前言
今天，前统计局局长宁吉喆以智库的身份，发文讲述了关于房产税的问题。
在很多重要的经济政策出台前，往往会以这种半官方的形式发文，以引起广泛的社会讨论，并起到提前通知的作用。
这篇文章的出现，已经确认房产税在21大之前，会落地执行。
可以说，关于财产相关税费的改革，是未来五年税务领域之内的重中之重，甚至可以说是我国中期经济改革的主要方向。
昨天还有传闻，深圳可能会成为继上海、重庆之后的有一个房产税试点城市，并且会按照最新的政策精神进行政策设计。
我觉得有这个可能，深圳目前严控二手房成交指导价、再坚持一年时间就可以经历一个完整的信贷周期，效果如何非常具有示范效应。
再加上深圳是我国唯一一个试点执行个人破产管理办法的城市，具有完善的法制基础，可以说是条件成熟。
那么今天，我就用数学模型的形式来给大家分析一下，为什么老百姓如此热爱炒楼，炒楼到底在炒什么，到底什么样的政策可以抑制房价。
预防针，本文略显枯燥，但保证全是干货。
这是一篇2021年初写的文章，利率还是用的利率水平，现在看来简直高的可怕。
我就不更改利率水平了，这个利率，更具备金融显著性。
这篇文章本质上也是一本炒房金融技术指南，可以辩证的学习之。
我的观点依然不变： 自住型买家，现在是置换、买入的最好时机，房地产的金融属性会逐步褪去，但这可能是一个缓慢的过程，优质的房产依然是老百姓资产保值增值的首选对象。现在买房要更多的考虑自住价值。
正常买房
根据物理学原理，如果你想在宇宙里标定一个物体的位置，只能用其它物体做参照，位置没有绝对的，都是相对的；炒房是一种投资，那么计算炒房的效果，就需要以另一项投资作为参照物。
我们在这里选择以年化利率3.9%（略高于CPI）的银行理财为参考基准，与房产投资进行比较。看看房价涨幅达到多少，才能跑赢3.9%的银行理财产品，这个房价涨幅，我们称之为「 等价收益所需涨幅 」，数字越低，投资房产的风险越低，房产就越值得投资。
在本模型中的房产，以350w元/套计算，按揭30年，等额本息还款法。
情况一：刚需首套购房
首付比例：30%
贷款利率：5.2% （LPR+55bp）
首付：105w元
贷款额度：245w元还款方式：等额本息，每年还款16.14w元。
理财利率：3.9%
根据数学模型的计算，五年后楼价上涨25.72%，达到440.01w元，十年后楼价上涨56.39%达到547.35w元，购房者就可以跑赢3.9%的理财利率。
而过去五到十年，房价的走势是翻了不止一倍的。这点涨幅眨眼就有了。
有些首套房购买者或许会抱怨，怎么到我买房就加息，房价会跌，不买了！那好，我们再来算一下加息对你买房的实际影响。
情况二：大幅加息了的刚需首套购房
考虑到加息一般是加10-20个bp左右，在数字的体现上或许不明显，我们计算时干脆一次加到位，直接加80个bp。
首付比例：30%
贷款利率：6% （LPR+135bp）
首付：105w元
贷款额度：245w元还
款方式：等额本息，每年还款17.63w元。
理财利率：3.9%
从上表可以看出，就算再加多80个bp，对于五年及十年的等价收益涨幅来说，也只是28.01%和61.45%，除了每年多还1.5w元月供以外，对于房产投资的收益非常小。
同时，这也意味着加息对于房价的影响并没有想象的大，加息更多的是政府的一种政策风向标。
结论：首套房自住，不用想太多，有钱就买入、买入、买入，重要的事情说三遍，上车最重要！
那第二套房的买家，那又该如何计算等价收益所需涨幅？
情况三：一套无贷，二套房首付五成
首付比例：50%
贷款利率：5.4% （LPR+75bp）
首付：175w元
贷款额度：175w元
还款方式：等额本息，每年还款11.79w元。
理财利率：3.9%
从计算表格上可以看出，购买二套房产，依然是非常好的投资方式，五年和十年的等价收益所需涨幅分别是24.92%和54.72%，风险并不高。并且因为首付更高，月供压力比首套刚需客还低很多。
而我们最常见的情况是购买二套房后出租出去，那么就出现了第四种情况：
情况四：一套无贷，二套房首付五成，交楼两年后出租。
首付比例：50%
贷款利率：5.4% （LPR+75bp）
首付：175w元
贷款额度：175w元还款方式：等额本息，每年还款11.79w元。
理财利率：3.9%
月租金：4300元，每年涨幅3%。
二套房购买两年后出租，则五年和十年等价收益所需涨幅分别降到了18.39%和37.31%。
