这些楼盘背后，数以亿计的预售金到底去哪儿了？
作者： 方斯嘉
“几个月的焦虑终于等来好消息。”郑州永威金桥西棠（下称“西棠项目”）一位业主感慨到。该楼盘号称 “河南学历最高楼盘”，但此前停工近半年。
7月2日，郑州市高新技术产业开发区官方平台“郑州高新发布”发布文章《新进展！10亿元监管资金已追回，“永威金桥西棠”项目有了交付时间》，称在多方协调下10.115亿元被股东挪用资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用。并对“永威西棠”项目后续工程节点给出了安排计划和交付时间，计划在2023.12.10前完成竣工验收。
西棠项目事件背后，透露出房地产项目监管资金问题。
近期，关于预售金去向的询问，不止西棠项目一案，郑州其他楼盘业主也曾提出类似问题。7月6日，中原大观业主公众号发布一则举报信。信中直指商品房预售款出现问题，资金监管账户存在异常。
这些楼盘，数以亿计的预售金到底去哪儿了？种种疑问，亟待解答。
01
业主“追讨”预售款
“像这个事，我们肯定是没有直接的证据，要有直接证据就直接上法庭了。但明年交房了，我们这么大的维权力度，现在施工的时间和进度完全不配比，它（监管账户）可能有钱吗？” 郑州康桥玖玺园业主郭涛明（化名）向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员提到。
康桥玖玺园位于郑州中原区，开发商是河南开发商康桥地产。项目在2020年4月拿到开工许可证，期间，业主发现项目施工缓慢，至2022年3月起，项目基本停工至今。
中原大观业主提出类似疑问：“自2021年12月停工至今，我们合理怀疑资金监管账户（商品房预售款专用存款账户）出现异常。” 业主称，项目从2021年年底停工至今，仍未完全复工。楼盘分为2022年7月30号、2022年12月30号交房，其中一批已临近交房时间。
业主们对预售金资金的去向不明，也没有开发商腾挪资金的直接证据。但他们普遍推测： 项目停工，监管资金大概率被挪走了。
熟悉财务流程的郭涛明等康桥业主，梳理出其中的不寻常之处。
他们发现， 贷款资金没有进入预售资金监管账户。在购房合同中，该项目的预收款监管银行为郑州银行股份有限公司长椿路支行，预售款存款专用账户为郑州康平置业有限公司，预收款存款专用账户为尾号0683的账户。
但业主代表向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员提供的多份 “个人贷款借款借据”中，却显示“该笔贷款转入收款方郑州康平置业有限公司，在招商银行郑州金水东路支行开立的账号尾号为0801的账户。”
▲业主提供的合同、借据显示，资金并未进入监管账户中。
同一楼盘项目，有一部分按揭贷款则转入了收款方郑州康平置业有限公司，尾号为8590的交通银行郑州丰产路支行、浦发银行高新开发区支行账户尾号1890账户。此外还有工商银行、民生银行、光大银行、农业银行等账户中。
很明显，按揭款进入了非监管银行账户中。
中原大观业主也遭遇类似情况，业主王冬青（化名）出示的合同显示，项目预售款监管银行为中原银行股份有限公司郑州象湖支行，买受人（购房者）应支付首付款约66万元及剩余房款贷款约153万元，存入河南中永置业公司尾号9901的预售款专用账户。
但在借款合同中，资金却进入了户名为河南中永置业，开户行为浙商银行郑州分行账号尾号为9996的账户中。
早在2009年11月，郑州发布商品房预售款监管办法（郑政文〔2009〕276 号，以下简称“276号文”），明确指出：未按规定将预售款存入商品房预售款专用存款账户，由商品房预售款监管部门责令其限期改正。
针对预售资金没有进入监管账户的情况，业主多方奔走。
5月13日，康桥业主收到的郑州市住房保障和房地产管理局回复的处理意见中提到：“通过调查发现，购房人与按揭贷款银行签订的《按揭贷款<借款>合同》中，并未将监管账户约定为按揭贷款的回款账户。”
该回复亦提到：“按揭贷款银行以‘受托支付’的方式与购房人签订格式化的合同，同时在合同中约定的按揭回款账户与公示的监管银行和监管账户不一致， 按揭银行也未向购房人履行按揭贷款未划入非监管账户的风险告知义务。”
该回复指出，针对不把贷款存入监管账户的行为，监管部门自2020年11月5日至2022年2月6日，曾分4批次向开发商郑州康平置业有限公司下达督办函，分5批次向郑州银行股份有限公司长椿路支行下达告知书，对未存入监管账户的资金进行追缴。
康桥业主决定对涉事银行追责。在康桥业主代表提供的一份行政复议材料中提到：“在光大银行郑州市花园路支行（揭贷款转入的非监管账户银行）默许和放任下，郑州康平置业有限公司将本应列入监管的按揭资金挪用，导致楼盘施工举步维艰，严重侵害申请人及广大业主的合法权益，有可能导致业主集体断供，诱发系统性金融风险。”
上述的光大银行，便是指康桥业主将按揭贷款金转入开发商提供的一般账号银行。业主提出，光大银行郑州市花园路支行未按照约定将发放的住房按揭贷款转入《商品房买卖合同》约定的指定银行账户，导致申请人以及众多业主按揭贷款流向成谜。
