文 / 子木
来源：子木聊房（本文不代表金融五道口立场）
路，要靠自己走。
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6月，上海被抬出ICU，躺进常规病房。
这两个月的ICU生活，刻骨铭心。
不仅在于经济停摆带来的巨大创伤，更在于舆论危机。
自打上海第一次新冠预防政策发布之后，这座代表着中国最高水平的大都市，就成了人人口诛笔伐的众矢之的。
不作为、利己主义、排外、矫情……几乎所有负面词汇像洪水般淹向这片土地。“逃离上海”“对上海失望”等话题，也在迅速发酵。
坊间议论，这波疫情会不会导致上海大量人口外流，把楼市砸一个大坑出来。
很多购房者，跑来问我，对此怎么看？
我至始至终都回复他们一句话：
问题很多，但“不可替代”。
拿武汉来讲，第一轮疫情封锁同样严重，也造成了人口大量外流，但2021年却有120万人口回流，因为武汉这种城市在湖北甚至整个中部地区，都是独一无二的。
疫情后的武汉，楼市也持续火了1年多。
上海这轮疫情，的确让大家看清了这个城市的底裤，伤透了很多年轻人的心。
但作为2500万人口、4万亿GDP的大城，上海根基太深。
无论是高薪岗位、赚钱机会，还是科教、医疗等资源，在长三角地区，甚至整个南方城市都不可替代。
这种不可替代性，就是房价扎实的支撑力。
上海楼市最大的问题是，房子供应不够。
我曾在3月份的一篇文章《房地产库存研究》中，提到一项数据：
上海库存的去化周期只有4.67个月，二手房也仅为16500套左右，两者均是近5年以来最低点，远低于其他一线城市。
供需失衡，造成了2022年春节前后的火热行情，新开的项目去化率高达80%，豪宅盘、改善盘一房难求，普遍都在10万/平米以上。
时间来到当下。
经过2个月的疫情冻结，在外人眼里，上海很多人失去了工作，也有不计其数的年轻人准备离开上海，但对整体的趋势有所改变吗？
上海房价到底怎么走？答案或许已经出现了。
2
首先是土地市场，刚刚，上海首轮集中供地结束。
5天，36宗涉宅用地全部成交，资金总额高达834.7亿元左右，超越杭州，登顶全国榜首，超出市场预期。
在这36宗涉宅地块中，有17宗地块溢价成交，且13宗地“触顶”进入了一次书面报价环节。
闵行七宝、松江泗泾、松江新城、青浦赵巷4宗地块，并青浦西虹桥2宗地，更是触发了“随机值”。
“稳中带热”，好像大家对刚刚结束的疫情，丝毫没有顾及。
在上海拿地的这批开发商，基本都是业内老油条，对市场调研足够充分，且有足够高的警觉性。
只能说明他们对上海楼市有足够的信心，起码在1-2年内是没有问题的。
土地市场的“热”对买卖市场，也有一定的稳预期效果。但事实上，6月1日，上海复工第一天，买卖市场就已经在反弹了。
当天下午，奉贤新城的保利明玥霞光，开始线上选房，仅仅2个小时左右时间，238套房源就宣告“日光”。
宝山区一销售主管跟我说，他们楼盘在端午节假期期间，一天可以接待120多组客户，而且这些客户都必须是提前预约的。
项目一期总共推出350套房，目前的验资客户已超1300组，登记购房人数已经达到400组。
图源于端午假期上海某售楼处
热门板块大虹桥的网红项目，蟠龙天地三期，有钱都买不到，继续排队拼积分，60分以下的，直接被劝退售楼处。
二手房热度也在反弹，我前段时间帮粉丝关注的几套房源，最近浏览量和关注量都在上涨，其中一套100多平的房子，单日新增310人浏览，有9个人联系了中介。
随后我跟那位粉丝说，房子别等了，不然价格谈不了。
更夸张的，依旧是上海豪宅市场。
专门做豪宅生意的中介跟我说，一个叫做金鼎首府的豪宅盘，因为疫情限流开放，看样板房必须达到一定的门槛，而这个门槛就是：
