8月5日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。报告给出了三个重要结论：1、28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平；2、城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险；3、小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高。
从舆论走向来看，大家对12%的空置率，显然是不能接受的——绝大多数人认为数据严重失真。要知道，2018年西南财经大学公布的全国城镇地区住房平均空置率可是超过21%的，二三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，且商品房空置率高达26.6%。
现在倒好，换个机构调研，数据结果竟然能相差十万八千里。
别激动，很多人对数据其实存在很大的误解。首先，12%的空置率，仅是28个大中城市的住房平均空置率。并非全国城镇地区的空置率。换句话说，西南财大的调研数据21.4%和贝壳研究院发布的12%没有可比性。
其次，28个重点城市住房平均空置率为12%，有没有搞错？个人认为还算准确。 原因有两个：一方面，此次贝壳使用了资深经纪人（入职三年及以上）对熟悉的小区调查、评估的方式，对28个城市的住房空置率做了估算。
干过中介的都知道，对周边小区的入住情况知根知底，这是开展业务的基础。勤快、肯学、善于观察的，基本上入职一年对业务片区就已经非常熟悉了。入职三年，不夸张地说，基本上周边小区的哪户住人没住人，都可以摸得一清二楚。更何况贝壳，有楼盘字典，只要是有过挂牌记录的，全部信息都登记在册。
另一方面，取样范围较广泛。从公布的数据来看，28个城市拢共收回5万份调研问卷，样本小区3万个。平均下来，每个城市要做1785份问卷，每座城市抽样1071个小区。这显然是一项不小的工程。反观2018年中国家庭金融调查与研究中心，只以采访的形式采样了3000份数据。很多数据结果，都是通过拿现成的数据进行计算。
不过，贝壳发布的空置率数据，也有不完善的地方，即未将期房和开发商建成待售的现房纳入样本。换句话说，该调研结果，反映的是已交付小区的空置率情况。
我国重点28城的住房空置率到底高不高？
从报告结果来看，住房空置率超过15%的城市有6个，分别为南昌、廊坊、重庆、佛山、武汉、南通。其中南昌的空置率最高，达到了20%，河北廊坊的空置率也达到了19%。有19个城市的空置率高于10%。换言之，28个城市中，仅有9个城市空置率在5%-10%之间。
另外，报告显示，住房空置率随城市能级依次递增：一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。
按照国际通行惯例，住房空置率在5%—10%之间为合理，基于此来看，采样的28个城市，仅有9城空置率是合理的。按照国际标准，南昌、廊坊、重庆、佛山、武汉等城市，空置率已经达到“严重积压区间”。
整体而言，我国重点城市的住房空置率偏高。而且和世界上主要国家比，我国重点城市的住房平均空置率水平，也居于世界前列。仅比日本的13.6%低，高于巴西、美国、澳大利亚、加拿大、法国、英国等国家。
另外，从公布的数据来看，空置率的高低和3个因素有直接关系，分别是：房价、楼龄、老龄化程度。
房价：报告显示，房价越高的城市，住房空置率越低。原因很简单，房价高代表住房成本高，即空置的代价就越高。四大一线城市，空置率均在合理区间，尤其是深圳，空置率仅5%，放在全球发达国家超级城市里，空置率也是最低的。
楼龄：楼龄越新，空置率越高。这很好理解，刚刚交付的新房，一般都要装修，即便装修好了也不会立即入住，因为要通风去甲醛等。楼龄超过10年的小区，一般空置率都低于10%。也很好理解，一方面是周边的配套设施健全了，另一方面是小区积攒了人气，不管是自住还是出租，都已经形成了成熟的商圈。
老龄化程度：二三线城市，老龄化程度越高，空置率越高。南通、重庆、廊坊老龄化率均超过了16%，尤其是南通老龄化率高达23%，所以住房空置率也超过了15%。老人多的城市，为什么空置率高？个人认为主要是两方面原因：其一，老人购房需求不旺盛，且购买力不足，新房、二手房市场相对不够活跃，住房矛盾不突出；其二，老人多的城市，相较而言，对年轻人的吸引力也较差。年轻人是购房主力人群，年轻人多的城市，自然住房空置率也低。深圳就是最好的例子。
有人可能会说，2021年底上海的老龄化率也高达23.4%，为什么空置率很低？原因很简单，上海是全球金融中心，自身的经济实力和产业发达程度，决定了其吸引力足够强劲。换句话说，上海有其特殊性，所以不能相提并论。
空置率越高的城市，房产的投资价值越低，是这样吗？
理论上来说，确实如此。空置率高低本身就代表着市场的健康度，空置率高的城市，说明房产的真正利用率较低，可能存在房屋过剩的情况。
此外，个人认为，未来几年买房，还要结合另外一个重要指标：商品房库存情况。克而瑞地产研究院公布的报告显示，2022年6月末，库存总量TOP20城，主要积压在北部和内陆二线城市，其中6月末，青岛、武汉、沈阳的库存量均超2000万平方米。佛山、郑州、昆明、长沙、大连、烟台等城市库存去化周期也都超过了20个月。长春、哈尔滨、呼和浩特等甚至超过了30个月。
直白点说，28个重点城市空置率榜单中，有5个城市买房一定要格外“小心”：南昌、廊坊、重庆、郑州、武汉、南通 ——不仅空置率居高不下，而且目前的商品房库存去化周期也都超过了20个月。尤其是武汉、郑州、重庆，更是全国公认的“问题楼盘”TOP5城市，另外两个是长沙和昆明。
这5个城市买房“小心”，倒不是指这些城市没有价值，而是指短期住房严重过剩，尤其是郊区，新房供应泛滥，需要2-3年才能消化完。现在很多开发商正处于强力清库存阶段，现在进场很容易当接盘侠，而且短期想套现几乎不可能。
最后我们想说的，我国重点28城的住房平均空置率都达到了12%，可想而知，全国还有数百个低能级城市的空置率会有多严重，尤其是过去这几年靠着棚改拉动发展起来的三四线及县级城市，住房空置率可能早就已经超过了30%。这些城市才是真正的毫无投资价值。
正如曹德旺所言，未来随着人口不断向大城市集聚、产业不断向高能级城市转移，城市间的分化会越来越严重。那些高空置率、高库存的城市，会逐渐走向衰败，会被更多的人抛弃。房子最终会沦为以成本定价。 说句不好听的，这些城市的房子，就是一堆只能住人的砖头水泥壳子。同时，他也建议，在这些城市买房要小心。
相比于我们前面提到的5个城市，全国数百个发展不起来、高空置率、高库存、人口常年外流的城市，买房确实需要更要“小心”。
