杭州的楼市确实比较危险，特别是二手房市场，短期内很难看到回暖的迹象……
在房产讨论中，学区房自然回避不了，学区房历来是炒房者眼中的“香饽饽”，也是房价暴涨的导火索之一。
在杭州提到学区房，不得不提及大名鼎鼎的“孟母盘”文鼎苑，很多时候，它就像反映学区房市场行情的晴雨表。
文鼎苑能成为杭州名气最大的“孟母盘”，还要归功于它所处的位置，杭州最好的教育资源在西湖区，西湖区最好的学区就是学军小学紫金港校区，也就是文鼎苑对应的学区。
文鼎苑与浙江大学只有一路之隔，房龄小、品质好，很多浙大老师和阿里高层定居于此，所以隔壁紫金港校区就有了一批优秀生源，来自于名师和名企高层的孩子。
然而就是这样条件优越的学区房，也扛不住杭州楼市下跌的趋势，甚至涨得越多，跌得越惨，真是一朝回到解放前。
近日，杭州日报一篇文章《文鼎苑88㎡挂牌一年半，从1000万降到560多万成交》引起广泛关注。
王先生有两个孩子，他很重视孩子的教育，2015年，就买入了文鼎苑88㎡学区房。
去年5月份，王先生的公司受大环境的影响，经营开始困难，收入减少，需要一大笔现金支撑公司运转，于是以1000万元总价挂牌出售。
王先生挂牌后，学区房的市场行情一路下行
2021年5月，1000万的挂牌价，房子无人问津；
2021年12月，降到800万元，连咨询的人都没有；
2022年10月，降到600万元，有人咨询也有人看房；
2022年11月中旬，降到560多万元成交，折合单价约64000元/㎡。
王先生表示，知道学区房在跌，但是没想到会跌这么多，从1000万元降到560多万元，一年半的时间，降了400多万元。
文鼎苑均价从高峰期的十几万元/平，跌到了如今的64000元/平，其它“老破小”学区房更是一夜跌回N年前。
当下的杭州房企和购房者都非常迷茫，对后市的信心严重不足，主要原因如下：
第一、五年大涨透支太多
从2016年杭州g20峰会开完之后，杭州楼市开启了长达五年的大涨模式，很多板块，很多小区在这五年时间内涨了三四倍，涨幅甚至比北上广还高。
支撑杭州房价上涨的因素，一个是人口流入，特别是互联网电商行业，仅在2019年，杭州人口净流入达到了55.4万。
另一个是巨量的卖地收入，杭州在过去五年卖地收入达到13056亿元，位居全国第一。
碾压北上广深，也就是说杭州之前的上涨，依靠透支未来的人口红利，土地财政红利实现，现在这种模式无以为继，房价自然要下跌了。
第二，杭州发展遇到瓶颈
杭州楼市由盛极而衰的转折点，应该是蚂蚁上市的失败，之后互联网电商平台迎来反垄断。
近两年来，杭州互联网企业大量裁员，原本高薪的员工，房贷也还不起了，一步一步靠近断供的边缘。
其实，很让人费解，明明知道互联网红利期很短，大厂都有大龄裁员的“传统美德”，为啥还敢高杠杆买房的亮剑精神？尤其是IT行业，30岁就算大龄了，30岁就要被淘汰的比比皆是。
从投资的角度分析，这批高价接盘的互联网人，至少犯了两个致命错误：
一，房价永远上涨，才能保持他投资的正确性，这几乎不可能。
二，巨额债务，不发生违约，必须保证他几十年如一日的高工资和行业的景气度，同样不可能。
第三、二手房挂牌量激增
中指研究院的最新统计数据显示，10月份杭州共成交3733套二手住宅，环比9月下降9.33%，相较今年的成交峰值（6月6552套）减少约43.03%，今年下半年，杭州二手房市场呈现出“量价齐跌”。
市场活跃度降低，杭州二手房挂牌量也达到历史高位，据中指院杭州分院统计，杭州二手住宅挂牌套数增至15.06万套。
杭州楼市都是等着卖房出货的，已经形成了踩踏效应，之前涨了很多倍，现在市场开始回调，降价预期一旦形成，不是说降个十万二十万出货，而是几十万上百万的下降。
比如曾经因房价飞涨、倒挂而一房难求的网红板块，杭州未来科技城，用中介的话说，“跌成了事故”，其中，阳光城未来悦多个户型成交价在半年内下跌了近100万元。
杭州是人均杠杆最高的城市之一，民间资本发达，大众参与度高，在增速放缓的背景下，以前的紧俏资产现在变成烫手的债务。
接下来，进入开始还债的阶段，预计杭州楼市下跌周期还要持续一段时间。