账户里必须躺着1800万的现金……
核心板块的很多顶豪，都刷新了历史挂牌记录。
汤臣一品有一套房直接挂牌价格60万/平，你没看错，60万一平，一套房3.58个亿。
新天地的翠湖天地，一套房，41万/平；黄埔的融创滨江壹号院，39万/平米；古北壹号的房子，挂牌47万/平米……
很多人都无法理解，一套房子为什么能以亿来计数，这话题要扯起来就深了，总之，魔都是全国有钱人最多的城市，也是凸显贫富差距最严重的地方。
这些富人是乱挂价格玩吗？
不是，是因为他们对接下来楼市的预期高涨，这就涉及到上海楼市当下所处的“价值逻辑”。
3
了解上海的人可能知道，这些年，上海购房限制政策一直都是全国最严苛的。
没有户口的话，5年社保+已婚。有人笑称，在上海呆了10多年，为了买房还得结个婚。
但现在，因为疫情打击，一切都可能出现转变。
6月1日，上海市政府打响经济保卫战，提出50条救市政策，在房地产方面，提到：
完善房地产政策， 支持刚性和改善性住房需求 。
这是近几年里，第一次提出要支持居民购房。
怎么支持呢？
目前详细的文件还没有下发，但可以预测到，基本路径比如房贷利率下调，公积金贷款额度升高，降低交易税。
目前上海的房贷利率，首套是4.8%，二套5.5%，较去年下调了一些，但按照目前的形势来说，这只是起点。
要知道，前段时间高层公布了12万亿的经济刺激计划，上海作为资金最敏感的城市，进入放水周期后，银行资金将出现“溢出”现象。
房贷利率下调，对杠杆的使用率具有乘数效应。接下来可能降低到4.6%，也可能追至4.25%。
放松限购的概率，也很高。
虽然现在这个城市已经发育得非常成熟，但周边的五大新城，尚处于嗷嗷待哺的状态。
去年上海为了给临港新区导入资源，特地开了口子降低限购条件，释放利好，当时还引起了不小的轰动。
而这次，疫情打击，主要外流的区域也是五大新城的年轻人，那么是否会出台政策，想办法留住这些购买力？
这也是需要思考的。
事实证明，上海也很焦虑，开始有意抢人了。
在50项救市措施中，着重提到一项：
世界排名前50院校留学回国，在上海全职工作即可直接落户；对于前100院校毕业生，在上海全职工业并缴纳6个月社保即可申办落户。
这些院校可能对于大家都很陌生，但对于顶尖的留学生圈子，可以说是一则大新闻。
根据我对身边留学生的了解，即使是国外不知名大学的毕业生，他们回国的第一站，都会不约而同地选在上海。
按他们的说法是，上海是国内唯一具有“国际文化”的地方，在这里也可以找到更多的外企工作。
不要小瞧他们的购买力，能出国留学的，大多数家里的钱袋子都很充裕，而上海户口的定向放开，也催生了一大波留学生购买力。
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盘点这些，并不是说上海楼市马上要大涨，也不是喊大家赶紧买房上车。
而是想通过数据和价值逻辑研判，告诉大家：
任何时间段，都不要被情绪绑架，一个城市的楼市，取决于供需原理，也取决于它的不可替代性。
别的不讲，单从上海楼市的历史周期来看，接下来会逐渐进入近5年来的“政策底”。
6月会是政策利好的爆发期，而7-8月就是真正的楼市复苏期，这也为有购买力的人群，打开了一次不错的上车窗口。
上海这个城市，自打出生以来，国家给的资源和帮扶都是最好的，当然在经济层面，也没有辜负所有人的期望。
但在文化层面，更接地气一点就好了。
要知道连续两个月，全国上下八方来援，多少老百姓的努力才把它从ICU里救了出来。
在华夏温情面前，任何城市都不值得有优越感。
但愿一场大的变故可以敲醒一个巨人。
