止至2022年上半年底企业长短债比为2.95，企业2年内的债务占比由2021年的66.1%改善了9个百分点至57.0%， 债务结构有所优化。 截止至2022年上半年末，众安集团共持有现金72.3亿元，现金短债比有所下滑至1.65，净负债率略有升高82.9%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至67.9%，不过仍满足“三道红线”要求，属于绿档企业。值得注意的是， 若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0 .90 ，未能全面覆盖短债 ，应注重资金流动性问题保证安全性。
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销售
业绩同比降幅达六成 87%销售额来自浙江省内
上半年实现销售额 52.7 亿元，业绩下滑幅度大于同规模企业。 根据企业公告数据，2022年上半年众安集团实现全口径销售额52.7亿元，销售面积27.7万平方米，分别同比下降62.7%及51.6%。相较于百强房企-50.7%的负增长而言，企业的销售降幅相对较大。全年来看，规划2022年销售金额目标300亿元，按此计算，下半年仍需完成销售约250亿元，难度较大。
87 %销售额来自于浙江省内 ， 大本营杭州销售金额同比下滑7 6% 。 从城市表现来看，杭州、义乌、绍兴、温州为销售前4的城市，销售金额均达5亿元以上，占比分别为27%、16%、15%及12%。根据具体项目情况来看，2022年上半年众安调整了供货节奏，首次推盘项目仅有位于宁波、温州和昆明的6个项目，在以往的销售金额较高的城市如杭州、义乌、绍兴等城市则持续此前的项目的加推去化，并无新项目推出，大本营杭州大部分进入了持销期，其销售金额同比下滑76%，销售占比也同比下滑13个百分点至27%，从而进一步影响了销售业绩表现，销售结构的变化也使得销售均价也同比下降23%至19025远/平方米。
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投资
拿地销售比0.92较为积极 聚焦重点城市
深耕长三角经济活跃城市，浙江省内拿地为主。 2022年上半年众安集团共新增7个项目，均位于浙江省内，其中杭州6宗，有效地对浙江省内资源特别是大本营杭州进行补充。新增土储总建面52.0万平方米，新增土储总价48.5亿元，分别同比减少40.7%和40.0%，新增土储楼板价方面同比微升1.1%至9323元/平方米。
拿地强度来看，拿地销售金额比约 0.92 ，高于百强平均的 0.16 ， 在当前众多民企减少拿地或者停止拿地的情况下， 企业投拓表现较为积极。企业拿地力度较高，主要得益于 年初 在手现金 较为充足 ，2 021 年末现金持有量达到7 8.96 亿元，覆盖短债倍数达到2 .18 ，此外 3月23日众安集团公告与中国农业银行股份有限公司浙江省分行签署《并购业务战略合作协议》，农业银行授予众安集团人民币70亿元并购融资额度，帮助企业更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。
土储总量充裕，二级土地储备可满足企业 5 年左右开发所需。 截止2022年上半年底，众安集团共拥有总土储建面1044万平方米，和2021年底相差不大，按当前企业销售表现，可以满足企业未来5年左右的发展所需，土储总量较为充裕。
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营收
结转节奏波动大 半年营收已达去年全年水平
结转项目增多，营收同比上升1 56.2% 。 2022年上半年众安集团实现营业收入49.7亿元，同比上升156.2%，其中地产销售收入为48.20亿元，同比上升192.6%，有助于年内达成百亿结转的目标，2022年上半年末预收账款为220.03亿元，覆盖预计全年营业收入2.17倍，可以保证未来的营收稳定增长。值得注意的是，2022年上半年营业收入较2021年全年增长2%，半年营收已达去年水平， 综合来看，2 021 年项目结转速度相对较缓，企业仍需做好项目的结转节奏的把控。
物业开发毛利率维持在 30 %，净利率水平有待提升。 2022年上半年众安集团实现整体毛利润约17.26亿元，整体毛利率约为34.0%，同比微升2.3个百分点，高于行业平均水平。净利润表现方面，2022年上半年净利润0.70亿元，实现盈利，不过净利润率仅达到1.4%，同比减少0.3个百分点。净利率较低一方面主要在于公允价值表现持续大幅度下滑； 另一方面 ，随着企业规模扩张而激增的销售和管理费用也进一步影响企业利润 ，2021年众安的销售和管理费用同比大幅增长41%，费用率由2020年的7%上升到15%，2022年上半年销售和管理费用率（（销售费用+管理费用）/营业收入）也高达8.6%，同比下降14.4个百分点，仍属于行业高位，未来企业应积极推进组织架构的进一步梳理，从而实现管理费效的优化，最终实现利润率水平的提升。
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偿债
债务结构有所优化 仍需关注资金安全性问题
“三条红线”指标均满足监管要求，居绿档企业 。截止至2022年上半年末，众安集团共持有现金72.3亿元，相较2021年底减少8.4%，现金短债比有所下滑至1.65，不过仍满足监管要求的“>1”的水平给你；净负债率略有升高82.9%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至67.9%，整体来看，企业属于“三条红线”的绿档。 值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0 .90 ，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。
从债务结构表现来看，截止至2022年上半年底企业长短债比为2.95，处于行业领先水平。具体而言，企业借款总额约为人民币173.30亿元，其中一年以内债务占比25.3%，1-2年债务占比31.6%，2年到5年债务占比39.7%，5年以上债务占比3.3%。企业2年内的债务占比由2021年的66.1%改善了9个百分点至57.0%， 债务结构有所优化。
排版丨Jenny
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