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来源 | 子木聊房
作者 | 子木
责任编 辑 | X博士
“比烂尾楼更难以承受的，是贫民窟。”
这是我写在上半年调研手册首页的一句话，一直想单独拿出来写，但始终找不到机会，因为牵扯的面实在太大了。
国内，很多人对贫民窟是没有感知的。
最熟悉的，可能是广东那边的城中村。
这里流动人口密集，满街小商铺，楼与楼紧密相连，看不见光，脏乱差和危险，弥漫在空气中。
它们与现代化都市格格不入，但也是外地人最廉价的栖息地，平衡着一座城市的生存成本。
然而我今天讲的并不是城中村，而是另一种贫民窟的意识形态——
超高层。
每次谈及超高层，都会有人吵得不可开交。
有人说超高层好，视野采光好，一望无际，空气通透；有人说太过糟糕，电梯慢，高空抛物、火灾，没有安全感。
尤其前几天，长沙电信大厦着火，引发全网关注，几十层的建筑瞬间被火焰吞没，消防车都来不及赶过来。
但我想说的是，无论超高层好与坏，这些都只是偶然现象，存在于较低维度的重复性讨论，而我现在最担心的：
不久的将来，将有大量的超高层不可阻挡地走向衰败，成为贫民窟。
01 前兆
我们眼中的超高层，本应是高度城市化的地标性的建筑，存在于土地稀缺的大都市中。
然而随着土地财政驱动，超高层已经遍布大江南北，竞赛式批量生产。
据统计，中国拥有世界40%超高层建筑，150米以上的建筑达到2395座，200米以上建筑达823座，300米以上达95座，三项指标均居全球第一。
上半年我在全国调研，甚至在江浙、东北、华中地区的很多县城中，依然见到大量在建超高层。
当地人的思维很“逆反”，把超高层当成香饽饽，排队冲进售楼处接盘。
正当我百思不得其解的时候，一个县城卖房的朋友跟我说：
在一片贫瘠的土地上有一座金字塔，人们会怎么做呢？小县城玩的是“关系网”，爱的是面子，张局住进去，李所也要住，王站长听到， 怎么也得进这“圈子”呐 ……
从2020年到2022年，住建部、发改委、应急管理部曾连续4次发布“限高令”，从最开始的“一般不得新建”到后来的“严格限制”，一次比一次严格。
然而开发商，为了在一片地上获得更多收益，地方为了更可观的土地财政以及追求城市建面的“成绩”，选择睁一只眼闭一只眼。
两者一拍即合，超高层成了死循环，从一线城市到十八小县城，满满当当。
这是一种极不负责任的做法，因为他们看到了开头，却对结局“选择性失明”。
超高层“老了”会变成怎样的呢？我们的房地产历史不够，但可以从房地产老师香港那里，得到借鉴。
先放香港高层老房子几幅图：
香港老楼1
香港 老楼2
众所周知，香港的物业能力在全球都是知名的，然而即使如此，香港大多数高层住宅和超高层住宅，都无法避免沦为了贫民窟。
绿化枯萎、电梯震荡，设施老化，脏乱不堪，到处是一副破败场景……
按照香港的定义，大部分房子从中年期开始衰败（房子的中年期是30年以上，老年期是50年以上）。
目前，全香港已经有超过1万幢“老年房”，其中3700幢欠缺维修及保养。
在这里面住着的都是社会经济能力最薄弱的群体，他们没有能力对旧楼进行修缮，只能盼望着政府帮助，或者 开发商注资动迁。
然而政府财力有限，政策性修缮推进异常缓慢。
开发商一般都不愿意碰这种资产，跟国内一样，棚改都会遇到钉子户，原住户漫天要价，又很难达成一致，开发成本高昂、开发周期太过漫长。
有人问我，那么香港超高层以及高层就是内地市场的前兆，内地所有超高层都会沦为贫民窟吗？
很明显，这是大概率事件。至于概率有多大，一定要明白超高层的几个特征。
