5月中，广东韶关住建局邀约数家房企负责人，摸排企业的资金压力和债务风险。在被问及需要哪些政策支持时，一位头部民营房企的高管直截了当：怎么让更多的人买房？
在场的住建部门人员表示，正在研究相关办法。
办法一直在想，救市的节奏一直没停。4月以来，全国超110城采取了不同程度的政策松绑。
上个月我们还在消化东莞的“莞七条”，仅过去一周限购又又又放宽：收养孩子也可以买房了！
图源：东莞住建局官微
不仅如此，一些城市更是急于探底。继广州“接力贷”闪现闪停之后，南京、武汉等地也出现了新政“一日游”，甚至“小时游”的现象。这其中也包括燕郊的首付两成、常熟人才购房补贴等。
图源：21世纪经济报道
尽管各大城市都在想办法为房地产“输血”。然而重症之下，限购政策犹如蜻蜓点水，效果微乎其微。
小编咨询了一些城市做地产的朋友，基本都表示，救市成效不足，成交量并没有起色。
比如较早一批开始救市的郑州，从3月1日到4月，连续抢救了3轮：一口气解决了限购、限贷、降低首付比例、利率、减少供地、房企资金、大学生和务工人员、投奔子女等，一步到位，招数用尽。
结果一顿操作猛如虎，一看结果BBQ。
据数据显示，郑州3月新房销量同比下降36%，4月新房销量同比下降63%！
图源：贝壳研究院
作为一个对土地财政的“重度依赖患者”，郑州在过去一年超20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼数量2.5万套，全国第二，第一是长沙。
现在来看，救市反倒成了购房者的“警钟”。救援信号越紧迫，购房者相对就越谨慎，大众预期就越低迷.....这似乎陷入了一个死循环。
回顾过往，2008年、2015年，形势如今天一样严峻。但最终，还是实现了“更多人买房”的目的。
原因是，2008年，“住”的需求未被满足。在首付两成，贷款利率7折的松绑政策下，“住+炒”共振。
而2015年，则是由于大规模棚改货币化安置，“住”的需求有了，掏空六个钱包之后，更多人买房了……
这也是为什么，很多城市的松绑政策开始以“多孩家庭”作为切口。一方面增加了“住”的需求，而有了需求，卖房自然水到渠成。
“住”是关键
长远来看，“住”是地产的基本面。道理很简单，不管政策多亮眼，房子总归是要有“人”来住才行。
而在过去20年，中国房地产高速运行，导致供给过剩。如今的房地产市场，已经从增量时代步入存量时代，甚至在大部分中西部和东北地区已经出现过剩趋势。
房子多了，住的人却在减少。根据联合国最新人口报告数据显示，中国20-64岁人口在2015年后进入长期下降态势，新增人口减少的同时，劳动人口从2015年到2020年也减少了4100万。
图源：银发财经
冰冻三尺，非一日之寒。
中国房地产用5年时间，掏空了6个钱包。该上车的，能上车的，都差不多了。而疫情之下的消费降级，让人们也只敢在“吃”上花销。
如此看来，想要“一招半式”盘活楼市，确实有些天方夜谭。但你说真的就没有办法吗？
当然不是。
房地产是坚硬的泡沫，要争取软着陆，避免硬碰硬，用时间换空间。
凡事都要有个过程，不能上来就心肺复苏。
猪肉红利
那么，放水力度多大才能有效？
我们看一下2008年和2014年，当时是在国债收益率下行200基点左右的时候救市成功的。如今怎么也要比当时更低才行。
图源：凭栏欲言
众所周知，利率下行的关键看通胀，通胀数据如果能够压低，那么救市的步子就会迈得更大。
之前一度流行一种说法：“拿掉猪后都是通胀”。对于中国人来说，猪肉的地位无可替代，猪肉也是国内肉类的绝对主体。
从宏观层面看，猪肉的价格是居民消费价格指数变动最重要的因素。所以，很多人认为，如果猪肉红利足够给力，或许还有机会。
可“二师兄”目前到了销售旺季，显然要开始涨价了......
