作者：杨媛 和君集团战略与集团管控研究中心
在坚持“房住不炒”基调和三稳目标下，政府倡导探索新的发展模式促进房地产业良性循环和健康发展。2022年《政府工作报告》中明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。可见，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。因此，低负债、低杠杆的轻资产新发展模式将成为房地产企业发展新动能。
轻资产模式的内涵及特征
轻资产运营的特点主要体现在以下几个方面。第一， 存货、固定资产比重低，资产周转速度快。 第二， 资本集中程度高，核心竞争力大。 企业投入更多资本用于研发、营销，塑造企业的品牌声誉。第三， 资源整合能力强，营运效率高。 尤其是头部企业可以结合自身的优势所在，加强对于上下游企业的控制，协调企业资源，有效整合价值链中的资源。
典型房企引领轻资产模式发展
对于房地产业来说，轻资产运营模式就是指房地产企业只专注于产业链的某一个环节，将其他环节交由专业化程度更高的公司去完成，自己在整个产业链中只扮演管理者或是经营者的角色，从而追求竞争优势和效率最大化。头部房企在这方面有何可借鉴之处呢？
万达：引入资金合作，减少投入。 以万达商业为例，其2015年推出轻资产模式后与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构投资240亿元。万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。由此，万达无需投入大量金钱在土地上，依靠品牌输出可获得可观收益。
红星美凯龙：发行类REITS计划，加速资产证券化。 2017年，红星美凯龙与商业不动产基金高和资本联合宣布，国内首个家居行业“类REITs”计划——“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”成功发行，成为权益类公募REITS的里程碑。在管理门店数量不减少的情况下，红星美凯龙依靠类REITS变现，从而回收大量资金用于投资新物业。而通过与高和资本牵头的并购私募基金，红星美凯龙可以实现针对性并购，形成从建造到运营、从并购到类REITS退出的完整轻资产闭环。值得注意的是，此次类REITS计划的成功发行在一定程度上改善了红星美凯龙的资本结构。
轻资产模式未来机遇与挑战并存
在有限的资源前提下，以最经济的方式、获得最大利润的企业经营战略，已成为企业转型前的目标与共识。虽然各大企业希望利用最少的资源赚取最多的利润，但并非所有利用轻资产运营模式的企业都获得了期望的收益。事实上，模式的推陈出新将有助于多数房企提升整体运营能力，但房企更应根据实际情况，从其综合管理、销售、品牌等能力判断是否适合轻资产转型运营。
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