作者：正解局
来源：正解局（ID：zhengjieclub）
海南陵水县，一个知名度不太高的县城。
论名气它不如三亚、博鳌，也没什么拿得出手的经济实力，但就是这么一个普通的县城，却是全国房价最高的县（含县级市）。
常住人口只有37万多人的陵水县，房价超3万，比省会海口房价还高，最近几年一直排在全国县城房价的第一位。
陵水的房价为什么这么贵？是物有所值还是泡沫？
01
县级城市房价全国第一
人们常说“宁要一二线城市一张床，不要三四线城市一套房”。
这似乎是绝大多数人买房置业的金科玉律。
不过，这条定律在陵水县却是失效的。
陵水县的房价在全国县城中一骑绝尘，数据来源：中国房价行情网、第一财经
今年6月的数据显示，全国有8个县的房价超过了2万。
其中，陵水县房价以33376元/㎡排名全国第一，超出了排名第二的义乌市（25690元/㎡）7600多元。
在全国县级城市房价排名前5位中，排在陵水后面的分别是浙江的义乌、永康、温岭和江苏的昆山。
要知道，这几个县的经济在全国都是排名靠前的，2021年义乌城镇居民可支配收入86000元左右，而昆山在77000元左右。
义乌的人均收入甚至超过了北京、深圳、广州。
按理说，地方经济好，收入高，推高房价这是正常的，但是，根据2021年的统计数据，陵水县城镇居民的人均可支配收入是36122元。
也就是说，人均可支配收入才3万多的县城，房价也是3万多。
居民人均收入全国排名前十的县（包括县级市）
陵水县的房价之高，在全国县城中排名一骑绝尘，就算跟一二线城市去PK，也丝毫不落下风。
2021年全国各城市的房价，排在陵水前面的仅有8个，分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚和南京。
从人口数量上说，陵水的常住人口数量只有37.25万人，跟那些动辄人口上千万的城市相比，妥妥的小县城规模。
从地方经济体量来看，2021年陵水的GDP是223.39亿元，在“万亿俱乐部”城市面前也同样不值一提。
可无论是人口规模还是GDP都一般般的小县城，房价却能比肩国内一二线大城市。
是什么让陵水的房价这么贵？
02
陵水房价为啥这么高？
对于陵水的房价为什么常年排在全国县城第一，且能甩开经济发达的县城那么多，人们的理解各不相同。
有人说，陵水横跨亚热带和热带分界线，气候上优势独特；也有人说，陵水是三亚的后花园，承接了三亚购房需求的外溢；还有人说，陵水搭上海南自贸港建设的快车，吸引力还会更大……
先说地理位置。
这方面陵水确实有自己独特的优势。
陵水紧挨着三亚，北纬18°线横穿而过，位于亚热带和热带的分界处
陵水紧挨着三亚，距离三亚仅有58公里，坐高铁20分钟就能到。本身就在“20分钟大三亚旅游经济区”内。
不仅距离近，陵水还被称为“三亚的后花园”，绵长的海滩、热带雨林、温泉、岛屿样样不少，相比三亚还少了一些喧嚣和商业气息。
被定义为“国家海岸”的三亚海棠湾，就与陵水的海岸线接驳。
陵水拥有的57.5公里的漫长海岸线，也成了这个县房价最高的区域，有的地方甚至价格突破了4万一平方米的天花板。
这一点，从陵水县城的房价与其清水湾、香水湾、土福湾的巨大差距就能得到印证。
在陵水县城城区的房子，均价2万左右，而在距离城区20分钟车程，清水湾等旅游资源聚集的几个片区，均价却能高出近一倍的价格。
也难怪有人会说“在县城500万能买2套房子，但是在湾区这钱最多只够买1套房”。
陵水房价在2019年上半年甚至超过三亚
正是这些独特的地理条件的优势，让陵水成了那些无法在三亚买房“安家”的人们最佳的备选。
在过去的几年里，陵水的房价一路高歌猛进，2020年的数据显示，当年海南全省的房屋销售面积和销售额都是负增长的时候，陵水的这两项指标却是同比增长73.3%和68.8%。
陵水县的房价，一直紧咬着三亚排名全省第二，在2019年甚至有好几个月反超三亚，把省会海口都甩出一截，同时也让陵水近几年一直霸占着全国县城房价第一的排名。
能有这样的数据，也的确得益于三亚购房需求的外溢效应。
一直有种说法叫“东北人爱三亚，北京人爱三亚周边”。
据报道，在陵水当地某楼盘，6000多套住宅单位，其中2000多套都是北京人买的。
当全国各地的资金涌入海南，特别是三亚的楼市后，当地的房价日趋见顶，大量的购房者只能退而求其次，把目光转向与三亚毗邻，且气候、风光都不相上下的陵水县。
这也是为何GDP仅占海南全省3.5%左右，第三产业占当地GDP近6成的陵水县，能够有如此高房价的另一个重要原因。
此外，撩拨购房者情绪的还有所谓的稀缺性和未来规划发展的期望。
2019年，陵水县仅有1公顷住宅用地供应，还是用于保障性住房建设的，比上一年减少了98.4%。
此后，陵水住宅用地的计划一直是零。