办法总比困难多
二三线城市的利好政策，多半是少数人的自嗨。
而真正的高潮，是随着大环境的降息，以及北京、深圳等一线城市的松绑。
2014年，央行著名的“930”认贷不认房新政，让深圳积压已久的改善型购房需求“开闸放水”。
1-10月，二手房成交量还在5000套左右徘徊。政策发布后，成交量开始攀升，12月达到9782套。
图源：微博
随后，深圳出台了政策增值税免征从5年改到2年，同时调整豪宅线标准。
同时伴随着央行5次降准降息，基准利率从2014年年初的6.15%下调至4.9%。5年期以上房贷基准利率，首次跌破5%。随后，2015年迎来大涨。
由此可以看出，救市的最后的打开方式，还要靠一线城市牵动。
而目前来看，一线城市购房门槛依然严格。毕竟城市量级庞大、受关注度高，松绑、松售等政策带来的影响太大。
但事实问题是，目前房地产需求腰斩，且不可逆！人口减速不可逆、改善住房减速不可逆、适龄购房人口暴跌不可逆。
30大中城市商品房成交面积日均至4、5月对比
市场减半、2000万人失业转行再就业、财税减少5万亿......今年的经济，真的等不了了。
关键钥匙
随着广东其他城市的救市政策不断加码，无论是出于提振市场、还是是刺激经济，大家都在期待深圳能够“重回牌桌”。
当下，北京和上海忙于疫情防控，很多人预测深圳可能会率先出手救市。但是，出头有风险，目前并未有任何消息放出。
不过，回顾过去十年间深圳楼市的调控政策，确实具备参考价值。
无论是2014年的“930”新政，亦或是2019年、2020年连续两侧调整豪宅标准线，都在一定程度上活跃了市场的成交。
由此可见，提高购房人资质，鼓励富人买豪宅，在一定程度上确实有利于稳定房企现金流、政府卖地收入。
意思就是，针对性“放水”，让一部分先进入市场。
对此观点，一定会有人提出质疑：在中国有钱人是少数，豪宅在全国楼市中的占比也是少数，如何能指望用一颗“药丸”解决全国楼市的病症？
可恰恰，房地产就是一门集中在“少数人”手里的生意。
不管是招商银行年报关于“2%富人掌握了80%财富”的数据，还是2021年全球亿万富豪财富总额首次突破10万亿美元大关，同比增加8万亿美元的现象，都在充分印证财富和分化和聚集效应越来越明显。
“把鸡蛋放在不同的篮子里”这样的观点，不适合用在楼市经济。
房地产永远是“重仓压注”，而优质稀缺的豪宅资产，恰恰就是当下抵抗风险的最好的压舱石。
所以，北上广深总价2000万以上、南京杭州等总价1000万以上的豪宅，一旦放松政策，最终肯定会刺激买卖双方。
有人会问：富人难道就活该被“割韭菜”吗？
小编讲句不中听的：在有钱人眼中，这反倒是一种变相的接盘。
对于市场风向的把控，他们永远是第一波搞清风向的人。一旦政策利好给到他们，势必会带来更大的入市动力。
深圳2019年“取消豪宅线”的政策，就是最好的例子。
图源：百度图片
2019年之前，深圳二手房交易中有45%左右的物业需要交增值税。这其中，未满两年的约占5%；这意味着40%的物业，是因为“被豪宅”才要缴纳增值税。
大家都知道，增值税的税率是比较高的，很多物业可能一下要交20万-50万，甚至更高。
所以，减税的政策对于买方而言，税费负担减轻了，会有更大的一个入市动力；对于卖方来说，也会享受到这个利好，会对房价带来利好。
和刚需买房群体不同，改善豪宅对应的是实力雄厚的财富阶层，这群人支付能力很强，造富能力惊人，决定了豪宅的天花板很高，价值空间很大。