02 困境
首先最严重的问题“烟囱效应”。
还是前几天的长沙电信大厦失火现象，据经历者所说，大火从开始到结束，也就几分钟，根本做不出反应，脑袋都是懵的。
楼越高，火势的蔓延速度越快。这就是著名的“烟囱效应”（ 户内空气沿着有垂直坡度的空间向上升或下降，造成空气加强对流的现象）。
据统计，一座约100米的30层高建筑，在无阻挡的情况下，烟气从一楼到顶楼，只需30秒！速度大约为水平方向的10倍以上。
而目前全国最高的消防云梯也就100米，这还是在完美的作业场地下的数据，实际上，面对火灾也基本在50米左右。
重庆一超高层失火，救援现场
这意味着，一旦超高层出现火灾，消防人员只能“全副武装”冲向高楼，一层一层灭火，难免与自上而下疏散的人员发生激烈“碰撞”。
无法用电梯逃生的群众只能逃避到避难层，听天由命，按照国外的数据，逃生可能性微乎其微。
这意味着超高层在建设之时，针对消防的配套投资是巨大的，安装消防管道，设置避难层（100米以上的建筑，每50米一设置一个），这一切，无形中推高了建筑成本和维护成本。
再者，超高层还要面临抗震、通风、供电、排水等技术问题，建设成本远高于普通建筑，其后期管理维护成本更是高的吓人。
比如电梯，超高层建筑采用高速运行电梯，受大楼在高空摆动的影响，电梯维护成本高，单一部电梯的维护成本，超高层与高层之间就差了3-5倍。
其二就是不可思议的“折旧速度”。
超高层意味着高容积率，高容积率意味着相同的土地，纵向空间住着更多的人口。
1层2梯4户，20层是80户，50层就是200户。相当于一个超高层里住着一个小村庄。
人们对于公共设施的使用率迅速拉高，电梯一天三坏。
一个朋友跟我说，去年他妈住进超高层拆迁房，2个月内，被电梯夹过一次头，还困在电梯里2个小时。
小区大爷大妈太多，天天出门上下遛弯，隔壁大妈出了电梯，然后来一句：哎呀，忘了上厕所了。于是摁着电梯又上去了。
有的小孩子调皮，把所有楼层挨着按一遍，电梯一层一停，不亦乐乎。
更别说庞大人口对小区环境的压力。垃圾清理、绿化维护、健身器材维护等等，都需要成本，一个人用跟一群人用，完全是两个概念。
超高层自身携带的折旧，以及高容积率住户使用带来的折旧，加速了整个超高层住宅的“老化”。
刚开始物业费还勉强能抵抗着高昂的维护成本，然而 30年时间到了，社区公共设施寿命基本到期了。
消防栓生锈、消防水管烂了，电梯需要换新，小区的草坪秃完了，树也凋零的差不多了，公共建设器材早就破的不成样子。
这时候需要庞大的费用，用于社区的整体修缮更新。业主们要签字交钱。
这意味着，决定社区存亡的关键时刻真正到来。
然而奇高无比的“沟通成本”，却让维新工作异常艰难，
在大社区里住过的朋友，一定知道成立业委会有多么困难，人越多越难管。超高层住宅的沟通成本是低层住宅的几十倍，甚至上百倍。
比如现在要修一部电梯，要求所有住户一起出钱，住户们会选择同意或者不同意。
10户的人达成共识的概率是，2的10次方。如果是20户的楼，达成共识的概率是2的20次方。
然而现在，超高层动不动一栋楼里住着上百户，甚至200多户，这意味着达成共识的概率是2的200次方……
然而更残酷的是，在小区衰老的过程中，有经济能力的人早就改善住到了其他地方，房子租了出去，社区能不能正常运转，他们不在乎。
小区里的老一代相继离世，孩子们也不可能回来住，房子也租了出去。
你不出我不出，大家都不出了，社区面临的只有失修。失修又导致更多有经济能力的人逃离。
最终小区里只剩下了经济能力较弱的人群和外来租户，彻底陷入死亡循环。