02
监管资金去哪儿了？
“预售资金是购房者保障买房不烂尾的最后一道门槛。” 中原地产首席分析师张大伟指出，“去年某大房地产出现的债务危机事件，再次将房地产期房预售制度推向了风口浪尖，房地产企业违约造成的烂尾楼、拖欠员工工资等现象，都是由于预售资金被用到其他项目所造成的。”
为了保证预售金监管，在各地相关文件中，会注明房地产开发项目需要涉及资金监管账户等，以确保工程有足够资金完工。可以说，预售金是楼盘保交付的命脉。
那么，为什么会出现业主“追讨”预售金的局面？这些钱又去哪儿了？
在西棠项目两家合作开发商“互撕”的过程中，暴露出监管资金的去向。该项目业主此前发布的会议纪要上，一个经开发商、区国土资源规划局、住建局等部门确认的信息是：项目销售回款加贷款余额，共计约39.9亿元资金。其中，合作开发商之一的金桥公司实控人崔红旗挪走资金约16.1588亿元。这笔资金中，有约10.115亿元被挪用到了郑州另一个房地产项目——北龙湖项目。
也就是说， 项目其中一个开发商，将资金挪移到了另一个房地产项目中。
“挪用监管资金是地产行业的常态。”郑州某开发商相关人士曾对业主提到。如果拿地需要对外借款，必然会产生相应利息，若是腾挪预售金，相当于一笔“无息借款”。
在开发商眼中，预售金无疑是一块“肥肉”。
“取得预售许可证时，房屋并未完全建好，当预售款难以覆盖工程建设需要时，房地产企业往往还要通过临时借款解决。”熟悉房地产开发流程的人士在知乎解释到，在实际操作过程中，盖楼的费用实际上会由总包单位垫资，达到预售条件时，购房者会来支付预售款。
这样一来，在商品房建设时，房企以 “空手套白狼”获利。
“在商品房建设的整个过程中，实际上你1分钱没出，你不仅收回来成本，还多套走了数亿。甚至还包括购房者提前支付的商品房购房款。所以这个楼盘是否烂尾，已经不关心。并且会不断复制这种模式。”该人士提到。
03
拯救“烂尾楼”
官方早已意识到监管资金的重要性。
早在2009年11月，郑州发布的276号文明确指出：商品房预售款，是指预售人依法将其开发的商品房，在获得预售许可后竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。
预售人收取的商品房预售款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。
2021年末，恒大等多个地产相继“暴雷”，地方随即加强预售资金监管，以防止资金被房企总部调离还债。
“一城一策”的预售资金监管制度使得监管难以真正落地。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进提到。
因此，地方开始细化监管条例。2021年11月22日，郑州市住房保障和房地产管理局关于修订印发《郑州市商品房预售款监管实施细则》的通知（郑房[2021]124号）（以下简称“124号文件”），明确提到监管资金额度应为：项目建设工程资金总额（含税费）加上不可预见费用。
“124号文件”提到关于预售金使用的细则。包括预售人申请使用商品房预售款，应按照《监管协议》中编制的用款计划，向监管银行提出审核申请。监管银行应对项目工程形象进度进行现场勘查，并出具《现场勘查报告》等流程。
也就是说，预售人可以调用资金，但需满足监管账户资金超出达到监管项目竣工备案条件所需资金，但应优先用于预售项目建设，即（调用资金=监管账户余额-剩余工程量所需资金-不可预见费）。
即使监管趋严，但郑州一些停工楼盘， 在挪用预售金后，又无法寻求到新资金，因此陷入“囚徒困境”。
郑州一位熟悉房地产开发流程的业主道出其中的困难：“一些曾经停工又复工的项目，大多是有货值，监管资金有钱的项目，能盘活都尽量盘活。但问题是，一个（母公司、项目）有资金缺口、没有（足够）货值、监管账户接近于0的项目，谁管？”
事件似乎出现了转机。
7月3日，西棠项目宣告被股东挪移的近10亿资金被追回。自2021年11月份以来，西棠项目一直处于停工状态。如今传出好消息，业主黄欣（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员说，这是“阶段性胜利”。
好消息接踵而来。7月6日，号称“郑州最大烂尾楼”的名门翠园也收到喜讯。据大河报消息，名门翠园被抵押物将于近日进行解压，名门翠园实控方中融信托，会将解压资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建。
当地需要解决的案件依然不少。在郑州市房建攻坚办的办公室内，悬挂着一则郑州市问题楼盘专项攻坚化解活动进度表，在郑州16个问题属地中，停工烂尾类交办数合计142个。
▲郑州市房建攻坚办悬挂的进度表。
在此背景下，河南业主已经形成了一条“互助链”。例如大观项目的业主公众号，会帮忙转发郑州瀚海尔湾业主的维权文章，瀚海业主公众号，转发兰园项目维权文章等。
这些业主日常是，一边上班交着月供，一边督促楼盘复工。他们都在等待着，走出困局的那一天。
