针对近期“龙头房企被做空、政府会否救市、房子还能买吗、房企爆雷与自救”等热议话题，凤凰网房产直播连线汇生国际资本总裁黄立冲进行专业分析深刻解读。
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#政府一定会救房地产
#现在是买房投资最差时候
#房企爆雷去年热身今年大考
本期嘉宾：汇生国际资本总裁黄立冲
本期主持：凤凰网房产原创主编王婷婷
嘉宾介绍： 黄立冲现任汇生国际资本总裁，曾任国金证券（香港）执行董事、盛富资本国际CEO、香港联交所主板和创业板上市保荐人和持牌主管。从业20余年，为上市、购并、对冲基金、地产基金专家。
Q1#什么让地产股集体跳水？
凤凰网：8.10地产股集体下跌的原因？
黄立冲：恒指下跌牵连、评级下调的恐慌、房企负债率高、国际形势影响
黄立冲认为主要有四大因素：
8月10日恒指（大盘股）收盘下跌1.96%，内资地产股大多跌成了中小盘股，受恒指下跌影响，地产股大面积下跌是符合大形势的。
瑞银下调了多家龙头企业的评级，投资人有点恐慌所以下跌较多。
下跌比例和负债率很有关系，总负债率（总负债/总资产）越高，相对历史高位（股价）下跌会越多，所以表面上龙湖下跌最多，其实龙湖相对历史高位的下跌比例是最小的。
最近港股受到周边地缘政治、国际形势的影响，港股有抛压，使得本来就较弱的房地产板块下跌较多。
Q2#国资和散户进入房地产接盘
凤凰网：瑞银报告对地产股影响几何？
黄立冲：报告落后于市场；大基金避险清仓；国资和散户进场接盘
黄立冲指出，瑞银8月10日的报告发布调整了评级，券商的目标价也就跟随评级进行了下调。
目前市场上，外资大基金多跟随外围形势避险，所以出现大面积抛售、清仓和撤退，看起来就像做空一样。但也有一些国资、华资所管理的基金，以及一些散户在进来接盘。
实际上，券商的报告很多时候会落后于市场，报告是定期出具，但市场变化很迅速。所以外界观感认为是券商带动市场，其实是市场带动券商。就像是一些内房股爆雷后，很多评级机构才开始调整评级。
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Q3#救房企要靠货币放水
凤凰网：利好政策对房地产影响多少？
黄立冲：救企根本是货币政策；政策效果不复以往；市场可期小阳春
黄立冲表示，地产纾困基金，主要救项目、救业主不是救房企，房企的报表不一定有变化。银行开设融资白名单、地方放松预售资金监管这类政策对房企有一定帮助，整体能有所舒缓。
货币政策是最根本的方法。2008年“四万亿”政策对房地产拉升很明显，但目前的货币投放量只有当时的1/5左右。
实际上，2021年12月末，中国的广义货币(M2)余额已经238.29万亿元，比2008年已上涨了4.35倍。这意味着，要达到当年的效果，（货币投入量）必须是当年绝对数值的5倍，加上地方政府同等配置。所以货币政策支持力度已经无法“回到从前”。
目前的货币政策仍是谨慎宽松，未来利好政策持续出台会对房地产市场有所帮助，但 可能只是“小阳春”。
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Q4#买房前先做一套风险测试
凤凰网：购房者还能买房吗？
黄立冲：买房可以住但投资前景不再，买房前可以先做风险测试看“扛不扛得住”。
房地产肯定还是中国经济的支柱行业，因为还没有其他行业接棒。但普通消费者买楼的回报率，已经不复当年辉煌。
房地产作为保值增值产品的时代已经过去了，房子就是用来住的，不是用来炒的。如果期待通过买房达到投资回报，可能会失望。如果买房为了生活，房价升跌影响不大，那可以买房。
所以对消费者尤其是年轻人来说，以后买房需要先做一套风险测试，看能不能“扛得住”。
Q5#买房要选对城市
凤凰网：买房如何选城市？
黄立冲：看地方经济、看核心城市、看政策和货币推动
房价主要看政策和货币的推动。比如2008年美国（次贷风暴时期）纽约曼哈顿房价依然在涨，因为美联储大量投放货币，钱都聚集在少量人手上。
如果看供求的话，就要看城市未是人口净流出还是净流入、产业是否强势、可支配收入是否强盛等。
整体来说，北上广深的房价还可能出现局部稳定，往后各级城市的买房吸引力会逐步降低。
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Q6#房企爆雷去年热身今年大考
凤凰网：民营房企融资前景如何？
黄立冲：去年只是热身今年才是大考，这个阶段不爆雷才是关键
2021年的房地产债务爆雷只是热身，先把问题显露出来，2022年才是大考。
今年的房地产债本金到期的规模是去年的9-10倍，房企几乎在境外无法新发债了。
按照债务管理的逻辑，任何公司如果不能发新债偿还旧债，就立刻债务违约，所以才会有评级机构大量调低房企评级。
在这个阶段，节省利息成本已经不是关键，不债务不爆雷才是关键，尽管有些房企以躺平为威胁成功迫使债务延期，机构投资人因为拍拖累他们投资组合全面违约而被迫同意，法律上没有违约，但是从实质的信用上也已经违约了。以后投资人也不敢碰这些房企了。
Q7#降负债是房企自救核心
凤凰网：房企如何抵抗看空？
黄立冲：降负债、控成本、控规模
黄立冲认为，房企应对看空的方法，首先是降低负债率（降到70%以下），其次要尽量缩表，控成本、控支出、控规模。但目前环境下降低负债率极其困难。