物业费收不到，物业也干脆摆烂了，只能维持着最基本的垃圾清运。
小区偶尔高空抛物或者人工降雨都是轻的，电动车违规充电，杂物乱堆引发火灾是时有发生。
终于，50年到了，楼体设计寿命也到了，这时候需要重建，“沟通成本”和高昂的拆迁费，吓退了开发商，政府答应重建，但因为财政紧张，只能漫漫无期得等着……
最终，超高层彻底沦为贫民窟，烂到了极致。
03 魔咒
上面的推演并不是凭空臆想，而是香港楼市的亲身经历，不单是香港的超高层，高层也存在这种无法破解的“魔咒”。
看到这里，大家应该明白了，超高层沦为贫民窟的魔咒，并不是因为建筑结构和年代。
而是高昂维护成本下对业主“购买力+凝聚力”的挑战，以及对物业治理水平的考验。
国内物业水平，我之前在多篇文章中讲过，不要心存幻想，往往在5年左右就会出现分化，跟业主的矛盾旷日持久，是一种长期博弈的状态。
而对业主的凝聚力考验，不知道大家有没有听过一句话：
“在利益面前，素质一文不值”。
再好的一锅汤里，肯定会有一颗老鼠屎，超高层，又增加了出现老鼠屎的概率，这么一搅，这汤别说下咽，看都没法看了。
尤其这里面的“沟通成本”，将超高层、高层、小洋房彻底分化开来。
不过，万事不可绝对。
这里面，最有“抗衰”能力的超高层只存在于高能级城市，道理很简单，人口持续流入，经济在不断增长。
人口增长就有持续住房的能力，房价上涨就有持续投入维新的动力，而经济增长，政府就有足够的能力去维持建筑物的面貌。
比如深圳，城中村拆迁成本极其夸张，但深圳政府也在一个一个地去解决，就是为了让这个城市维持最新的面貌，每一个社区单元都是城市的一个细胞。
像重庆、武汉这些地方，住宅以超高层为主，自然存在对比效应，整个市政配套和消防能力，以及建筑形式都围绕着超高层做“预设”，出现贫民窟现象也是小概率事件。
但即使如此，大城市的超高层也存在“抗衰分化”，有的寿命长有的寿命短。
这取决于两点：
1、房屋地段
2、业主经济能力和素质
其中 “超高层拆迁房”将是重灾区 ，能跑早跑，是最差的一类资产，最后都会沦为贫民窟。
其次是以小户型为主的超高层住宅小区，地段相对较远且周围没有好学校的超高层，衰退速度非常快。
道理很简单，没有资源绑定，住户圈层会持续分化，当一个社区完全由租户主导，社区会加速老化。
反之，大平层超高层改善盘抗衰力会很好。
因为密度相对较低，沟通成本低，业主圈层不一样，也有足够的经济能力去组织维护楼盘，可以通过高质量的业委会，驾驭驱动物业的服务水平。
豪宅当然是最好的，因为房子再老，业主能在城市中找到的平替产品较少，只要优质业主无法逃离，整体的维新能力就不会下降。
小地方的房子最好不要买超高层，又贵风险又高。
尤其是县城，当业主衰老后，子女大概率不会继续呆在县城，县城政府也没有强大的修缮能力，消防能力是最大的问题。
很多刚需跟我说，的确不想买超高层，但无奈大城市里超高层的确很便宜，没办法。
我的回答是：
如果手里钱不够，但又没其他选择，可以选刚需小户型超高层。 但一定要在社区出现衰退现象前，把它卖掉，早日逃离。
怎么判断是否走入衰败呢？
去看小区里树，草坪里的花和草吧。 当它们已经杂草丛生、花朵逐渐枯萎，再无人关照时，也就是真正逃离的开始。
中国房地产浩浩荡荡四十年，然而超高层普及到目前也就是20年，不用多久，你就会看到连片衰老的贫民窟出现在大江南北。
这就是超速城市化背后的病症，房地产模式裹挟着人性最终都会走向深渊。
不必惊讶，坦然面对。
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