结论：购买二套房，依然是非常好的投资选择，如果能把房子租出去，那更理性的做法。月还款压力会减小很多。虽然我们经常说我国的租售比太低，但是我国房价高啊，租售比虽然低，但租金收入绝对值是很高的。
房产税的影响
好的，现在国家开始调控了，把房产税加上，看你们还炒不炒房！
情况五：一套无贷，二套房首付五成，交楼两年后出租。房产税2%
首付比例：50%
贷款利率：5.4% （LPR+75bp）
首付：175w元
贷款额度：175w元还款方式：等额本息，每年还款11.79w元。
理财利率：3.9%
月租金：4300元，每年涨幅3%。
房产税：2%
在这里，我设置的房产税率的条件比较简单，二套房即开征，税率不低，达到了2%，无论是现金流、投资风险，2%的房产税都对房屋投资产生了相对较大的影响，但话又说回来，这个影响又是可以承受的。
结论：要以房产税作为抑制房屋投机的手段，最根本的做法是将自住型房产与投资型房产分开对待，对于多套投资要征收较高的惩罚性税率，税率太低的话，效果不明显。
首付贷与抵押经营贷
很多房产投资者，为什么会顶着压力上首付贷？这是道德的沦丧还是理性的选择，请看下表的数据分析：
首付贷一般最长能贷五年，利率5-8%不等，我们按6.5%计算。
情况六：二套房首付七成，自筹资金五成，首付贷两成
首付比例：70%，其中自有资金50%，首付贷20%。
贷款利率：5.4% （LPR+75bp）
首付：245w元，其中首付贷70w元。
贷款额度：按揭105w元+首付贷70w元
还款方式：等额本息，按揭每年还款7.08w元，首付贷还五年，每年需还还款16.44w元。
理财利率：3.9%
因为高杠杆的介入，房产投机风险大涨，比正常投资暴涨一倍有余。
但问题就在于，过去几年房子的涨幅远远高过这个数字，所以才会有这么多人铤而走险通过首付贷的方式去炒楼，因为收益远远大于风险。
我在上表的首付贷的计算中，实际是非常温和的，只是申请了两成首付贷而已，在现实生活中很多激进的投机客，零首付操作的都大有人在，这种高风险玩法，后续都还要继续申请装修贷、二押贷来续命，直到卖出为止。
至于抵押经营贷，实际风险比首付贷低很多，操作隐蔽性更强，利率甚至还低过正常的房贷。也就是说，通过抵押经营贷来炒楼，其风险还低于我们之前分析的正常情况买楼，我就不做计算了。所以2020年下半年这波行情的原因大家都该懂了吧。
调控政策
开城公布的说，我认为延长限售期是最有效的遏制炒楼的政策。
为什么？
我们在上面的数学模型分析中，重点还是放在了「等价收益所需涨幅」上面。而对于炒房客来说，现金流才是最致命的问题。
尤其是高杠杆的投资客，其一倍甚至三倍于正常买房者的杠杆，另其现金流支出压力非常大，必须通过装修贷、二押来续命。首付贷一般最长只有五年，装修贷的期限一般只有两年，这属于典型的短贷长用。
杭州将一手楼的限售期直接延长至拿到房产证后五年，这意味着至少七年时间，房产流动性降低，导致高杠杆投机客无法卖出，如果期间再有高额惩罚性房产税叠加，那么投机客的资金压力会非常恐怖，这样对于这帮人来说，相当一部分就会选择知难而退。
第二，像深圳这种强行按照政府指导价格（为目前挂牌价格的5-7成）进行贷款，杀伤力非常强，这种做法，一方面冻结了二手房交易中卖方的意愿，另外一方面相当于直接减少了市场里资金的流动性，属于重磅炸弹。
但问题的核心是深圳能坚持多久（ 已经坚持两年了 ），以及银监会、银行能否有效阻止经营贷流入楼市？否则强制的七折评估价，只会有效阻止刚需买家入市，而让经营贷、首付贷的投机客则有机会低价买入，直到政策松绑，房价再次飞天。
话说回来，刚需客就是用来被伤害的。
归根结底，楼市暴涨还是金融放水导致， 在本模型中，如果贷款利率大幅下降（如2022年年底时的情况），经营贷玩家依然会有极大的动力顶着房产税的压力继续购入房产。
此时还是需要对多套房进行差异化税率才有作用。
所谓此消彼长， 在放水无可避免的情况下，古人大禹都知道「堵不如疏」。如何疏导：
第三个方法，就是有一个稳定的投资品可以替代房地产。
情况七：一套无贷，二套房首付五成。
首付比例：50%
贷款利率：5.4% （LPR+75bp）
首付：175w元
贷款额度：175w元
还款方式：等额本息，每年还款11.79w元。
投资年化收益率：18%
如果有这么牛逼的稳定收益产品，那长期看，是真没必要炒房了。
看来高利贷真是个好生意！但问题是对于普通老百姓来说，有这种产品吗？您要有的话不妨告诉我。
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