更宏观一点的是连续多年的海南限购政策。
就在去年年初，海南还针对房地产市场进行了专项整治，排查购房者规避限购政策骗取资格和开发商违规销售商品房的行为。
而在陵水的置业顾问口中，他们招揽购房者时，除了上面说的这些“稀缺性”，还抛出很多未来规划的卖点。
比如海南自贸港的规划中，陵水县黎安镇被定位为“国际教育创新试验区”，已经签约中国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等十多所国内外高校；海免公司旗下的免税店也在谋划，据说比三亚海棠湾的免税店规模更大……
既能享受当下的椰风海韵，满足休闲、康养的需求，没准又能让自己成为类似40多年前“特区”首先进场的那一波人，这种美好的现实与憧憬，谁又能不心动呢？
03
是泡沫还是福地？
像陵水这样没有产业和经济支撑，完全靠旅游资源硬生生拉高的房价，究竟会走向何处，恐怕没人能准确地预测，不过我们总能在历史中寻找到似曾相识的过去。
曾经的海南，在上世纪也曾出现过房地产的热潮。
1988年，海南建省，成了中国最大的经济特区。
那时，全国刚刚见证用了不到10年时间就从小渔村变身大都市的另一个特区——深圳，懊恼没搭上深圳那班车的人们纷纷涌入海南。
海南建省初期房地产增加值与GDP增速统计，在1992年房地产到达泡沫的顶点，图片来源：wind、有数Data Vision
1991年，海南的房价平均是1400元/平方米，到了1992年就猛增到5000元/平方米，1993年上半年更是飙升到7500元一平方米。
房地产的投资金额也是，1989年海南全省房地产投资仅有3.2亿元，到了1992年，这个数字变成了87亿元，占了当时全省固定资产投资的一半，全省的GDP增速为41.5%。
在人口不到700万的海南岛上，当时出现了差不多2万家房地产公司，差不多每350个人就拥有一家房地产公司。
包括潘石屹、冯仑等人在内，鼎鼎大名的“万通六君子”当年就是靠在海南炒房赚到了人生的第一桶金。
那时的海南，除了房地产之外一无所有。
1993年6月，中央出手整顿，海南95%的房地产公司面临破产，兴致高昂的炒楼客们真正变得一无所有。
1993年7月，新上任的海南省委书记提出了“以旅游业为龙头，超前发展第三产业”，海南才开始寄希望发展旅游业彻底甩掉房地产泡沫带来的影响。
在1999年到2017年间，海南旅游业兴盛，但同时也与房地产行业陷入了一个循环的怪圈，图片来源：海南省统计局、有数Data Vision
旅游业是做起来了，但让人没想到的是，旅游业的兴盛不断推高当地房价，又一次加深了海南经济对房地产行业的依赖。
进入新千年后，海南房地产开发的金额在GDP中的比重逐年增加，在2010年宣布海南建设国际旅游岛之后，这一比例从没低于20%，在顶峰的2017年甚至达到46%，是全国平均水平的3倍还多。
说回到陵水县，就是一个很典型的例子。
2011年，这里才摘掉了国家级贫困县的帽子，而在这之前的2010年“两会”期间，当时的陵水县官员曾在接受采访时公开宣传，当地规划了10个高尔夫球场。
建高尔夫球场的目的不言自明，就是希望通过休闲度假旅游开发，实现高端商业地产开发，提升地方名气，吸引投资和提升房价。
被房地产“绑架”的旅游业，并不是陵水乃至海南的好选项。
同样是热带海滩度假胜地的夏威夷，以前也曾被一些人认为是海南应该对标的一个发展方向，它们也有着许多相似的地方。
2021年的最新数据显示，整个夏威夷的房价中位数是61万美元，排名美国各州的第一位。
与高房价相对应的是，夏威夷的物价也高得离谱，是美国生活成本最高的州之一。
美国个人理财网站曾计算了全美50个州的生活成本，并与其中位数收入进行对比，结果发现，夏威夷是美国生活成本最高的州。
夏威夷一到两口之家的生活成本是111892美元，而平均收入中位数是71977美元——负担力差距为近4万美元。
夏威夷有抵押贷款的每月住房花费中位数，是全美最高的
和全世界有钱人为了度假休闲而爆买夏威夷的房子类似，陵水的房地产项目，主要面向的对象也不是广大的本地刚需，而是全国众多的旅居度假群体，这也是陵水县城中心的两套房只能顶郊区一套房的原因。
年人均可支配收入3万多，房价每平方米也3万多，换作我是陵水人也不希望这样。
同样，更高的层面也在想办法摆脱房地产的魔咒，虽然这并不容易。
陵水、三亚乃至整个海南的条件太好了，有得天独厚的自然资源，又有国家大力支持的政策。
正如1987年邓小平第一次向世人透露发展海南经济特区想法时说的，“海南岛好好发展起来，是很了不起的。”
随着自贸港建设的蓝图徐徐展开，也许未来的海南，会像亚洲其他3个自贸港中国香港、新加坡和迪拜一样，既能举世瞩目，又能幸福宜居。
让我们拭目以待。
